【大澳门威尼斯人赌场官网4月8日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者朱莉渥太华报导）在加拿大首都渥太华，相较其它类的房产，超过6个单元的多层住宅（multi-residential property，下简称：多层）需缴纳1.7倍的地产税。在过去的10年里，市府一直在不断地降低多层的地税，但上个月，市议员们建议今年就维持在1.7倍的水平。市议会将在本月底对此进行投票表决。

这意味着渥太华业主试图降低多层地税的努力可能已经失败了。但观察家们指出，他们不太可能像安省其他城市的业主们一样，通过将多层改建为共管式公寓（condominium）来减少地税。

主要分歧：非相似比较？

冻结多层地税的一个主要原因是，和共管公寓相比，市议员们认为前者的费用并没有想像的那么高：中等规模的多层，目前每年的地税是$1,260；而最小、最普通的共管公寓一年的地税也得$1,330。

但代表渥太华36,000名业主和租赁屋经理的东安省业主协会会长约翰‧迪奇（John Dickie）却认为这种比较是错误的，因为两者不具备相似性。他指出，共管公寓一般维持得更好、看起来更新、装修也更好。

“多层单元的质量较差，”Market Research Corp.的总经理贝瑞‧纳巴蒂安（Barry Nabatian）也有同感。
他以Bathgate Drive上、同是1977年建的两幢毗邻的高层为例，一幢是共管公寓，一幢是多层。尽管前者的估价更高，但地税却低了37%。

对于纳巴蒂安的发现，市税收主管代表肯‧休斯（Ken Hughes）的解释是，个别特例是可能的，因为“税收政策不能面面俱到”。与此同时，市长拉里‧奥布赖恩则将这个例子称为“异常”。

引起分歧的原因还来自于如何对共管公寓和多层进行估价：前者通常取决于它的重售价值；后者则主要由租赁单元的收入潜力决定。

业主：改建的目的不是为了减税

在安省除约克区以外的各个城区中，渥太华多层的地税是最低的，密西沙是1.78，多伦多3.38，温莎2.55。
为了减少地税，安省的业主们经常将多层改建为共管公寓。安省的法律不要求业主出售改建后的房子，而承租人也有权继续住在里面。

受市府条例的限制，渥太华的业主却不能随意的进行这种改建。资深房屋设计师斯坦利‧怀尔德（Stanley Wilder）表示，市府规定，只有全市范围出现连续两年3%以上的置空率，改建的申请才可能得到批准。

而去年，加拿大按揭及房屋公司统计的全国平均置空率只有1.5%。

除此之外，改建前的房屋，其租金必须高于或等同于那个地区这类房屋的平均价。怀尔德接受“渥太华商业杂志”记者采访时说：“我们要保持租赁市场房价的平衡。”

2005-06年间，当时渥太华的置空率超过了3%，市府因此批准了13个改建申请，涉及2,100个单元；但同时拒绝了
10个申请，涉及800-1,000个单元。

两个得到改建许可的业主都表示，他们没有在短期内卖掉房产的打算，而且改建的目的是寻求变化，而不是减少地税。

上周，Urbandale完成了其位于Wurtemburg Street和丽都河（Rideau River）西岸的两幢高层改建的最后注册。
Urbandale财务副总裁泰瑞‧尼可尔斯（Terry Nichols）表示，这次的改建实际上反而增加了地税：“如果我们日后要出售它们，（改建为共管公寓）给了我们灵活性。但目前，我们不打算这样做。”

另一家公司Osgoode，也得到了位于Bronson Avenue和Ambleside Drive上共计335个单元的改建批准。投资经理杰夫‧杨郝斯本（Geoff Younghusband）表示，改建工程尚未开始，并且公司没有短期内将这些单元出售的计划。
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