美国商业地产抄底成交量放大银行短售高额回报数倍

恽涛

更新 2010-11-13 1:18 AM

【大澳门威尼斯人赌场官网2010年11月13日讯】如果商业地产无法“再融资”，业主还不上买楼时的向银行申请的动辙数亿或者数十亿美元的贷款，就只能宣布贷款违约。

2010－2011年度，会有3000亿美元的商业房地产贷款违约。而据彭博的数据，仅2009年，就有1650亿美元的再融资无法完成，这些办公楼宇的拥有者很有可能到期无法还上银行贷款，造成一笔笔高达数亿甚至数十亿美元的“坏账”。

对于花旗集团、美国银行、富国银行这样刚刚走出生死境地，还有大笔美国财政部TARP(问题资产救助计划)注资债务要还的大银行们来说，这样一笔“坏账”的出现，就足以抹去上千亿美元业务所能带来的利润，足以让高管在业绩报告会上无颜以对投资者。

“所以，最近贷款银行对我们手上各种写字楼运营的情况都监控得非常细致，包括每一笔维修开支都盯得很细。一旦写字楼的租客有撤退的趋势，银行内部的评估报告立刻就会把评级下调，加强风险防范。”斯科特说。

纽约市最新两幢出现有 “贷款违约风险”的大楼，位于著名的林荫大道1号和莱克星顿大道575号。评级机构惠誉警告说，因为现金流下降，用这两橦大楼做抵押的贷款，很有可能会有违约风险；美国银行以这两幢楼的贷款为基础发行的商业贷款按押债券(CMBS)有可能会被下调评级。在该债券包里，这两个大楼的贷款分别占到了 5.9％和 5.2％的份额。

一位华尔街资深人士透露，物业管理经理最近正成为美国银行业招聘的一大热点。因为当房产企业发生贷款拖欠时，最简单的方法就是把抵押的写字楼直接“还给”贷款银行，然后“一走了之”。

“办公楼宇又不像住宅房产一样，可以随意出手转卖，而且各项运营维修成本十分巨大，只是减计为零根本是没有用的。如果管理不好，还会发生持续亏损，所以银行业只能招聘房地产管理经理来管理手上持有的各种物业。”斯科特说。

见底信号开始出现

例如，作为商业房地产市场的一个先行信号，美国公寓地产正在出现回暖迹象。全美20个城市的公寓指数，在5月出现0.5％的环比上升，是34 个月以来第一次出现价格上升。在美国，因为一般公寓出租较多，公寓市场同样属于商业房地产的范畴。

在“纽约房地产生存指南”大会上，美国Massey Knakal Realty Services的CEO保罗梅西 (Paul Massey)就说，从4月份开始到5月份，其公司已开始有20-25张合同签约。这说明小型的商业物业开始有启动，“抄底”的投资者已开始入场。

从现在的市场价格来看，商业房地产已经到了可以触及市场底部，“年底左右会是一个好的买入时机”。

商业房地产正从极度“冰冻”状态，开始有所松动。随着交易量在未来的12-36 个月内开始逐渐恢复，美国商业房地产也会开始触底回升。

美商集团（ACRE Real Estate Group LLC）投资分析师恽涛先生表示：事实上，我们已经在最近两个月内，看到交易活跃主要在商业地产短售，也就是commercial short sale, 投资与投机的机会巨大，目前正在对多个商业地产项目做短售整合，主要是宾州，新泽西，纽约市场。

美商集团投资分析师恽涛联系信息：

Tao Yun

Executive, member of CCIM, NY, NJ, PA Real Estate License

ACRE Real Estate Group LLC