【大澳门威尼斯人赌场官网4月9日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者萧财英佛洲综合报导）近几年的金融海啸使房地产的市价回落，银行拍卖屋比比皆是，让房产投资者们眼花缭乱。不少买主（尤其是华人）对投资买“短卖”（Short Sale）房子这种方式特别感兴趣，然而没有足够的房地产经验及知识，甚至有些人还存在着不少错误的认识。

那么“短卖”到底是什么意思呢？短卖不是贱卖, 但通常有一点折扣。一些屋主因财务危机和收入减少，无法继续支付房屋贷款而被迫把房子赔本抛售（Short Sale）。比如说，一栋房子原价是八十万元，可现在的巿价已经下降到五十万元了，如果用现在的巿价去卖的话，拿回来的钱就不够还银行贷款，有些屋主就取得银行的核可，进行“短卖”。

总结来说，大部分的银行会同意“短卖”后结清债务，卖屋的钱还银行，差额银行就不再对屋主追究了。这比银行处理法拍屋需要花一大笔费用来说，赔得少。

但是有些重要信息对买“短卖”房(Short Sale)感兴趣的人，不可不知。当您对一个“短卖”房有兴趣时，首先打个电话给您的房地产经纪人，让他/她们去研究上市的短卖地产情况。

有些房地产市场，只有不到10%的这种短卖房真正能完成过户。有时一家房子被列为Short Sale，并不意味着它是真正在销售，因为它需要先经过贷款公司的批准，而且也不意味着它会照广告上的价格出售。

因此“短卖”必然是巿场价格，如果卖价过低，银行是不会同意的。有些银行容许巿价5-10%的折扣，有些银行则完全不接受任何折扣。

为了吸引更多的人竞标，一些房产经纪人把短卖价格定低到卖方的银行都不会接受的程度。为了让竞价被接受，您出的价格就必需接近市场价值，如果您的出价为20％或30％的按揭额，在谈判桌上将不会顺利，有可能浪费您的宝贵时间。

选择合适的地产经纪人尤为重要，必要有足够的房地产经验及知识懂得买（Short Sale）的手续，因为跟贷款公司洽谈的是卖方的代理人，不是买家的代理人。而且，没有经验的经纪人有些会聘请别的公司代理去跟卖方的代理人谈判。

此外，一些贷款公司很难应付，如果您的代理人是位经验丰富的短期销售代理，他或她将提前知道您可能会遇到什么样的困难。

而且，您的经纪人必须去了解短卖屋总共欠了多少贷款。除了第一贷款机构外，有没欠第二个或第三个贷款，有没缴的水电费或者欠房地产税。如果前业主亏欠了这些帐，买了您就要付这些欠款。

这种“短卖”，卖方代理人将不会披露有多少人出价或投标价格。不过有时发现买主出价低于巿价太多，超出银行的折扣范围，银行也会退回要求屋主的代理人重新去寻找一个买主出价

有一点需要提醒的是，跟法拍屋不同，“短卖”不代表房子里很破烂。大部分短卖房都是保持很好的状况，从新装修过，有些房子还很漂亮呢。

总体来说，“短卖”不是短时间的意思，相反的，（Short Sale）的过程复杂、需要比较长的时间，平均要三到六个月的时间来取得银行同意。一般买卖房子则是三十天到四十五天就可以过户。

有人觉得首次购屋者经验不足，不要买“短卖”房，其实并不然，主要是看您有没有耐性。如果有耐性，有时间，而且不介意等了五个月还是不批，然后，不得不再重新找房子，那么，你就可以去买“短卖”房。但如果急着买房住进去的人，那“短卖”就不合适。

您的经纪人要问清卖方代理人有没从屋主哪里收到齐备的文件。一个齐备的短卖文件最低限度要包括以下内容：

‧ 卖方程现给贷款公司的困难信
‧ 退税表 （W-2s ）
‧ 工资存根
‧ 财务报表
‧ 银行对账单

有些卖家不想合作的话，他们就会很缓慢地提供这些文件。而有些卖家的代理人从来没有告诉他们这些文件是强制性的。如果缺这些文件的话，程序就会拖后好几周。如不想延迟您的短卖购买的话，必须明确的知道这些文件是否齐全。

虽然在房地产商的道德守则（REALTOR Code of Ethics）原则下，房地产经纪人必需维护道德，以公平对待每一个人，但不是每个代理人都是房地产经纪人。这意味着代理人有时可能会决定只提交第一个投标的人给银行核可，后投标的人就被搁置了。

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