【大澳门威尼斯人赌场官网5月23日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者杨少玉旧金山湾区苗必达市报导)诡谲房市究竟何时触底？被主流社会誉为投资大师的布鲁斯‧诺瑞斯（Bruce Norris）在“2010房地产投资大展”座谈会中表示，今年短售屋和银拍屋还会增加，而高价屋将是下一波法拍屋重灾区，3千栋高标屋在Riverside法拍几呼之欲出。

诺瑞斯为“2010房地产投资大展”座谈会主讲嘉宾，在诺瑞斯的演讲中塞爆了慕名而来的硅谷投资客，不仅座无虚席，连站票都一位难求。

诺瑞斯说，政府救房市一直下猛药，一个方案不灵光，60天后就推出更慷慨的方案，包括法拍转让契约 ( deed-in-lieu foreclosure)、leaseback （售后回租）、短售屋（short sale）、银行付钱给法拍屋主以避免屋主破坏房屋（Cash for keys）等纷纷出笼，造成许多屋主以拖字诀继续等待政府再释出更大利多。此外，许多屋主在律师的协助下寻求法律漏洞来规避房贷，造成法拍的程序拉长。

最荒谬的是，有15%至20%的法拍屋主因为不付房贷，反而把钱额外花在消费支出上，造成消费支出增加的假荣景。诺瑞斯说：“看电视就知道，玩朴克牌的人变多了。”

诺瑞斯说，有的法拍屋主没钱交房贷后，任凭草地枯黄数个月，但得到银行修改房贷（loan modification）后开始对草地浇水了，邻居询问钱从何来？屋主说：“只要几个月不付房贷就可以修改房贷了。”诺瑞斯说，八成的修改房贷多在降低利率，降低本金的情况只占13%；而屋主因此承诺继续待在原屋里，也使房地产的动态活力大受影响。而贷款利率因为政府的干预，也一直错误的维持在低水平。

诺瑞斯说，健康的房市应该只有5%的法拍屋，但目前法拍的比例却是历史新高，南加Riverside/San Bernardino县则以高达八成的法拍屋，居全加州之冠。

诺瑞斯指出，房贷拖欠比率从2005年的0.6%，到2009年狂增到将近10%，但法拍屋比例却从07年的4%只微增至09年的6%，甚至还略微拉回，房市存货量不再真实反映实际上待售屋的数量，造成一种法拍屋减少的假象。

而在政府的干预下，房贷拖欠不再被定义为法拍。例如，和2007,2008年相比，2009年拖欠6个月房贷的屋主尚未进入法拍的比率是2007年的一倍，银行实际上应破产却装成盈利的假象。

那么，2010和2009年有什么差别？诺瑞斯说，美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development, 简称HUD)将成为最大的银拍屋卖主，这是由于加州到2009年拥有最多的FHA贷款（即由政府担保的银行贷款）。

其次，从1981年到1995年间，全美住者有其屋比率约一直保持在64％左右，后来因政府在房市做多，使得全美拥有住屋者在2005年趋近70%，现在政策又趋向较低的容忍度。

诺瑞斯预测，高价屋将是下一波法拍屋重创区，以南加的Riverside县为例，3千间超过3千呎的高价屋将在90天内迈进法拍程序。今年短售屋和银拍屋还会增加，法拍屋拉低竞标价的情况仍会持续。

此外，在90年代有六、七成的售屋者愿意再购屋，至2008年的已锐减低于四成，使得有能力且有意愿的买主非常缺乏。诺瑞斯认为，事实上政府在2005年至2007年的税务优惠和贷款政策，根本是向未来“偷走”了购屋者。

那么，房市究竟何时会触底？诺瑞斯说，房市会反弹必须经由以下的原因：自然的人口迁徙、自然的家庭总数成长、自然的价格上涨吸引购屋者跟进、宽松的贷款政策、或政府的人口或特赦政策等。

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