加多层租赁房地税高 业主不满

【大澳门威尼斯人赌场官网4月8日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者朱莉渥太华报导)在加拿大首都渥太华,相较其它类的房产,超过6个单元的多层住宅(multi-residential property,下简称:多层)需缴纳1.7倍的地产税。在过去的10年里,市府一直在不断地降低多层的地税,但上个月,市议员们建议今年就维持在1.7倍的水平。市议会将在本月底对此进行投票表决。

这意味着渥太华业主试图降低多层地税的努力可能已经失败了。但观察家们指出,他们不太可能像安省其他城市的业主们一样,通过将多层改建为共管式公寓(condominium)来减少地税。

主要分歧:非相似比较?

冻结多层地税的一个主要原因是,和共管公寓相比,市议员们认为前者的费用并没有想像的那么高:中等规模的多层,目前每年的地税是$1,260;而最小、最普通的共管公寓一年的地税也得$1,330。

但代表渥太华36,000名业主和租赁屋经理的东安省业主协会会长约翰‧迪奇(John Dickie)却认为这种比较是错误的,因为两者不具备相似性。他指出,共管公寓一般维持得更好、看起来更新、装修也更好。

“多层单元的质量较差,”Market Research Corp.的总经理贝瑞‧纳巴蒂安(Barry Nabatian)也有同感。
他以Bathgate Drive上、同是1977年建的两幢毗邻的高层为例,一幢是共管公寓,一幢是多层。尽管前者的估价更高,但地税却低了37%。

对于纳巴蒂安的发现,市税收主管代表肯‧休斯(Ken Hughes)的解释是,个别特例是可能的,因为“税收政策不能面面俱到”。与此同时,市长拉里‧奥布赖恩则将这个例子称为“异常”。

引起分歧的原因还来自于如何对共管公寓和多层进行估价:前者通常取决于它的重售价值;后者则主要由租赁单元的收入潜力决定。

业主:改建的目的不是为了减税

在安省除约克区以外的各个城区中,渥太华多层的地税是最低的,密西沙是1.78,多伦多3.38,温莎2.55。
为了减少地税,安省的业主们经常将多层改建为共管公寓。安省的法律不要求业主出售改建后的房子,而承租人也有权继续住在里面。

受市府条例的限制,渥太华的业主却不能随意的进行这种改建。资深房屋设计师斯坦利‧怀尔德(Stanley Wilder)表示,市府规定,只有全市范围出现连续两年3%以上的置空率,改建的申请才可能得到批准。

而去年,加拿大按揭及房屋公司统计的全国平均置空率只有1.5%。

除此之外,改建前的房屋,其租金必须高于或等同于那个地区这类房屋的平均价。怀尔德接受“渥太华商业杂志”记者采访时说:“我们要保持租赁市场房价的平衡。”

2005-06年间,当时渥太华的置空率超过了3%,市府因此批准了13个改建申请,涉及2,100个单元;但同时拒绝了
10个申请,涉及800-1,000个单元。

两个得到改建许可的业主都表示,他们没有在短期内卖掉房产的打算,而且改建的目的是寻求变化,而不是减少地税。

上周,Urbandale完成了其位于Wurtemburg Street和丽都河(Rideau River)西岸的两幢高层改建的最后注册。
Urbandale财务副总裁泰瑞‧尼可尔斯(Terry Nichols)表示,这次的改建实际上反而增加了地税:“如果我们日后要出售它们,(改建为共管公寓)给了我们灵活性。但目前,我们不打算这样做。”

另一家公司Osgoode,也得到了位于Bronson Avenue和Ambleside Drive上共计335个单元的改建批准。投资经理杰夫‧杨郝斯本(Geoff Younghusband)表示,改建工程尚未开始,并且公司没有短期内将这些单元出售的计划。
(//www.dajiyuan.com)***

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