【大澳门威尼斯人赌场官网2月26日讯】(大澳门威尼斯人赌场官网记者谢晋文纽约报导)参考租金行情未必是衡量房市价格的普遍方式，但也不失为一种有效的房价估量。具体来说，你的住宅周围、你社区内相同面积的公寓或房屋的租金高低，会是决定你房产价值的要素之一。

德意志银行在最近的一项报告中显示，稳定、甚至下降的租金会将房价往下拉。研究中还提供证据证明，全国大部分地区的房价调整期大致告一段落，仅在某些地区还有“阵痛”。

为什么租金对房价有拉抬作用呢？在正常情况下，同样房屋的租金不会比购房的月支出低太多。虽然你支付的是租金，而不是按揭贷款和税收。因此，购房月支出大大高于租金就是一个市场“疯狂”的明确迹象。这恰恰是房市泡沫中所发生的。

那么房价是否已经调整完成的最可靠讯号，就是看对同一处房产，租金的价格与拥有该产业的成本，二者之比例是否又回到了历史平均值。

平均而言，据德意志银行数据，在1999年美国家庭租金开支是拥有房产成本的87％左右。按传统，当时人们还是愿意支付些额外费用购房。

但到了2006年年中，购房热潮如火如荼，这一比例降至60％以下。这在泡沫市场下尤为严重：在拉斯维加斯、凤凰城和迈阿密，屋主支出是租金的两倍，而在加州的旧金山和橙郡，业主每月付款是其租金的三倍。

这是怎么发生的呢？在房市泡沫时期，租金─真正的房屋价值“驱动力”─或多或少地按其一贯的步伐缓慢前行。1999年至2007年间，公寓租金仅增长32％，而房价上涨速度超过租金增长的3倍，约105％。

德意志银行估计，倘若租金与房价成本比例恢复到1999年水平，那房价或多或少趋于合理。为什么是1999年呢？这是因为在整个90年代，这个比例相对稳定，1999年正是房价急剧飙升的开端…到2009年第三季度末，总体租金-房价成本比例还稳定在83％，即租用比拥有房产略具吸引力。

但不同城市的情况差异很大。研究53城市中的15个，包括圣路易斯、印第安纳波利斯，尤其是凤凰城和圣地牙哥，现在房屋租金和房价成本比例高于1999年，这意味着相对租房者支出，业主的成本实际上因房市价格的暴跌而下降了。而在加州的圣贝纳迪诺郡(San Bernadino)和河滨郡(Riverside)，现在业主的成本竟然比租金要低10％；但2006年，业主的支出超过房客租金的二倍。

在另外14个城市的名单中包括波士顿、圣荷西和芝加哥，在业主拥有成本仅高出租金6％或更少。在其余24个市场，房价仍被普遍乃至极度高估了。最大问题地区是巴尔的摩、长岛、西雅图，那里的比例仍高过1999年基准的24％至32％。

◆ 这对未来的房价意味着什么？

鉴于这一分析，全国房价很可能会再下降5％左右。这一降幅甚至可能再略大些。其中一个原因是：租金，这一支配住房价格的力量，仍在下滑。

2009年，公寓租金下降了2.3％，而跌势还在继续。像纽约和巴尔的摩之类房价仍被高估的市场，需要继续大幅调整。值得庆幸的是，经济的复苏和失业率的下降会让租金应尽快稳定下来，希望在2010年底开始回升。

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