消费活在当下，投资想像未来
“现在的居住区位”及“现在的投资区位”优缺点前文已详加比较，不再累叙。而都市更新区、都市重划区，则可视为“未来的居住区位”；未来，也许这些房子的居住品质令人向往，但未来可能迟到，可能走样，甚至也可能不会来，购屋者不必进行赌注。
好比建商在重划区里推出新产品，总爱以“百年大镇”为广告词；实际上，这些百年大镇，说穿了就是“经过百年后，才会成为大镇”，工期非常漫长，甚至可能超过十年，住户仿佛住在工地里，根本没有生活品质可言！
至于“未来的投资区位”，自住型购屋者不宜，投资型购屋者也要考虑。例如，不少人热中购买捷运预定路线旁的房子，只是以居住而言，日以继夜、年复一年的施工噪音与交通堵塞，很少人能忍受；以投资而言，捷运完工日期动辄拖延经年，不少人因买屋而套牢，难以脱身。
烂区位的好房子vs.好区位的烂房子
至于第四点，可说是困扰购屋者最深的两难抉择。但先要厘清的是，在“宁可买好区位的烂房子，也不要买烂区位的好房子”说法中，所指的好区位、烂区位，其实是好的投资区位、烂的投资区位，而非好的居住区位、烂的居住区位。
对大多数购屋者而言，房子品质比投资获利重要，因此好房子比“好的投资区位”重要，所谓“烂的投资区位”，大多指交通比较不便利的地方，住户只要改变交通方式，缺点便可大幅改善。
即使以投资角度而言，“好的投资区位里的烂房子”也并非全然没有风险，一来，如果没有在低点买进、在高点卖出，根本不可能获利；二来，为了卖个好价钱，购屋者通常得投下大笔金钱改建、装潢，但不见得真的可回收。
所以，我才认为购屋者的信念应改为：“宁可买烂区位的好房子，也不要买好区位的烂房子！”
最后，我要强调的是，人各有志也各有所好，消费是基于喜好、需要，而不是算术与投资报酬率，买房子亦然；所有区位的分类，都仅供购屋者选择时作参考，不是真理，也不是铁律，区位之好坏，存乎消费者一心。
【小辞典】
＊REITs
REITs是Real Estate Investment Trusts 不动产投资信托基金的简称，是一种不动产证券化商品，主要投资标的为不动产，其特色之一，就是每年强制分配股息。
购买不动产投资信托基金之优点，是以小额资金投资不动产，在国内REITs采取封闭式共同基金的运作模式，每单位金额为新台币十元，最小申购金额一万元，而交易方式像股票投资一样，由于投资标的目前仅有已开发并有稳定现金流量的不动产，投资风险相对较低。
而另一项优点是投资者以间接方式参与不动产市场，投资标的所有权乃信托给受托机构，而投资标的经营权委由专业不动产管理公司管理，在所有权与经营权分离的架构下，非具不动产专业知识的投资人也可以小额资金方式参与经营，获取不动产市场的投资利益。
＊房地产景气循环
房地产景气循环是综合衡量房地产投资、生产、交易、使用各阶段经济活动的波动，一个循环是指许多经济活动大约同时发生扩张，随后发生收缩、衰退，然后又开始复苏的情形，一个景气循环周期包含一个扩张期（景气谷底至景气高峰之期间），及一个收缩期（景气高峰至景气谷底之期间）。
＊购屋时机
是指房价相对低点，反之，卖屋时机是指房价相对高点，但投资购屋者与消费购屋者的购屋（或卖屋）时机未必相同。有人将购屋时机与房市景气相同看待，未必适当，景气主要说明产业活动的多寡盛衰，其中不只价格还包括数量，相关产业活动不只交易还有投资、生产与使用。
＊公设比
每一个住宅单元的产权都登记有一笔建号，每笔建号的产权登记面积包含主建物面积、附属建物面积和共用部分面积等三部分，前两者是区分所有权人的专有部分，后者“共用部分”即所谓公共设施。
所谓“公设比”是指共用部分面积与产权登记面积之比，但由于地政机关于登记产权时，对公共设施的名称、归属与权利归属并没有明确规定，而由起造人自行协议分配划分，所以目前在讨论公设比的大小时，必须对于包含的公共设施内涵先加以厘清，才能有相同的比较基础。
＊邻里环境价值
邻里环境好坏对于房价（提升或下降）的影响即为邻里环境创造的价值，邻里环境包括环境品质因素（如交通、噪音、空气污染等），以及公共设施提供（包括邮局、医院、市场、休闲场所、中小学校距离等），根据过去学者研究，发现环境品质变数方面，以交通便利程度对房价影响最大，其次是空气品质，公共设施提供影响最大是学校距离，显示国人对学区有相当份量的考量。
不论是国中或国小，明星学区房价通常相对较高，进一步研究明星学区到底的边际价值有多少？依据学者对台北市明星学区的研究发现，若与普通学区相较，同时拥有国中小明星学区边际价值为每坪二点二四万元，仅拥有明星国中学区的边际价值为每坪一点八三万元，仅拥有明星国小学区的边际价值则为每坪零点七九万元，显示受到升学主义影响，明星国中学区对于房价提升的影响大于明星国小。 @(本文结束)
摘编自 《张金鹗的房产七堂课 》 方智出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)
