【大澳门威尼斯人赌场官网5月21日讯】（纽约讯）欢迎回来，老朋友！是的，在最近几周，我们看到了“1031 延税交换”(1031 Exchange)的买卖重返市场的可喜现象。

自从1921年以来，投资者就有机会保护他们在投资中赚取的资本，只是由于这一部分的税法条款极为复杂，只有一小部分投资者知道如何利用这一机制。

于1990年通过的混合预算法(Omnibus Budget Act)给广大投资者提供了更宽广的途径，因为这一延税交换条款得以澄清和简化。1031延税交换条款常常被误认为是免税条款，而实际上是“延税”(tax deferred)条款。

这一机制的背后理论是，当不动产业主把销售所得重新投资另一不动产(即:替代不动产)时，不动产业主并没有实现产生税收的经济利益，只是投资形式改变了，因此征收“纸面”上的收入税是不公平的。

当投资者利用这一机制时，延后的收益只有替代不动产得以出售，并且没有投资另一轮不动产时才能实现。只有在此时，原来延后的收益，加上投资替代不动产的收益，才有征税的义务。

自上世纪90年代中期，“1031 延税交换”在不动产投资市场越来越有市场，并成为2000年代中后期的主要交易动力。2007年下半年开始的不动产价值和交易量的双重下跌让我们也见证了“1031 交换”的显着下跌。

在前几期专栏，我详细讨论了供求失衡及销售的低迷，主要是由于供应不足而不是需求不够旺盛。不动产的销售供应一般是由自主意识的卖家(discretionary sellers)提供。当房价下跌时，如2007年以来，自主意识的卖家撤出市场，供应主要由蚀本卖家(Distressed sellers)提供。而蚀本卖家并没有提供预期数目的待售房屋，因为随之出台的各项政策均允许蚀本卖家避免处理他们的蚀本不动产。

最近，我们看到蚀本不动产流动开始加速，因为银行和各金融服务机构开始清理他们的收支平衡和呆账。同时我们也看到自主意识的卖家重返市场。摸得着的证据就是我们最近看到的“1031交换”频繁热络的活动。蚀本卖家极少数还留有足够的资本去投资1031交换房产。自主意识的卖家；相反地，往往还会有足够的资本利用这一延税的机制重新部署他的资本。我们也看到卖家要求结账期限的灵活性以使他们更有能力实现1031交换。

最近，这类需求强劲且已持续一段时间，因为企业资本已返回市场，加入过去两年来占主导地位的高净资产个人和家庭投资者。高净资产外国投资者的迅速增加及1031资本的复苏，给原本已紧张的不动产投资需求带来了更大的压力。

请别误解我的观点，我不是宣扬目前的市场条件已回到了狂热的泡沫增长的2005至2007年。我只是提醒大家一个已消失了一段时间，而正在发生的一个趋势:它是复苏的又一个迹象。

从一个中介人的角度，或任何依赖于交易数量生存的人的角度，看到这样的活动重返市场是鼓舞人心的。只要蚀本卖家继续抛售及自主意识的卖家重返市场，交易量只会增加。当具足资本的卖家出售不动产，如果 1031交换能被利用，每宗交易都会连锁性地刺激下一宗交易。

这一趋势使我们关于今年的交易量将比去年增长40%的预言越来越看好。老朋友，欢迎回来！

(作者罗伯特‧克纳卡尔(Robert Knakal)为《纽约观察员》地产专栏作家，并任纽约地产理事会REBNY 副总裁，主掌商业地产部。)
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