【大澳门威尼斯人赌场官网3月12日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者晏宇编译报导)商业地产业数十亿美元的不良贷款在未来数月即将到期，一场拖欠违约风暴迫在眉睫，经济学家一直预测，商业地产业可能成为继金融市场崩溃后的又一次危机。
但于1月份推出的一项鲜为人知的法案，给这一迫切需要的流动资金的市场带来新的来源：外国投资。
高税赋阻碍外国投资
房地产2010年振兴法由代表纽约市皇后区和布朗克斯部分地区的六任民主党国会议员约瑟夫.克劳利(Joseph Crowley)倡议。振兴法案将取消1980年外国人投资房地产税法（或称FIRPTA, Foreign Investment Real Estate Property Tax）中的部分税收。该税法要求向外国投资者从出售美国房地产或在房地产投资信托基金和房地产经营公司中的股份所获得的收益中征收55％的资本收益税。
克劳利和该法案的支持者表示，废除这些税将为在房产业的外国投资清除一个主要障碍，并可能为新的流动资金注入商业房地产业打开闸门。外国人投资房地产税法打击了想要在美国房地产业投入现金的外国投资者的积极性，因为当他们购买其他美国资产如国债、企业股票或公司债券时，不会面对这些税收。
举例来说，如果一位英国公民在美国购买和出售IBM公司的股票，他无需在美国缴税，只支付由英国征收的税款。但如果他购买和出售美国房地产投资信托基金的股票，他必须为出售这些股票支付额外的税。
大量外国资本等待机会
外国投资者在其他海外房地产市场投资，也无须缴纳额外的税。“伦敦没有这种对外国人投资房地产的税法，如果把一处伦敦房产和一处华盛顿的房产相对比，伦敦房产会更具吸引力，这足以让外国投资者们作出投资选择，”亚特兰大的Arcapita公司执行董事莱恩.凯南说。该公司是总部位于巴林的全球私人股权投资公司，经营大型房地产投资组合。目前，该公司在房地产业100亿美元的投资中，仅30亿美元在美国房产市场。如果美国的额外税收被取消，“我们在美国的投资决不会像现在这样，”凯南说。
在目前的经济气候下，投资者对税收变得越发敏感，房产价值、入住率和租金都在下跌，投资风险增加而回报减少。业内分析师说，外国投资者在美国房产市场有一种被压抑的投资需求，他们在寻求机会。“有大量的外国资本在等待，”德勤会计师事务所（Deloitte LLP）美国房地产业务主管罗伯特.奥布赖恩（Robert O’Brien）说。取消征税，将创造出一个“公平的竞争环境。”
实际资本分析董事总经理丹.法苏洛说，目前外国投资只占美国商业房地产收购的10％左右，而在英国，外国投资占总资本流动的一半。 “那么取消征税会使在美国的房产业投资翻倍吗？”他说，“那是一定的。”
法案应于2010成功通过？
究竟该法案能否通过还不明了。没有听到大的反对声音，但也一直没能在国会得到足够的重视，这主要是因为保健议程是国会目前的当务之急。该法案的发起人正在努力推动，争取将其添加到更及时的立法中，如遗产税条例或布什的减税政策到期时的应对法案，这两项法案都必须在2010年通过立法。
业界人士认为，该法案很有可能需要附加到一个较大的立法上，才能在2010年获得通过。因为像这样针对性小的规定得成为一个更大计划的一部分，因为光靠它本身是不太可能得到足够的重视以获得通过的。此外，要说服一些国会议员和纳税人，给予投资房地产的外国公司免税优惠的想法可能会很艰难。不过，该法案的通过可能给房地产行业带来急需的流动资金，将有助于房产市场和整体经济的稳定。
谁将获益？
如果该法案得以通过，美国房地产投资信托基金和房地产经营公司可能会成为大赢家。许多业主，他们在2005至2007房地产高峰期购买了房产，现在正面临一次次催债，楼价从高峰期下跌约40％，而商业按揭贷款支持证券市场已经枯竭。专家预测房产平均价值将再下跌10％至20％，才能触底，若在薄弱市场则跌幅会更甚。
根据美国国会监督小组在本月早些时候发表的报告，大约有14,000亿美元的美国房地产贷款将于2010年至2014年到期，而将近一半的贷款，目前正处在“溺水”状态（资不抵债）。
当然，取消税收也将使政府失去一项收入的来源，况且政治家们正想方设法偿还赤字。专家估计在10年里，废除税收的成本约为830亿美元。但支持者认为该法案为国家脆弱的房地产市场和整体经济所带来的好处将足以抵消税收收入的损失。
美国国会监督小组的报告中表示“一股商业房地产贷款失败的狂潮可能威胁到美国已经脆弱的金融体系，并且引发的经济损失可能触及的几乎每一个美国人的生活。”
不过，有些人怀疑取消税款能否真的使外国投资大量涌入美国房产市场，理由是：房产市场的基础依然疲软。“外国投资者并不比美国投资者更笨，”华盛顿智库经济和政策研究中心共同主任迪安.贝克（Dean Baker）说。他注意到，无须面对税务的美国投资者现在也并没有跳入房产市场。
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