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加州房地产投资大师谈市场走势

【大澳门威尼斯人赌场官网5月23日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者杨少玉旧金山湾区苗必达市报导)诡谲房市究竟何时触底?被主流社会誉为投资大师的布鲁斯‧诺瑞斯(Bruce Norris)在“2010房地产投资大展”座谈会中表示,今年短售屋和银拍屋还会增加,而高价屋将是下一波法拍屋重灾区,3千栋高标屋在Riverside法拍几呼之欲出。

诺瑞斯为“2010房地产投资大展”座谈会主讲嘉宾,在诺瑞斯的演讲中塞爆了慕名而来的硅谷投资客,不仅座无虚席,连站票都一位难求。

诺瑞斯说,政府救房市一直下猛药,一个方案不灵光,60天后就推出更慷慨的方案,包括法拍转让契约 ( deed-in-lieu foreclosure)、leaseback (售后回租)、短售屋(short sale)、银行付钱给法拍屋主以避免屋主破坏房屋(Cash for keys)等纷纷出笼,造成许多屋主以拖字诀继续等待政府再释出更大利多。此外,许多屋主在律师的协助下寻求法律漏洞来规避房贷,造成法拍的程序拉长。

最荒谬的是,有15%至20%的法拍屋主因为不付房贷,反而把钱额外花在消费支出上,造成消费支出增加的假荣景。诺瑞斯说:“看电视就知道,玩朴克牌的人变多了。”

诺瑞斯说,有的法拍屋主没钱交房贷后,任凭草地枯黄数个月,但得到银行修改房贷(loan modification)后开始对草地浇水了,邻居询问钱从何来?屋主说:“只要几个月不付房贷就可以修改房贷了。”诺瑞斯说,八成的修改房贷多在降低利率,降低本金的情况只占13%;而屋主因此承诺继续待在原屋里,也使房地产的动态活力大受影响。而贷款利率因为政府的干预,也一直错误的维持在低水平。

诺瑞斯说,健康的房市应该只有5%的法拍屋,但目前法拍的比例却是历史新高,南加Riverside/San Bernardino县则以高达八成的法拍屋,居全加州之冠。

诺瑞斯指出,房贷拖欠比率从2005年的0.6%,到2009年狂增到将近10%,但法拍屋比例却从07年的4%只微增至09年的6%,甚至还略微拉回,房市存货量不再真实反映实际上待售屋的数量,造成一种法拍屋减少的假象。

而在政府的干预下,房贷拖欠不再被定义为法拍。例如,和2007,2008年相比,2009年拖欠6个月房贷的屋主尚未进入法拍的比率是2007年的一倍,银行实际上应破产却装成盈利的假象。

那么,2010和2009年有什么差别?诺瑞斯说,美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development, 简称HUD)将成为最大的银拍屋卖主,这是由于加州到2009年拥有最多的FHA贷款(即由政府担保的银行贷款)。

其次,从1981年到1995年间,全美住者有其屋比率约一直保持在64%左右,后来因政府在房市做多,使得全美拥有住屋者在2005年趋近70%,现在政策又趋向较低的容忍度。



演讲会场。(摄影﹕周容/大澳门威尼斯人赌场官网)

诺瑞斯预测,高价屋将是下一波法拍屋重创区,以南加的Riverside县为例,3千间超过3千呎的高价屋将在90天内迈进法拍程序。今年短售屋和银拍屋还会增加,法拍屋拉低竞标价的情况仍会持续。

此外,在90年代有六、七成的售屋者愿意再购屋,至2008年的已锐减低于四成,使得有能力且有意愿的买主非常缺乏。诺瑞斯认为,事实上政府在2005年至2007年的税务优惠和贷款政策,根本是向未来“偷走”了购屋者。

那么,房市究竟何时会触底?诺瑞斯说,房市会反弹必须经由以下的原因:自然的人口迁徙、自然的家庭总数成长、自然的价格上涨吸引购屋者跟进、宽松的贷款政策、或政府的人口或特赦政策等。

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