【大澳门威尼斯人赌场官网7月2日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者严华报导)根据房贷银行协会MBA(Mortgage Bankers Association)周三发布的数据,正当再贷款利率降至历史低线时,上周重新抵押贷款(Refinance)的申请量增加了12.6%,占了所有贷款业务的77%,是自去年5月来的最高水平。
那么有房贷在身的屋主到底该不该重新办贷款?理论上说,用现在的低利率代替过去的高利率是百益而无害的,但是现实情况并非都是如此。我们看看专家怎么说!
值不值得重新贷款
新美贷款银行(Summit Mortgage Bankers, Inc) 贷款顾问Kenny Chen说明,之所以称为“重新贷款”,并不是仅仅简单的修改过去的贷款条款,而是重新向银行申请新的贷款,并用申请到的贷款首先偿付过去剩余的本金,然后,贷款人以新的条款和贷款利率,每月向银行支付本金和利息。申请贷款避免不了做估价、产权调查等一系列贷款费用。问题就是,重新贷款为我们每个月省下的费用,能不能足以支付做重新贷款的贷款费用。
Kenny Chen举了个例子。许先三年前30万的贷款,当时利率是30年5.5%,地税保险每月$500,每月总贷款费用$2,203.36。现在本金还剩28 万,如果按上周30年4.625%来计算,新的贷款每个月总费用$1,939.59,相比以前的贷款每个月省了263.77元。如果总过户费用4千,那只要一年半都不到,每一个月省下的费用就足以支付申请贷款的过户费用了,所以重新贷款是划算的。
也许有人会问,已经还了3年贷款了,还剩 27年,重新贷款后不是又要还30年的贷款?所谓的银行利息其实就是融资成本,5.5%也好,4.625%也好,是银行借款给我们的成本率。我们偿还银行贷款可以按照不同的条款和期限,无论27年还是30年,不同的是还款的摊销方式。摊销方式的不同并一定能省钱,但是贷款成本(利率)的降低却能实实在在每个月省下一部分利息。
能不能够重新贷款
Kenny Chen提出两方面看法,一是房屋价值,另一是个人收入信用。
房屋价值方面,Kenny表示,很多人都会高估自己房屋的价值,他们在买入后花了大笔钱进行室内装修、修理屋顶、安装各种设备,他们觉得房子的价值会提升,至少超过当时的购买价格。其实很多时候并不然。房屋的价值会受到很多因素影响,宏观的经济情况和微观的,比如附近房屋的成交价格。
Kenny 再举了方小姐的案例:5年前房屋估价40万,贷款85%,即34万,因为贷款比例超过80%,每一个月需要支付一定的贷款保险。现在还剩30万贷款,方小姐希望通过重新贷款省下贷款保险的费用。但是其实现在该地区房价贬值,估价结果才35万,重新贷款的贷款比例仍然高达85.7%,如果方小姐不能先付2万把贷款降到28万,她每个月仍需要支付贷款保险。
至于屋主收入信用方面,Kenny Chen说道:重新贷款也必须审核贷款人的信用记录,收入报税和资产情况。一般几年前获批的贷款,由于现在较低的利率,通过审批不会有太大的问题。比较值得注意的是以前做不查收入的贷款者,因为次贷危机前,银行审批程序宽松,几年前能获批的贷款现在重新申请可能会有些困难。
是否选择重新贷款,不仅要计算实际的收益和成本,还必须考虑个人、家庭实际的经济状况还有个人偏好,比如把30年贷款换成15年,固定利率换成浮动利率等等。 (//www.dajiyuan.com)