【大澳门威尼斯人赌场官网3月12日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者王煇澳洲墨尔本编译报导)无论是买卖双方、地产代理或者是市场分析师，谁都不喜欢剧烈波动的市场。这样的市场让预测失准，打击人们拥有房屋的希望，引发市场动荡和不安。

然而，令人惊奇的是，墨尔本住房市场却能够冲破过去两年动荡不安的全球市场环境，上演几乎让人惊叹的表现。

2009年初试探性的复苏很快便加快步伐，演变成了一波接近创纪录的高成交率的市场行情，尤其是在过去六个月中。

时代报的专栏作家韦戴拉格（Chris Vedelago） 在他的市场回顾中认为，引发这种市场行情的因素很简单：供不应求。政府新资金的注入和超低的利率使得人们重新成群结队在住房市场上激烈竞争。

根据维省房地产研究院（REIV）的报告，去年的拍卖成交率为81%， 而2007年为82%， 2008年为63%， 过去12个月的表现非常强劲。

但是现在出现的一些因素可能会稍微削弱这个势头：房源短缺依然会继续，然而利率在上涨，政府对首次购房的补贴在削减。每个人都在猜测这将会怎样影响2010年初的行情，然而经过这两个多月，大致的市场走势正在显现：大多数分析师预测今年会是一个温和增长的行情，稳定的增长而不是牛气冲天的猛涨。

所有这一切都将使人们重新聚焦于一个古老的问题：支付能力。维省房地产研究院总裁雷蒙先生（Enzo Raimondo）担心，如果没有采取有效措施应对房源短缺问题，而建筑业又没能得到刺激的话， 第四季度创纪录的540，500澳元的房屋中间价会把很多人关在市场之外。

随着城市环境的变迁，城市住房类型也在变化。时代报的另一位专栏作家马克‧ 帕利斯科(Marc Palisco) 注意到，重要的地点越来越让位于另一个崛起的市场趋势：公寓房的迅速增加。

那么买家到哪里去看哪？完全取决于你自身的实际情况：你是首次购房者还是已经踏入市场，我们在未来几期中将会提出对各地区，从城区到沿海以至于乡村的未来展望，对照一下维省房地产研究院的各区成长表，看看你所在区的表现，可能会是一个未来之星。

市场解读

强劲的需求，不断上升的价格以及潜在的风险，也许这就是对目前墨尔本房地产市场最好的概括。

从2009年获得的一个最大的教训就是解读房地产市场更应是一门艺术而非是一门科学。即使是事后诸葛也很难阐明2009年年初大家所恐慌的和最后实际表现形成的鲜明对比。2008年金融危机无情的瘫痪了全球发达国家的经济，曾经同样威胁着澳洲经济，当时到处都感到末日来临。

幸运的是，我们躲过了最坏的结果，当然，也有创痛：股市大跌，但金融系统并未破产，失业率上涨，但并未失控，房地产价格下跌，但市场并未崩溃。

看来市场顶住了不利的环境并且打破了最不利的预言，在2009年开始不久，随着大幅降息和政府数十亿刺激消费资金的注入，情况开始好转。

没有比墨尔本住房市场更明朗的了，资深市场观察员们震惊的发现2009年初的初始复苏，随之演变为年底的近乎创纪录的行情。

分析师们对于物业价格上涨多少意见不一，但是无一否认这是过去十年中最强劲的行情之一。

根据Residex和RP Data-Risark, 2009年内，住宅价值分别上升了14.25% 和14.9%，澳大利亚地产观察（隶属于Fairfax 集团）则认为上涨高达18.5%。

三家机构认为公寓住宅上了11.5%-18%。

然而，维省房地产研究院表示，其实市场的涨势并没有那么高调。维省房地产研究院根据截至2010年1月31日1年间的数据发现，城市住宅中间价上涨4.3%， 而公寓上涨9.2%。

“2009年是市场变化很极端的一年，但有时仅靠统计数据本身 无法看清市场全貌。” 维省房地产研究院总裁雷蒙先生说，“这些房产中价数字涵盖了整个这一阶段，但实际上并没反应2009年最后一个季度的上涨量。”

统计数字也无法表达市场的急剧变化，因为这只能在市场的更深层次才体验得到。那些由于市场冷清将拍卖让位于私下销售的地区，重新迎来了竞争激烈的拍卖。在中间城区，变化尤为明显，这里只有在2007年的大行情中，拍卖才是热门的销售方法， 在高端市场，由于担心销售成本和无法售出，在市场下跌时，卖主也转向了私下交易。

害怕无法在拍卖中售出是2008年市场下跌时信心崩溃的最明显表现，不久，就被没有多少房子可看的抱怨声所替代，维省房地产研究院报告2009年平均拍卖成交率为81%，与之相比，2007年为82%，2008年为糟糕的63%。共同的评价是墨尔本的拍卖市场不能再火了，即使很差的房产也能吸引多个竞拍者并能以远高于卖主（越来越不现实）的期望价成交。

到年底，时代报Domain Property Review将会在其细分市场的报告中表明：复苏实际上已扩散到墨尔本住房市场的每一个角落。需求和价格如此强劲，一些业内人士开始谈论一个可能与2007年大涨时期相提并论的新牛市的产生。

为什么会这样呢？ 买家太多，房子太少，就这么简单。

原本就房源短缺的市场，又大量涌入人为因素造就的新买主，这就无可避免地造成了接近创纪录的快速大幅的价格上涨。好几年了，由于一系列原因，包括快速的人口增长（现在每周平均增加1700人），异常紧缺价格高昂的租房市场，以及长期以来无力建造房子和公寓来应对以上两种情况， 墨尔本的房屋供需已经失衡。

然后，2008年金融危机导致大规模的经济干预—央行降息至49年来最低，首次购房者得到政府巨额补贴，这促使大量买家涌入房地产市场，而供应基本上没有增加。

（虽然初次购房者买新建房的补贴明显高很多，但墨尔本人依然倾向购买建成的房屋）

圣乔治银行维省执行总裁 罗克（Peter Lock）先生说，严格的金融规章和早期的干预措施对于抑制危机对经济和房地产市场的破坏起到了关键作用。“确实稳定了信心，重要的是，在放贷上，信心通过工作保障和就业体现出来。 罗克先生讲道，“通过低利率和政府的首次住房补贴，人们发现进入房产市场非常吸引人。”

几十年来第一次，房贷还款成本和交房租的差距大大缩小，房价的下跌也使得危机前不存在的购房机会出现了。

“事后看来，如果你有一份稳定的工作，最起码在年初入市，那是一个绝佳的机会。” Charter Keck Cramer 的研究经理罗伯特‧帕帕里欧 （Robert Papaleo）说“这把许多人拉进了市场，比他们本来要买房早几年。”

结果就像从山顶往下滚雪球，拥有了大量政府现金和面对的似乎是长期低利息还款的首次购房者，涌进了低端市场。据RP Data 统计，墨尔本的外围城区，一直以来停滞不前或增长缓慢的地区，在2009年初，成了表现最出色的地区。

自用房屋业主利用涨价和低息，升级换大房或住小房，地产投资者重新开始出动“到年中，这些外围的市场的上涨步伐放缓，随着买主信心地增加，更贵地区的增长加快，” RP Data 的研究经理， 罗里斯先生（Tim Lawles） 说。

最初的应急措施最终导致了城市大部分地区的猛涨，海外投资政策的改变更起到了推波助澜的作用，这使得海外投资人更容易进入国内市场，加剧竞争，使房屋供应处于更大压力之下。

“在这诸多因素之下，市场只有一条路可走，就是向上。” Stockale Leggo 的总裁托马斯（Peter Thomas）说。

与此同时，房源荒不会很快结束，据房屋工业协会，到2009年底，相对于增加的人口，维省短缺8800套房屋，供应不足仍会在2010年推动市场上涨。

房产代理和买家代理报告大量的看房数目使得这个一月份成为纪录上最忙的 一月份之一。

但是非常不明朗的是墨尔本近年的市场会如何表现，尽管大家一致认为不可能重复2009年年底的走势。

Domain Property Review 咨询的大多数分析师和经济学家都预测2010年只是温和的一位数的增长，可能是因为造成2009年大涨得因素正在消失。

央行已经三次升息，除2月份维持不变之外， 随着经济恢复到危机前的“正常”状态，必将有更多次升息。

虽然贷款利率从极低的情况下开始，一个大问题就是房主有多大能力消化短时间内的多次升息，即使利息只是回到“正常”水平。

首次购房补贴也已经被削减回危机前水平（除维省政府为新房建设提供的数额依然巨大的补贴）

需求仍然坚挺，但存在风险，主要看利率还要涨多高，首次购房需求降低多少，而这正是持续漏斗效应到达更高价格的重要因素。BIS Shrapnel 的分析师 其格曼内斯(Angie Zigomanis) 说“但人口增长很快，没有足够多的新建房能使他们长期不进入市场。

RP Data 认为，鉴于墨尔本引领房地产市场进入了一个新的增长周期，就有可能成为最早放慢下来温和增长的地区之一。

然后市场有可能由于去年高涨的价格和被压抑了的需求而导致下跌。“支付能力将在2010年成为主要的问题，工资的增长无法与过去12个月中房价的大幅上涨同步，WBP 物业集团总裁帕布斯特先生（Grevie Pabst）说。

开发出了房贷压力表的富士通咨询公司的总裁诺斯（Martin North）说，全国2008年底以后入市的250，000首次购房者中，多达40%的会在2010年底经历“房贷困难”，“如果你是为了利用低利率和政府补贴而拼尽全力进入市场的，你有可能在今后12-18个月内经受非常痛苦的时间。“他说“如果你还没有入市 ，而在存款准备入市，(高利率和高房价)将会使入市更加困难。”

“但是如果你已在其中，并且有好的收入，(经济上)情况就比较美好，你将能获得一些实实在在的资产增值。”

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