【大澳门威尼斯人赌场官网4月23日讯】(纽约讯)本周，我们将对乐观的牛市主张者和悲观的熊市主张者观点分歧进行总结。

资本回报率

市价剧跌导致回报率上扬？

资本回报率(Cap rate) = [净收入所得] ∕ [地产价格]，低租金收入导致低净营业收入，但是资本回报率随着地产市价跌势加深而大幅攀升。目前，资本回报率升高幅度从一些投资品的50到75个基点到另一些投资品的250到300个基点。随着这些资产供应的受限，而需求则上升，回报率面临向下的压力，但是它又没有升至预期的那么高。这是暂时现象呢？还是意味着复苏的开始，牛市者和熊市者对此有不同看法。

◆ 牛市主张者：就资本回报率而言，市场已经走过谷底。未来，回报率将维持不变或略有下降，因为大量资金的入场形成巨大的需求。他们认为，市场复苏取决于我们，房地产价值开始上升。缺乏合适的替代投资选项以及存款等先进资产的低收益率，是投资者投资房地产以追求适中回报的动力。

◆ 熊市主张者：熊市者认为，虽然资本回报率似乎已趋于稳定，但这只是因为供需的极端不平衡造成的。他们认为，当实际存在的不良资资本回报率将相应提高。另外，如果历史重演，积极杠杆效应将重返市场。

供应及需求：

银行继续保留不良资产？

我们经常引用的话是目前的投资销售市场存在着严重的供需不平衡。待售物业的供应通常是因为卖方觉得现在是出售物业的时候。当市场下跌时，卖价可以自行退出市场。现在待售物业主要是房不抵债或失业养不起房所致。

美国政府的监管权力使得许多业主暂时保住家园，免于被法拍。而银行监管机构通过修改知道商业物业贷款会计制度的REMIC规定中市价会计规则（mark- to-market），允许银行得以无需注销很多贷款坏账，继续在资产负债表中不按市场房价保留不良资产。这样，银行有充分的理由不马上出手不良资产，否则其资产负债表就得显示损失来。

这导致一方面市场上物业供应的急剧限制，另一方面买家人数比市场待售物业要高，造成供需不平衡。

根据分析，那些买家主要来自1）具有高净资产值的个人；2）在各种市场投资多年的家庭；3）这波金融危机出现时离岸观望、但现在希望入市购买不良物业的投资机构；以及4）自1980年中期以来很少看到入市的外国投资者。

◆ 牛市主张者：市场的需求方力量太大，以至于有足够能力吸收显着增加的待售物业。他们认为，市场已过谷底，房价上涨的压力远超过下跌压力。他们认为，资本回报率的下调压力和由此产生的房价上涨压力并不完全基于短期内的供需失衡，而是基于投资者投资理念的根本转变。虽然他们承认供需不平衡使市场条件恶化，但仍认为这种不平衡不是市场现状的主因。

◆ 熊市主张者：随着投资有更多的投资选择以及市场需求方竞争力的降低，不良资产的供应增加最终促使房价的大幅走低。他们认为，供需失衡是目前房价的主因，而待售物业供应量只会增加。他们指出，物业卖方目前被压抑，许多卖家只是因为市场条件差推迟了决定。随着时间的推移，这些卖家将决定不再推迟售房决定，而这将导致待售物业大增。此外，目前市场上，与待售物业总数相比，进入市场的待售不良资产数量微不足道，但是这种状况将会改变。由于供应量增加，房价下调压力将越来越大。

经济复苏：

政府积极救市？

一个根本问题是：经济复苏是持久性的？还是的由于政府的干预才促使了市场触底。

◆ 牛市主张者：最坏的时期已经过去，通货膨胀不是问题，就业将开始复苏，银行资产负债表也不如大家想像的那么糟。他们认为，经济基本面正在好转，政府也积极提出整顿措施。因此未来复苏不是问题。

◆ 熊市主张者：经济现在尚处在火山风口上。目前暂时的平静给人带来一种艰难时刻已过的错觉。他们指出，将会出现大量再融资，但是将会发现商业物业融资市场却不存在。熊市者非常关注利率上涨，及其对市场走势的影响。

很多读者认为，问题并不是真正牛市乐观者与熊市悲观者之间的分歧，而是是否现实的问题。虽然我同意，现实主义是很重要的，对统计数字的解读则是根据人的心理和自己的观点，就像酒杯半空或半满取决于解释者看事情的角度和解释。

至于说利多与利空，时间会告诉谁是正确的。在那之前，我们所能做的，就是每天尽可能做好自己的事。

(作者为《纽约观察员》地产专栏作家，并纽约地产理事会REBNY 副总裁，主掌商业地产部)

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