【大澳门威尼斯人赌场官网2010年12月03日讯】九月底，GMAC房贷银行暂停了23州的法拍作业，JP Morgan Chase和PNC Financial也及时刹车，美国银行(Bank of America)也在一个星期之后宣布停止在50个州的法拍作业。瞬间，法拍作业程序是否合法成为舆论的焦点。其最受垢病的是大银行处理法拍文件态度散漫，职员往往在没有阅读相关档案又不经求证的情况下，对上百万法拍案件穷于应付，签署不符合法律要求的拍卖文件(robo-signing)。目前美国银行和其他银行都已经宣布恢复法拍作业，并表示调查内部作业程序并未发现重大瑕庇。

法拍危机

引发这次风暴是居住在缅因州Sweden的一位38岁失业后付不出房贷的女士。热心的义务免费律师 为她反告银行，指控其违法作业。在搜证时，揭发职员处理法拍文件散漫疏忽的内幕。传讯问话时，此职员承认他对自己署名声明书(affidavit)的内容真假一问三不知。法官立即宣判该声明书无效并暂停该案的法拍手续。因为在缅因州声明书是法拍的关键文件，是举证列出银行执行债权资格重要的法律依据。一旦声明书被判无效，如果又无法证实其举证的事实，GMAC是会败诉的。

事后GMAC马上暂停23州的法拍作业，先调查内部法拍作业程序。所有的大银行也同时暂停其法拍作业。这23州的拍卖程序类似缅因州，是需要法官核准才能拍卖房子的。全美最大的BOA更暂停50州的法拍作业，足见法拍危机的敏感性。

法拍作业合法问题，除robo-signing外，还有承接历史不清楚的问题，更增加法拍作业是否合法的复杂性。往往房贷债权(mortgage)在银行捆成(bundle)债券后，二度转卖给第二或第三债权持有信托人或投资人。正确的债权人历史承接没有确切完整的资料证明。银行界启用MERS(mortgage electronic registry system)，用电子系统追踪房贷债权。但电子系统不能当作举证的证据，这些原件资料是不可或缺的证据。一时之间拍卖银行找不到文件的所在。因没有证据，手下的职员只好滥竽充数，在没有求证查核的情形下，给法官没有依据的声明书。

麻州法拍现况及法律

麻州法拍案件数量今年达新高点。从二月起，每月至少有2,000个新案件。今年八月一共有2,713新案件，比较去年八月的2,396件，新案件涨辐13.23%。有关已拍卖房屋的数据，其涨幅更大。今年八月一共有1,207拍卖结束的房子，比较去年八月的659件，涨辐83.20%。可见麻州拍卖房屋有加快步调的趋势。预估今年将会多达15,000个法拍屋，多过2008年的1,200件。

在麻州法拍不必法院核准，只要证明欠债人不是现役军人，法院是不涉入法拍程序的。所以银行在新案开始之后向法院申请非现役军人认证，银行即自行操作登报公告拍卖。提倡住宅权的倡导人士(housing advocate)，表示违法拍卖作业在麻州比其他州更为严重，因为麻州没有法官监督法拍作业来制止违法行为。

麻州法拍法律近两年有两个新的发展

2009年4月，法令官判决二件法拍案子的作业程序不符麻州法律的要求，判处法拍无效，房屋产权归属原欠债人，银行败诉。案情的关键在房贷债权人的真正身份不明，在银行进行拍卖的程序中并没有证明其债权人的资格。因为这二个案子，几千件类似案中法拍屋的产权顿时无效，造成房产业界很大的震撼及恐慌。

这种房贷债权人的真正身份不明问题的起因在前几年房屋景气好，全国上下成百上千万的房贷债权在捆成债券后，转卖给投资人，往往造成曲折的转承历史，很难索查确切债权人的正确身份。在US Bank vs. Ibaneze一案，US Bank擅自进行拍卖手续，最后的债权人证明文件在拍卖事后14个月之后才取得。US Bank在败诉后，上诉高等法院。今年十月，法院对此案再度开庭，庭上表示连连斥责US Bank作业的松散，对银行界债权转承资料处理不够公开，透明度不够也大加批评。但如果US Bank再次败诉，则几千的投资人也将遭殃，希望法官不至于在此时不顾投资人的权益。

另一个新发展是麻州州长派屈克签订新法，将法拍法规定给欠债人的通知时间从90天延长至120天，通知的内容也作很多的改变。其目地是要银行作业多审慎，给欠债人有机会避免法拍这条路。

这二个新发展显着的暴露法拍法律的复杂，又加上麻州拍卖房屋有加快步调的趋势，更显示减低产权交易风险及保护产权的重要。

产权保险可以免除房权无效的风险。购买法拍屋一定要确定取得产权保险对买主才有保障。

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