【大澳门威尼斯人赌场官网2月19日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李华台湾台北报导）台湾进入高龄化社会，“以房养老”的话题发烧，适用对象的条件为何？寿险及房仲业者分别指出，必须是没有负债、贷款及健康大问题的退休老人，地段同时位于捷运及大型医疗院所的房子最吃香。

以房养老的做法主要是“逆向抵押贷款”（Reverse Mortgage），针对65岁的退休老人，生前将房子抵押给银行或保险公司，再由该银行或保险公司按月支付1笔养老金，等到该老人死亡后，所抵押的房屋就归银行所有。

南山人寿台北大安一处区经理游昌洋认为，“以房养老”必须是没有负债、贷款及健康大问题的退休老人，但生活可能没有太多的余富。房子若是在台北市的信义、松山、中正、中山等黄金地段，老人的生活品质会更好。

游昌洋表示，台湾60岁以上的老人几乎都有自己的房子，就台北市的地价水准来看，屋龄30年以上的中古房，每坪按照30万来计算，至少都有300万的价值，地段好的房子甚至可达500万。

住商不动产企划研究室主任徐佳馨表示，只要解决贷款额度、房屋折旧、台湾各区域房价差距大等问题，“以房养老”是一个可以兼顾社会福利与市场活化的好方法。

徐佳馨表示，因应老人的居住需求，房子最好邻近大众交通系统、医疗院所、公园绿地等，台北市包括中正区、北投、士林、新店、中永和，台中市的西屯、南屯、北区，高雄市的三民区、苓雅区等。这些地段虽然房价高，但银行贷款额度也比较多。

至于房屋类型，徐佳馨表示，老人家体力差、家中人数不多，适合的坪数约为25坪内的两房。因为老人的膝盖退化，可能需要以拐杖、轮椅代步，因此电梯成为老人买屋的必备品，这类房屋未来买气将越来越好。

“以房养老”的立意甚美，但专家认为，在台湾短期内要推动比较困难。

太平洋资产管理公司总经理张欣民认为，传统观念上老人有住房多会留给子女，如果老人要卖屋养老，需要考虑子女是否会反弹。若是独居老人或是只有夫妇两人，可行性就会比较高，不牵扯是否要留给下一代的问题。

张欣民还说，以房养老最现实的问题就是房屋的估价，银行业者也未必有意愿接受，因为这与一般的银拍屋、法拍屋不同，这需要政府的配套机制才好推动。

游昌洋也提醒，如果房子的贷款期限到期，但老人还健在，必须面临房子被处分的风险，届时老人的居住与生活都将面临问题。◇
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