【大澳门威尼斯人赌场官网2010年12月27日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者张茹墨尔本编译报导）2010年很快就要进入尾声了，对于房地产市场来说，这是混乱的一年，利率、供给、市场情绪都在急剧的变化着，这些因素也将继续影响着2011年的市场走势。人们在思考着，带着一些担忧和恐惧，不知前方的路会是平稳的还是崎岖不平。

利率

虽然人们早就知道利率要涨，毕竟金融危机时的紧急利率只是非常时期采取的非常手段，但当利率真正涨上去的时候，人们却被它上涨的幅度和速度惊得目瞪口呆。

从2009年10月开始，储备银行连续7次提升利率，官方现金利率已从金融危机时的3%提高到当前的4.75%。商业银行更是毫不客气地把它们增加的成本全数转嫁给消费者，根据储银的数据，平均房贷利率已从5.8%增长到7.8%，（这意味着在这段时间里，拥有$300,000按揭贷款的借款人每月还款额增加了400元，升幅超过22%）。

这一连串的利率上涨对于市场情绪的消极影响是不能低估的，从拍卖成交率应声下滑就可见一斑。普遍认为，4月底和11月初是2010年房地产市场的两个转折点。4月底市场开始转向，11月初的利率大幅提升使市场降至冰点。虽然经济学家和分析家们一致认为最坏的时期已经过去，但这并不意味着2011年利率不会再涨。储银反复强调历史上正常的利率水平是5%以上，利率是对付通货膨胀的武器，储银是否会再次使用这一武器主要取决于通货膨胀率是否得到控制，而不是房地产市场的反应。

2011年要面对的一个大问题就是：创纪录的房价加上不断飙涨的生活成本，人们对物业的需求会继续恶化还是买家能及时调整并适应？

值得注意的是，在2008年初金融危机爆发前，经过几次利率上调，墨尔本地产市场已经在走下坡路了，那时的房贷利率是8.7%。

供给

对2010年地产市场标准的陈述是，“从年初繁荣的卖方市场转变为年末消沉的买方市场。”市场上增加的房源对这种转变起到了不可推卸的责任，也将继续影响2011年初的市场形势。

由于近来拍卖市场的成交率都低于60%，因此目前市场上积压了大量未出售的房屋，地产分析机构RP Data估计，11月份超过29000套物业上市出售，比去年同期高出13%，而当时的平均成交率为80%多。新年伊始，这种供过于求的局面将继续成为主导，因为2010年没售出的房子要几个月的时间才能被市场消化。

对于想要买房的人来说，明年一开市是个好机会，有丰富的房源可供选择，价格上也会占尽优势。买方代理说，那些在2010年底新买了房、还未把现有的房子卖掉的业主，他们会是2011年初最好的交易伙伴，由于他们急于把现有的房子出手，因此在价格上会有很多商谈的空间。

价格

2011年的房价将是黯然失色的一年，与目前持平已经是很好的成绩了，很多地产代理和分析师说，曾经的辉煌将成为历史，墨尔本地产市场过去强劲的涨势使它自己成为受害者。Residex的数据显示，墨尔本是全澳供房负担最重的城市。尽管在不太景气的2010年，别墅价格还是涨了10.52%，达到$600,500的新高，同期公寓价格也增长了9.44%，至$450,500.

住房负担能力这个长期困惑墨尔本的问题，终于为墨尔本的房价上涨踩了一脚刹车。《时代报》就2011年墨尔本的房价走势采访了一系列专家，他们均表示房价上涨不会超过5%，还有的表示甚至不会超过3%的通货膨胀率。这个预测是真实的还是太保守，主要取决于经济发展和工资增长水平。