律师披露北京地产市场暗藏七大猫腻
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【大澳门威尼斯人赌场官网5月19日讯】 杨先生是做房产咨询的律师，对于房产市场的实情有着更深入的了解。他认为北京的房产市场比较混乱，主要是有些法规没有得到执行，像国家的《城市房地产管理法》规定，城市商品房预售应该拥有《国有土地使用证》、交纳国有土地出让金、取得《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。上海已经没有预售房，切实保证了购房者的权益,而北京完全符合上面条件的预售商品房只为总数的30%。
据了解，北京房地产市场的猫腻之一是有些开发商没有国有土地使用证，用集体土地使用权来诱惑城市居民前来购买。这种集体土地使用权取得的只是农民的宅基地，而我国的法律规定集体土地只能承包、转让，不允许买卖，转让必须通过集体经济组织2/3以上同意。城市居民不能购买，即使购买了，这种行为也是无效的，得不到国家的保护，仅仅相当于村民的宅基地。
另外，还有一种比较通常的猫腻是以帮助购房者解决北京市户口为幌子，这也是开发商惯用的手段。然而他们一般不会将此写进合同，只在私下里给予口头的承诺，并且所谓的“北京市城市户口”并不是真的城市户口，而是远郊的小城镇、小乡村的户口。在户口管理上有个不成文的惯例，就是要某地进行生产投资才可能取得当地的户口,比如完成50万或100万的投资。但购房不是为了生产经营，而是生活消费,这样即使购房投入了大量资金也不能名正言顺的应用惯例。
还有的开发商在销售方式上混淆用途，例如最近推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以参与办公也可以用于个人居住。但是依据有关法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商业用房的使用年限是40年，用于居民居住的年限是70年，其它如文化体育等用地的年限是50年。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。除以上三种方式之外，第四种猫腻是藏在广告中的。商家为了促销做的广告宣传往往不顾实际大肆渲染。地理位置优越，交通便利，有体育娱乐设施等等，可谓令人心驰神往。但开发商不将此写入合同就难有保障，只能追究虚假广告的责任。第五种猫腻是在面积上做手脚。在房产纠纷中很多是由住房面积引起的，既包括套内面积的缩水，也有分摊面积的误差。居民入住后才发现总面积比合同上标明的差了很多，还有的整体面积相差无几，但在具体的结构上做了手脚。另外将居民委员会、康乐会所划入居民的住宅面积,占用居民的外墙面使用权也是违法的。
第六种猫腻是一种比较常见的猫腻。根据有关规定，在房屋验收时,开发商应出示合同中规定的证明文件和《建筑工程峻工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。而《建筑工程峻工验收登记备案表》的取得需经有关部门的联合检验,但是有些商品房由于没有完全按规定程序接受检验,便模糊的标出“经验收合格”，“经综合验收合格”或“经综合分批验收合格”来蒙混过关。
另外，《商品房销售管理办法》中规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”杨律师说：我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，即指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据上述规定，不可抗力表现为一种客观情况，且该客观情况的出现时须具备不能预见、不能避免、不能克服这三个条件。发生不可抗力事件后，因不可抗力影响合同继续履行的，当事人免于承担违约责任。但是有些开发商却片面夸大了“不可抗力”的涵盖范围，将“遇到重大技术难题，遇到恶劣天气，银行不贷款、与市政配套设施的修建冲突”等也冠以“不可抗力”的帽子,为自己的延期做辩解。这是第七种猫腻，这种猫腻最能蒙骗一些“不对问题深究”的人。(//www.dajiyuan.com)
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