〈04 只注意“区位”就可以了吗？〉

不要一窝蜂抢进

古有孟母三迁，现在许多想让儿女赢在起跑点的父母，即使负担再沉重的房贷，也甘愿抢进明星学区内居住；除了明星学区周遭，公园、捷运、交通干线旁的房子，也是房地产的热门区位。不少人更打从心里相信，没住在这些热门区位（或称地段），就仿佛矮人一截！

几个靠房地产致富的大亨，总爱像传教般宣扬：“购买房地产时，只需要注意三件事：‘区位、区位、区位’。”也不断有所谓的财经名嘴、作家，斩钉截铁的说：“宁可买好区位的烂房子，也不要买烂区位的好房子！”

如果以投资来论投资，“有土斯有财”“不景气时投资房地产，最为稳当”“高通膨或低利率时，租不如买”等三个神话，在逻辑面、实务面上都站不住脚，但区位好坏，仍是决定房地产获不获利、获利高低的最重要因素之一。

那么，为何我也将“购买房地产，只需注意‘区位、区位、区位’”的说法，视作另一个房地产神话呢？

原因有以下五个：其一，买房子需要考虑的因素很多，而区位只是其中一个；其二，购屋者误将“投资区位”当成“消费区位”，一窝蜂抢进“投资区位”，造成房地产泡沫；其三，如果把买房子当消费，应当重视“现在的区位”，如果把买房子当投资，应当重视“未来的区位”，购屋者常将两者混为一谈；其四，大多数人购屋是为了消费，所以应该是：“宁可买烂区位的好房子，也不要买好区位的烂房子！”

最后一个原因：由于每个人对好区位的定义不同，因此“你的好区位，不一定是我的好区位”，更重要的是，“建商的好区位，不一定是消费者的好区位”。

小心未获利先受害

首先，我一再重申，大多数人买房子，百分之七十（主要）的目的是为了消费自住，只有百分之三十（次要）的目的是为了投资，所以必需考虑的因素极多，包括房价、利率、区位、房屋品质、邻里关系、社区规模、家人的好恶、距离上班地点远近等等，如果只重视区位一个因素，可谓见树忘林，通常还未享受到投资之利，已先尝到诸多苦果。

其次，为了让购屋者不致混淆，我将区位分为两种：第一种称为“投资区位”，即适合投资的区位，例如明星学校、公园、捷运、交通干线旁；第二种称为“消费区位”，即适合居家生活的区位，通常是明星学校、公园、捷运、交通干线附近的“第一巷”，一直到走路十分钟可抵达这些热门标的的范围内。

“投资区位”虽然炙手可热，但房价昂贵、环境嘈杂，居住品质并不佳，并非购屋首选。以学校为例，大多数购屋者先入为主的看法是，学校周遭的环境十分清幽、宁静；但可能未曾考虑到，如果生活作息与学生不一样，光是上下课的钟声，与学生上学、放学的交谈嘻笑声，就会让人受不了！

公园也是如此，从清晨五、六点起，就有各种团体进行不同活动，有些人打太极拳，有些人跳韵律舞，更有些人将音响放得震天价响，就算周遭住户抗议，恐怕也不得安宁；捷运、交通干线附近的房子也不例外，时常晚上十一、十二点马路上依然车水马龙，住户根本难以入睡。

而近年来，一直有建商推出与捷运站共构的大楼，若就“投资区位”而言，这个区位无可挑剔，但居住品质却堪忧；住在这种大楼的住户，除了无一日可安宁过生活，捷运站来来往往的人太过复杂，则不利居家安全；对注重风水的人而言，这种建筑物的底部是空的，更是大忌。@(待续)

摘编自 《张金鹗的房产七堂课 》 方智出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)