【大澳门威尼斯人赌场官网2月12日讯】编者按：零八年底至零九年金融海啸时，各国强力救市，中共也在二零零八年十一月宣布四兆人民币的经济刺激计划，并实施了宽松信贷政策。未料，大量刺激资金进入房地产和股市，催生了资产泡沫，而造成弱势经济体下的畸形地王频频出现。

在经过一百八十轮的竞标之后，大陆央企中海地产一月二十一日以近三倍的地价、五十九点七亿元人民币（八点七四亿美元）的天价，标得“丰台区六圈A 居住项目用地”，又改写了北京地王的价格记录。预料届时这块地上推出的建案，每平方公尺售价将超过三万元（四千三百九十一美元）。

房地产界大佬万科董事长王石在二零零九复旦大学EMBA 同学会年会上明确说道：“目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂，万科为此已经提前准备。”

中国于一月二十一日公布最新数据显示，二零零九年中国经济增长速度8.7％，超过官方设定的“保八”目标；第四季度经济同比增长10.7％；去年十二月份消费者物价指数上涨1.9％，也增加了通货膨胀预期的压力。

央企兼差赚暴利 政府乐创收

去年中国“房市”最引人注目的是“地王”频出，而且至少一半以上的“地王”被具有中央国有企业背景的房地产公司拿下。坊间诟病央企以雄厚资产介入地价市场，不但推高地价，也使得房价暴涨。

资料显示，目前一百二十九家央企中，逾七成涉足房地产。除了以房地产作为主业的十六家公司，如保利、远洋、华润、中房等外，另有多达八十多家钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等央企，也都加入炒房大军，助长了房市泡沫。

零八年底至零九年金融海啸时，各国强力救市，降低利率，力图缓解信贷冻结的压力。中共也在二零零八年十一月宣布四兆人民币的经济刺激计划，并实施宽松信贷政策。未料，大量刺激资金进入房地产和股市，催生了资产泡沫，而造成弱势经济体下的畸形地王频频出现。

据监测数据显示，二零零九年中国土地市场火爆，地价高涨，六十个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过100％，产生了一大批“地王”，市场活跃程度已经超过二零零七年。

从成交情况来看，土地市场交易活跃，房企拿地积极，住宅用地成交量同比增加一倍。二零零九年全国六十个重点城市共成交土地七千一百七十八宗，同比增加71％；成交土地面积三万五千九百九十六万平方米，同比增加66％。其中，住宅用地成交二千七百零三，同比增加103％；成交土地面积一万八千七百五十五万平方米，同比增加83％。

受益于土地市场交易火热，地方政府土地出让金收益大幅提高。二零零九年全国六十个城市土地出让金收入同比增加100％，沪京杭占据前三位。

二零零九年的最后一个月，大陆七十个大城市房价同比上涨了7.8％，创下年内最高涨幅。

瞄准政府“不能倒”房市

一位菜鸟开发商（第一次出手利润超过40％）表示，“房价很难有实质的下降。”张姓开发商表示，那些“地王”用那么高的代价拿到地，显然不可能亏本卖房。“金融危机给地方财政造成了困难，卖地收入成了地方最主要的收入之一，地方政府也不愿意承受房价下降带来的杀伤力。”他强调，房地产下降的空间有限。

虽然，开发商都知道目前房价高的离谱，已经与社会脱节，但他们明白“一旦房地产垮掉，将造成巨大的灾难性后果”，知道北京中央要靠房地产达到国民经济“保八”的希望，了解它还关系着银行业的整体安全，所以更摸准了房地产行业“不能倒”的软肋，不论是哪一行业都纷纷下海“创收”。

去年底易居中国发布报告显示，去年以来上海商品房价高达一万五千四百六十七元/平方米左右，地价已占房价的46.7％。易居中国分析师薛建雄指出，在上海去年已成交的四百三十三宗土地中，七十八宗住宅土地只占18％，但住宅土地六百五十七点一八亿元（约九十六亿美元）的总成交金额，却占全部土地约九百九十亿元（一百四十五亿美元）成交总额的六成多。明显看出，上海市政府是土地出让的最大受益者。

这更印证了中商流通生产力促进中心分析师宋亮的话：“房地产是各地经济增长的主要动力，地方政府的直接利益已经和房地产紧密相连了”所以在地方政府的保护和推动下，房地产不会轻易垮掉。

福州大学房地产研究所所长王阿忠接受《经济参考报》记者采访时指出，在“地王”身上有四重危机值得警觉：强烈的地价连锁反应、引发房价再度暴涨、资本过度向房地产业聚集、房价背离民生所引起的社会不安。

房市泡沫化

有数据显示，目前，北京、上海、深圳、广州等地住房空置率已经高达40％。在上海，住宅的价格甚至已是写字楼价格的两倍，造成了严重的房价扭曲和资源的浪费。深圳市出租屋综管办近期（一月五日）发布的房屋租售调查指出，深圳房屋的租售比已超过1：400，部分达到了1：500，甚至更高，意味着出租一套商品房至少要四十年才能收回成本。

香港美联物业北京公司去年的数据报告显示：去年十一以来北京的楼市租售比再创纪录，首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。此比例在二零零八年基本在1：400左右，如今上涨幅度达到了25％。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源，空置期也在增加。

国际上通行标准认为，合理的房屋租售比在1：200到1：300之间。这个比值意味着如果把房子出租，二百个至三百个月（约十六年至二十五年）内能收回房款，买房就是划算的。

另外，据万科地产作的一项调查统计，现在购房（含投资和投机）的人群中，只有10％是一次性缴款，90％的人是通过银行贷款买房；而在二零零五年以前的购房人群中，接近70％是一次性缴款或短期贷款。央行二零零九年十二月十一日公布的数据也显示，十一月居民户贷款占比高达81％。

当前国际上公认的年收入和购房款合理比例大约是1：6，中国已经达到1：20，甚至更高。1：6 的购房比例都会出现房地产泡沫，一头栽进房市的个体户，应冷静思考。

这种情形和几年前的大陆股市很像。当然专家一再警告大陆股市过热，呼吁小心入市，然而发财梦做得正热的股民，不但嗤之以鼻，还争先恐后的加入股民大军。如今“地王”频繁再现，说明许多炒家仍预期未来房价会节节攀升。当空手入市的人占大幅比例时，正是房市泡沫的开始！

养蚊子的地王

着眼于房市的不确定前景，许多财团看好地价的上涨趋势，竞相争购做地王，“圈”地放着养蚊子，坐等土地起价。

在广州亚运城地块拍出二百五十五亿元（三十七亿美元）的高价后，国土部一月三日对外公开了该地块买卖的合同：将在二零一六年十一月十日前全部竣工，一旦受让人违约缴交土地出让金，将按每日合同地价金额的1％，计收违约金二千五百五十万元。而延期缴纳超过半年或闲置土地超过二年的，将解除合同，无偿收回土地使用权。

只广州一地，二零零九年就一共收回十六宗用地，共三千万元（约四百三十九万美元）闲置费。

压倒房市的最后一根稻草

中国社科院近日发布的《住房绿皮书》指出，北京、上海、杭州以及广州等二十多个城市商品住房价格出现泡沫，中国85％的家庭买不起房子。

大众理财顾问梁昌尧认为，当前GDP 对房地产业过分依赖，已经为中国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占GDP的6％，25％的投资也在房地产行业，直接相关产业六十多个，与建筑业增加值合计占GDP 超过10％，因此政策收紧是大势所趋。

房地产带动经济过热，早已令北京当局不得不开始考虑实施宏观调控。一月份，中国人民银行意外地提高银行存款准备金五十个基本点，接连两周提高央行票据利率，一月二十日又爆出当局不许银行在本月余下的数十日发放贷款。尽管这些举措让市场跌破眼镜，但在西方智库的经济学家们看来，这些举措都只是皮毛。华盛顿智库彼得森国际经济研究所著名经济学家盖瑞．霍夫鲍尔（GaryHafbauer）就说这些措施还远远不够，只是一些延缓的措施，“他们会像以前一样控制银行的借贷活动，而不是大幅度提升利率。”

约翰霍普金斯大学经济学教授、前世界银行驻中国首席代表鲍泰利（Pieter Bottelier）对此也表示赞同，认为中国政府到目前为止采取的都是一些象征性措施。

虽然，这些西方经济学教授们看到了中国房地产泡沫问题，看到了提高利率是解决这个泡沫的关键措施，但是，用中国大陆业内人士的话说，他们却没有看到中国房地产市场已经是一个被催生得帮帮硬的纸老虎，任何具有实质性宏观调控效果的措施，哪怕是些许调整，都可能像针一样，轻轻一刺，就刺破这只纸老虎。所以说，宏观调控调不调，中国房市都是死；调的话，死得更快。◇

本文转自第158期《新澳门威尼斯人赌场官网周刊》
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