自2007年美国房贷浩劫以来，针对房地产“价格”与“价值”的认定，市场上便出现了更多重的声音。有人主张“房价上涨”能够让房屋增值，有人则认为“房租上涨”才是有利于房屋净值的作法。

举例来说，若是靠房屋买卖投资“赚差价”的人，当然会认为投资房产的报酬率，主要是看“房价”；但是一般没有“两间房子以上”的人，一旦基于自住需求之际，往往会在无法变卖资产的情况下，就算自住的房屋价格上涨，但是只要“没有买卖”，任凭房价摆荡于房市的高低点之间，说穿了也仅仅只是“纸上富贵”一场。

俗话说得好“钱花了才是你的”，因此，房子在没卖之前，房价增值的利益根本不算是赚到手。

当然，房产增值对屋主可说是利大过弊，但是在尚未出脱产权之前，你也不能称之为“落袋为安”。

因此，“不动产”只要尚未出售，其所隐含的财富就只能算是“不动如山”的富贵，享受房价上涨的心理满足，确实大于现实层面。

那么，在自有房产真正出售之前，难道都无法带给屋主实际上的“房价上涨增益”嘛？

其实当然可以啰！

因为说到房产投资特有的“一鱼三吃法”，那就是：

1. 既有“使用权”，可以满足住的需求。

2. 又有“所有权”，可继续坐享升值。

3. 加上实质的“现金流入”挹注，可以运用。

希望透过不卖房子又能滚出“现金流量”的方法，其实就属以下两种最为简单：一是向银行抵押质借现金，也就是“房贷”──随着房屋增值，可贷金额也越多，在这方面，美国人深黯其道。

过去十年来，美国房价逐年攀升，美国民众若买了10万美金的房子，他门便习惯就先跟银行贷出8万现金来使用，一旦房价上涨到15万，他们就会再向银行贷出额外上涨的4万……。

靠着这个方法，老百姓们习惯性地把“自用的房子”当提款机使用，频频地向银行申请贷款来花用。

直到后来，美国房价泡沫大到不可收拾、一夕瓦解的地步，大家这才惊觉，这种扩张信用的作法，导致贷款人还不起自己的房贷“空壳”等憾事一再出现……。

尽管房贷杠杆衍生出了后来的大规模金融海啸，然而，靠“抵押房子”周转出“现金流”的作法，依旧是目前相当盛行的投资王道，全球各大财团、富翁无不如此运用。

只要贷出来的钱，其转投资的报酬率能“打败(甚至大于)”房贷利率的话，加上妥善控管风险，这种作法一方面既能保有住处，另一方面又可确保房屋升值；加上又有现金流可以活用的优惠，所以导致大家仍然是把“不动产”升格成为“动产”的方法，视为聪明投资的最佳管道。

靠“升值中的房价”，不断滋生“上涨的租金”

但是也有人天生不爱冒险，他们不卖屋，不愿涉及上述“理财型房贷”的房宅自住者，认定依靠其他方法也可享受到房屋升值的“立即现金流”，也就是第二个方法──“租金流入”。

楚依最大的梦想就是毕业后能尽快出国深造，但是单靠打工存钱，速度又慢、金额又少，她多么希望自己能够想出一个好办法来。

皇天不负苦心人，她终于想到一记妙招──自己老家的地段好，周边住的需求一向畅旺，由于房价节节高涨，买不起房子的人越来越多，邻近房屋的租金行情随着水涨船高。

因此，在父母同意下，她把储藏室清出来，出租给一个超市店员使用，月租7千元。不久之后，她发现全家人为了省冷气，常常挤在一个房间里面看电视，她认为把“很少用的”客厅隔成房间分租应该可行。

在找父母商议的过程中，三人最后决定干脆全楼隔成独立套房出租，两个房间自用，其他五个房间全部用来出租。改装成本每间套房含家具30万元，总支出约210万元；每间收租1万2千元，每月收租8万4千元，预计一年半后还本。

由于改装后的套房十分时尚、漂亮，忙碌在外的房东三人也乐得当“精品旅馆”住。所以，大家都住得很快活。

四年下来，扣除了改装与修缮成本之后，椘依竟可攒下200多万。父母亲都很高兴能够在保有房子的前提下，也未错失房价升值的时机；当然，能够从这个房子里“变出现金”来供女儿出国念书，更是一大乐事。

之后过了好多年，楚依决定结婚了，多年累积的租金让她想要重改房屋格局、重新装潢，藉以因应楚依小家庭回娘家团聚的需要。大家都很享受这种三不五时有新房子住，又能享受房产升值的乐趣。

严格说来，房价上涨其实是一笔看得到的账面盈余，租金上涨更是吃得到的活水利钱。其中尤以热门地段若能分时出租，将会更显划算。

在法国和瑞士的热门度假区，无论任何季节，观光饭店往往一房难求。在商务活动多的国际大城中，像是曼谷、米兰、首尔、东京……等，光是差旅中的住宿费就令企业主大伤脑筋。

位居热门区段的房子，房价与租金总是成正向成长。只要有能让旅人或商旅人士住得“舒适、便宜”的暂栖之地，通常就会从年初预约到年尾，而这就是“平价旅馆”、“公寓式酒店”及“民宿”兴起的缘由。

在台湾，目前也有许多有名的热门景点，每年都吸引大量观光客前来参观，这些房宅的身价与租价一样日益看涨。日后一旦开放陆客自由行，“日租型”住宿的行情将更看涨；“分时度假”的经营模式，预料也将大为流行。

以“五间房的民宿”为例，单人套房每日收租2千元，只要周末二日满租，每月营业八天，其租金收益就大过中高阶上班族的单月薪水，或是市区价值2千万房子一整个月的出租收益。

这种一方面可以自住，另一方面又有现金流产生的房地产，不论就“时间成本”或“资金成本”来看，这都是非常有效益的作法。

另外，如果是自用型的商业房地产，除了可作为屋主自身的工作站之外，还能隔成“分时出租”的方式，像是“K书中心”、“商务中心”、“店面分租”或“跳蚤市场”……等等，藉以赚取更大的租金收益。

若是不想花大笔成本、大费周章地隔成小单位分租，光是依靠“简单的粉刷修护”，或是联合住户们作一次大楼“外观拉皮”，也都可在最短时间内，让房价与房租顺势上涨的作法，这也是非常符合经济效用的“不动产活用法”喔！

其实，只要动点动脑筋、规划好如何拉高“不动产坪效”的生产力，靠“自住房屋滚出额外的现金流”，可是一点也不难！

麻雀换凤凰：一万元房产招财术

把握房价低档，确立“租不如买”观念。
……………………………………………………………

好的房地产不止能够满足人类“住”的需求，同时也是理财的一种方法。当你极需用钱的时候，房子能够为你贷款、融资；而当需要赚钱的时候，房子也能为你收租、孳息；此外，当你需要资金养老的时候，房子甚至还能为你增值、卖钱。

在不景气的艰困日子中，如果一时之间真的买不到房子、也存不到房子，甚至无法顺利转租……，请别气馁，只要有心学习，你再怎么手头紧迫，是个投资门外汉，应该也可用“1万元”资本来当房东，而其投资标的物还是“地王”、“商业豪宅”及“购物中心”……等超级有料又能帮你赚钱的黄金物件哦！

最重要的是，我们可以直接得到建物的“租金纯益”，却不必花“劳力”去管理建物，并在积少成多的情况下，有机会成为一名“穿水水、吃肥肥、逛田水”、无忧无虑的包租公(婆)。@(待续)

摘编自 《庶民薪显学：荷包变“深”术：景气大坏，你要怎么生存下去？》 宝鼎出版社 提供 (//www.dajiyuan.com)