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【大澳门威尼斯人赌场官网6月26日讯】刘先生怎么也没想到﹐自己已经买了三年的房﹐虽长期没办入住﹐但却莫名其妙地成了别人的房。找开发商理论﹐对方称是将刘先生的房误售给他人了。那么﹐误销一方该承担哪些责任﹖记者为此特请教了房地产资深律师。

　　 ■时间﹕6月19日

　　 ■致电人﹕刘先生

　　 ■事由﹕近日到自己已购3年的房子时发现﹐已被他人装修入住。

　　 “我们是不是把房号记错了﹖”刘先生的爱人今年4月去看早已买下为儿子结婚准备的新房时﹐意外发现房子已被装修并住进了人﹐这真是怪事﹗难道是自己找错了门﹖后来发现﹐不知何故﹐开发商竟已将这套他们买下近三年的房另售他人。

　　 ■“误售”惹出纠纷

　　 刘先生1998年7月以34万余元的房款从裕发房地产开发公司购房一套﹐首付款11万元当即付清﹐银行贷款手续完备﹐并在付款当天拿到了入住通知书。但由于房子是给儿子结婚用的﹐没有即时入住。6月20日﹐刘先生接受记者采访时﹐出示了厚厚一摞材料﹕房屋买卖合同﹑银行个人住房贷款借款合同﹑相关的保险单据﹑入住通知书以及每月按期还贷的单据。

　　 “银行已经把房款付给开发商了﹐我现在每月还在还着银行的钱呢﹐可房子已经住上别人了﹗”刘先生告诉记者。

　　 事情发生后﹐该房地产开发公司解释称是“销售人员在不知情的情况下﹐误将该房售出”﹐当即向刘先生提出了两套解决方案﹕一是如果刘先生同意按换房解决﹐他们可以在该小区范围内任选一套新房﹐房款单价按原合同执行﹐房款差额多退少补。二是如果刘先生同意按退房解决﹐则退还刘先生的购房款﹐并承担其发生的贷款利息﹑保险费﹑律师费等损失﹐以及按银行贷款利率支付首付房款利息。

　　 刘先生则认为对方所谓“误售”的解释无法让他信服﹐而从这两个解决方案来看﹐对方也并未为他们的失误承担相应的责任。

　　 ■几个重要情节

　　 该房地产开发公司的副总徐先生在接受记者采访时﹐提到了以下几个重要情节﹕刘先生自购房以来﹐一直未到小区物业管理部门办理入住登记﹐交纳各项物业管理费用和供暖费用﹔也一直没有委托本公司代为办理该房产产权转移事宜﹑交纳房产转移契税﹔2000年10月发现房子被误售后﹐他亲自给刘先生打电话﹐却被告知打错了﹐托人与刘先生联系﹐也未能联系上。

　　 “事情是我们双方都不希望发生的﹐我们一直是以一种非常积极的态度来解决这件事情。”徐先生一再强调。

刘先生指出﹐当时自己是准备交纳物业管理费并领取钥匙的﹐是小区物业告诉自己说﹐如果暂不入住﹐就不用交费﹐什么时候入住﹐什么时候领取钥匙并交费。徐先生认为这一点现在已无从考证了。

　　 关于产权登记﹐刘先生称﹐售房的工作人员告诉他在还清贷款之前﹐产权证必须先抵押在银行﹐因此就没有再过问。而徐先生则指出﹐关于办理产权证的期限在房屋买卖合同上是有明文约定的﹐作为委托方﹐刘先生一直没有与裕发公司就产权事宜进行联系。

　　 刘先生告诉记者﹐因为电话局的原因﹐家里电话确实变了﹐但住址没变﹐房地产公司完全可以给自己发信或者来人告知。刘先生的律师更强调一点﹕该公司是在房子另售以后才与刘先生联系﹐因此只是一种补救﹐这对于他们所应承担的责任﹐并无影响。

　　 徐先生告诉记者﹐他认为购房应该是在客户拿到入住通知书后﹐应尽快办理入住手续﹐才算完成了买房程序。但刘先生一直未办理入住和产权登记手续﹐客观上使这两个重要环节空缺。不过他也一再申明﹕本公司对误售一事深表歉意﹐并希望尽可能圆满地解决此事。

　　 ■“误售”算不算违约

　　 徐先生一直坚持称﹐就买卖合同而言﹐本公司并不存在违约﹐而只不过“发生了一件双方都不希望发生的事情”。但刘先生及其律师则认为﹐将作为合同标的的房屋卖给他人﹐是明显的违约行为。

　　 为此﹐记者请教了熟悉房地产法律事务的大成律师事务所主任律师郭川。郭律师指出﹕买房人的银行贷款已经支付了﹐买房人的付款义务应该说已经完成﹐根据合同﹐开发商就应该为他提供符合合同标的的房子。此外﹐法律上并没有要求买房人必须马上入住。至于办理产权登记手续﹐我国的房产权属实行的是登记生效制﹐这个手续是必须履行的﹐但开发商有协助办理产权登记的义务﹐如果没有提醒买房人及时办理产权登记﹐也是有过错的。

　　 因此﹐郭律师认为﹐如果开发商未经买房人同意﹐将房子转卖他人﹐就算是单方面终止了购房合同﹐应该承担相应的违约责任﹐按合同约定支付相应的违约金。即使是失误﹐也是一种过错﹐也应承担责任。
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