【大澳门威尼斯人赌场官网1月23日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者岳定明麻州昆士市报导）由“亚裔房东联合会”(Asian Landlord Assosiation)主办，昆士亚裔协调会协办的房东法律讲座，日前邀请到波士顿义务律师协会（Volunteer Lawyers Project of the Boston Bar Association）成员莱斯（Edward Rice）律师主讲。讲座吸引了二十多位来自大波士顿地区的民众前往聆听。

莱斯首先提到“租房保证金”（Security Deposit，以下简称保证金）的相关规定。他说，如果房东没有按照法律规定，以独立银行账户保管保证金，当房客发现时，房东最好立刻退还保证金给房客。若等到房客诉诸法庭，则房东依法可能会被判罚保证金三倍的金额还给房客。

依照法律规定，房东只能向新房客预收第一个月的租金、最后一个月的租金，以及租房保证金。保证金不能多于一个月的租金。莱斯表示，房东不能以任何其他名义收取房客的钱，如收取房子钥匙的押金。收取租房申请费也是非法的，除非是由中介公司负责出租的房子。

莱斯建议，如果房东已经收了钥匙的押金，最好能尽快把钱还给房客。

房东不能因为租房者的国籍、种族、肤色、年龄，或是否有孩子等原因而拒绝出租。但是其他不受法律保护的人，房东有权拒绝出租，如房东可以选择是否租房给大学生。

一位房东提问向莱斯提问，是否一定得到把房子租给第一个来看房子的人？他解释了自己遇到的情况：有两组符合资格的房客，第一天来看房的是几个大学生，其中有一位属于前述受保护的群体；第二天来看房的是一对有工作的年轻夫妇。这位房东想把房子租给年轻夫妇，不想租给大学生，因为比较好管理。但他不知如何回绝这位属于被保护群体的大学生。

针对这个问题，莱斯回答，房东当然可以把房子租给自己偏好的房客，拒绝那些自己比较不偏好的房客，不论来看房子的先后顺序。但要注意回绝时的理由，不能是涉及歧视的。也就是说，只要不是因为国籍、种族、肤色、年龄，或是否有孩子等原因而拒绝那群大学生就没问题，不会触犯法律。

有房东问到，在递给迟交房租的房客“十四日通知”，如果房客在期限内付租了，是否仍可驱离房客。莱斯的回答是不行，因为法律规定给房客弥补过错的机会。但同时，法律也规定，房客在一年之内只能出现一次迟交。如果再犯，房东可以付诸法庭，这时法官会看是否情节重大，如果房客屡次迟交，或者房东需要租金收入来支付贷款，这时法官可能会下警告给房客，再犯就得走人。

“亚裔房东联合会”的发起人、律师海勒女士补充说：法律规定，必须等到房租迟交三十天，房东才能向房客收迟交费（Late Fee）。三十天之内则不可收取迟交费。

对房客递交通知信时，莱斯建议雇用麻州的警察服务（Constable Service）来递交，因为这样可以得到法官的认可，证明通知信确实交到房客手中了。费用也不贵，大概是五、六十美元。

莱斯表示，其实许多时候，房东即使不想上法院，若是放一封“十四日通知”到房客门下，也能起到吓阻作用，房客可能觉得房东要“玩真的”，也就不敢再迟交房租了。“但是电子邮件不能算是正式通知，上法庭时不能算做证据”，莱斯说。

海勒建议，房东一定要有做纪录的好习惯，把和房客打交道的任何文件，包括某年某月的交谈及内容，都记录下来，这样一旦诉诸法律时，将可在法庭上提供完整的证明。莱斯接着说，房东在给房客写信或通知时，要记住是为了保护自己的权益，将来有朝一日法官可能会看到，所以不要口出恶言，只要很平和的跟房客把事情说清楚就好了。

另一位房东提问，如果房子发生火灾，是否可以中止租约。莱斯表示，必须看房子受损的情况。如果受损很严重，可以中止租约；如果只是局部受损，房东不能中止租约，必须暂时将房客安置在其他地方，以进行修缮。

莱斯指出，如果发现恶房客有破坏房子的可能，而一时之间又不能将其驱离，可以到法院申请一个限制令（Restraining Order），法官会命令房客不准破坏房子。在这种情况下，如果房客一旦动手破坏，房东可以立刻找警察来制止。

“亚裔房东联合会”是由昆士的律师海勒(Judith A. Heller, Esq.)女士及她之前的法律服务客户Theresa Lau女士共同发起成立，目的在为亚裔房东们提供免费法律咨询及一个彼此交流的机会，以协助避免在租赁过程中可能衍生的法律问题。亚裔房东联合会的联系方式是：(中文)陈小姐，电话：617.365.0765，电邮:tl5@hotmail.com；(英文)Judith Heller，电邮：jheller55@yahoo.com。◇
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