【大澳门威尼斯人赌场官网4月9日讯】（纽约讯）上周，我们讨论许多地产市场参与者之间的观点分歧，其中一些人对市场未来走势非常乐观，而有些人则感到悲观。前者认为市场已经触底，一个真实、可持续的复苏正在向我们走来；后者则认为目前市场条件艰困，未来几年将更为艰难。本周我们将继续关注影响市场的因素，以及牛市乐观者与熊市悲观者如何解读。

财务杠杆：比例过大 资不抵债严重

在2005年至2007年泡沫膨胀期间，投资以投资物业作抵押，借了很多的贷款。由于金融系统中杠杆比例太大，泡沫破裂了。大多数市场人士都同意，必须降低杠杆比例。牛市与熊市者对于这种去杠杆化实际发生的程度看法不同。

以纽约市为例，目前所有16.5万个物业中有1.5万个物业资不抵债。而这些物业中，贷款金额为1650亿美元。以现在的市场情况，以及较保守的贷款与价值比率来计算，合理的贷款额应为650亿美元。

这意味着有1000亿美元的实际损失，没有被系统计入财务报表。一些物业的先进仍可维持甚至1.1倍的贷款与估值比，当然这在很大程度上得益于超低的利率。其它一些物业会由业主长期拥有，并用其它收入来源来养楼。另外一些物业则由借贷双方协议解决。不过，我们认为，至少300到400亿美元将在未来不久以损失的形式被吸收。

◆ 牛市主张者：利率仍将在未来相当长时间内保持在低位，因此简单的等待策略就可以保住许多资不抵债的物业。他们认为，去杠杆化程度将远远小于预期。而且随着，经济基本面变强，2011年和2012年贷款到期时，去杠杆化程度将远没有预期的那样严重。

◆ 熊市主张者：随着2011年和2012年贷款的到期，去杠杆化程度将非常巨大。他们认为，那些即将到期的贷款是在06和07做的，而那时房价最高，贷款与估值比率也达到最大。他们还表示，将于2016和2017年到期的10年期商业资产担的保抵押贷款，会造成第二波去杠杆化。这将给市场带来10多年的压力，就像日本市场一样。

失业率：近年失掉850万工作机会

我是把失业率当成是的影响房地产基本面的最重要指标。美国在最近的经济衰退中失去了850万个就业机会。失业对于房地产基本面的重要性可以说明如下：如果有人失去了工作，或者担心会失去工作，他们就不会搬出父母的住房，到外面去建立自己的家庭；他们也不会从一个较小出租公寓搬到一个更大的房子去住；他们不会从租赁公寓换成购买公寓或单家庭住房；而裁员的公司更不会去租更大的办公空间，相反，他们希望减少办公空间。所以，要使我们的房地产基本面切实恢复，我们需要大量的就业增长。

◆ 牛市主张者：我们现在每个月只有数万人失去工作，而不是去年同期的60万或70万。他们相信就业市场将在未来数月内很快扭转，开始出现增长。劳工部预计，今年平均每个月将增加9万个工作计划。为此，牛市主张者认为这是非常积极的利好消息。

◆ 熊市主张者：仅仅根据人口增长就需要每月创造10万个就业机会。他们声称，即使今年每月增加10万个职位，也不可能年底前就让850万失业者找到工作。他们声称，要有一个可持续的经济复苏，就需要每月创造30-40万个就业机会，即便如此，还需要数年才能恢复失去的8.5万个就业机会。

利率：通膨与房价的压力

美联备决定将利率维持在历史最低水平。利率走向和加息时间将会对地产市场的走向产生重大影响。加息可能导致交易暴跌。有趣的是，浮动利率借款人要比固定利率的借款人聪明得多，因为他们支付的利息要少得多。但是，随着利率的增加，这种情况可以被显着改变。为此，浮动利率借款人和短期贷款人应该时刻警惕利率的走向和时间。

◆ 牛市主张者：美联储将在可预见的将来一直人为的维持低利率。他们不相信在中短期内会发生通货膨胀，同时认为，美联储退市决策不会影响到利率环境。虽然联邦基金利率将在年底上升至1.25％至1.5％的范围，但是乐观人士认为，房贷银行将允低利差压缩来吸收这种利率上涨，而不会上涨抵押贷款利率。如果商业抵押贷款利率保持稳定，房价就不会受到负面影响。

◆ 熊市主张者：通货膨胀将加大利率上升的压力，而美联储退出市场将导致利率上升。从某种程度上说，联邦基金利率增加，抵押贷款利率也会上涨。利率上升将商业房地产价值有致命的影响。

GDP：政府操控经济成长

消费者支出是驱动美国经济，并提供GDP增长的主要因素。在这次危机中，美国GDP前所未有下降。国内消费对GDP贡献了70％以上，但过去几年间消费者信心和消费支出接近历史新低。随着房价的大跌，美国人都感到不那么富裕，从而支出也少得多。也无法使用房屋净值信贷来获得消费所需的现金，这是导致美国民众-4%储蓄率的主要原因。

◆ 牛市主张者：GDP增长幅度将达到 5-6%，要比经济学家预计的高得多。他们认为，消费者信心和消费者支出将出现反弹。此外，经济刺激将出现成效，美国经济将从现在的位置健康增长。

◆ 熊市主张者：去年第四季度GDP之5.9％增长幅度，是建立在政府干预的基础上的，没有政府的支持，经济本身没有足够的资金维持在这个增长水平。他们认为，消费者对经济前景还不确定，特别是对于美国政府不断膨胀的开支，和当地、州和联邦政府的赤字水平，以及美国税收前景都有许多不确定性。由于执政的民主党政治家们显然不愿意削减政府开支（除了最近共和党赢得州长席位的新泽西和维吉尼亚），可以预计美国民众能看到的唯一结果就是加税。熊市主张者预计今年和 2011年的GDP增长幅度将下降到2-3%。(下周待续)

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