美籍台商陈摩根购买上海办公楼，实际面积比约定面积少一成二，陈要求取消买卖，法院判买卖仍有效，发展商退回多收的买楼款，但陈不满，上书朱噷基讨个公道。

迈向国际化大都市的上海高楼林立，原属偏远区域的徐家汇也十分繁华。座落在徐家汇漕溪北路上的上海实业大厦是高档外销楼，装饰华丽考究。大厦高四十层，不少投资上海的外商趋之若　。

顶楼原由美国华侨陈摩根代表一些股东购下，九七年初在大厦竣工后六个月搬入，不过现在已人去楼空。陈摩根表示，他投资上海九年，正准备在中国加入世贸前将美商摩根集团的中国总部迁到上海、大举进军神州市场时，九九年初竟意外发现新购置的四十楼，实际面积要比文件约定的面积少了八十多平方米，而迁入两年仍蒙在鼓里。后来多次与发展商上海实业发展有限公司商讨不果后，陈摩根迁了出来，以一纸诉状告上法庭。

九四年底，在上海投资的陈摩根选中了预建中的上海实业大厦，经海外投资者的同意，九五年一月与上海实业发展有限公司签订了“楼宇认购书”，法院确认：双方约定认购上实大厦第四十层楼全层，建筑面积七百六十九点六八平方米，按九五折付费，总计售价一百七十四万零二百四十六点四八美元，陈摩根即时交付订金二万五千美元，以后又按约定支付了四成的首期款，九六年一月至九九年一月，陈依照特惠分期付款的约定，先后共付了十三期房款，共计一百五十七万六千七百余美元。

法院确认，九七年一月，双方签署了交楼通知书，交收了所购的全部房产。直至九九年三月，陈向上海市房屋土地测绘中心了解，“得知所购房屋的建筑面积仅为六百八十六点八九平方米，比认购书中的面积减少了八十二点七九平方米，且测绘报告于九七年一月十三日即已出具，原告遂以建筑面积减少问题向被告进行交涉。被告承认，房屋面积减少而未及时通知原告是其工作中存在的疏忽”。

陈向亚洲周刊表示，九七年七月搬入时化费了人民币九十五万元装修费，使用了其中九分之四的面积，一直考虑将空余的面积对外出租，但很多承租商看后都未能成交。九九年初，一位对房地产很有经验的承租人看完后对他说，这层楼的面积不对，“这时才想到去查核，结果却令我大吃一惊，此层的实测面积比原认购书约定少了百分之十二”。

面积不足却仍照足收费

九七年一月在实测面积报告下达后，这家有政府背景的发展商不仅未即时告知，仍按预测面积向他收取房款及物业管理费，之后两年中的九次分期付款及管理费均按预测面积开出付款单。陈摩根认为对方是故意隐瞒事实真相，如果不是因为出租而偶然发现，可能将成为永远的“谜”，故坚持诉诸法庭以讨公道，要求法庭依法解除楼宇认购书。

不过法院庭审后认为“既然原告已据该认购书支付了定金，该项订购行为即成立且已履行完毕”，不符合解除的条件。法院指出，“房屋实测建筑面积确实比预测减少了八十二点七九平方米，且房地局的测绘报告已于九七年一月即出具，被告应该知道面积变化的情况并及时通知业主，但由此推断被告存在故意隐瞒的欺骗行为尚缺乏足够的证据，我们只能认定被告存在疏忽大意的过错，并应为此承担相应的责任”。最后法院认为发展商应按房屋之实测建筑面积与陈摩根结算房款，并将多收之房款及利息退还。但十万多元人民币的案件受理费由陈摩根承担。

法院的判决令陈摩根感到迷惑。他说，这就好像一位顾客去商店买一对大号鞋，结果店方将一对小号充大号给顾客，终于有一天顾客知道了真相，而法官却说，你将鞋子穿上表明已确认了，这样吧，将大号和小号的差额退给你，加上利息，小号的鞋还是继续穿吧。陈说：“真不知道这位被穿‘小鞋’的顾客会是怎样的感受。法院也说发展商要‘承担相应的责任’，但最后却甚么都不需要承担，对如此劣行也没丝毫的指责。”陈摩根已向上海市高级法院提出上诉。

陈摩根出生台湾，大学毕业后移居美国。八六年应中国驻美大使章文晋及韩叙邀请到中国大陆考察，八九年参加美国国际合作委员会代表团参观了上海的投资环境，会见了当时的市长朱　F基，第二年又在美国与到访的朱　F基会面。陈说，他九二年开始联合美国、台湾等地的股东在上海投资设厂，至今在上海投资了三个项目，在大陆共有十多个投资案，每年出口近七千万美元。

朱噷基曾保证公正办理

陈摩根现在是上海市政协的港澳台侨委员、上海青浦外商投资企业协会副会长，并在上海捐赠百万人民币给上海市慈善基金会设置了“摩根慈善助学基金”，救助贫困孤儿就学。但陈说现在承受着极大的压力，海外的股东表示出对他的不信任以及对上海投资环境的质疑。陈摩根指出，当年在美国，朱噷基曾向华侨保证：“上海是一个法治的城市，外商投资受到法律保护，如果合法权益受到任何侵犯，可以经法院得到公正判决，而且我还可以给你们做法律顾问，你们华侨尽管来上海投资，你如果真的碰到困难问题向我写信，我会全力帮助你们的。”陈摩根说，他已致函现任总理朱　F基与上海主要领导，希望讨回公道。

上海实业发展有限公司总经理吕清远接受亚洲周刊询问时指出，上实发展自八十年代至今一直信誉良好，上实大厦因面积问题引起的误解也仅此一例，吕清远表示，预测与实测有差距，上实也是至九九年才知道，绝非故意隐瞒，事发后上实已表示出极大的诚意，希望协商解决误会，“退回差价加上利息，我们也有很大的损失”。吕清远说，上海有健全的法制，买方诉诸法律，应该相信法院的公正。

熟悉中国法律的香港罗夏信律师楼合伙人、法学博士谢晓东认为，与日渐增长的房地产市场相比，大陆的有关地产法规还有待完善，以提高透明度及其可操作性。如目前在楼宇预售方面，有些城市的规定，大多只限于楼宇预售条件的规定，没有规定出现违约后的处理，对消费者保护不够。谢晓东说，香港在这方面的监管就有很严格的规定，如预售面积与最后成交的面积误差超过百分之五，买方就有权选择解除合同。

谢晓东指出，在香港，如果预建的楼房成交后的面积有这么大的差距，而且买方的知情权被剥夺二年之久，即使是疏忽也是十分严重的疏忽，有欺诈之嫌。美国律师周天玮认为，中国改革开放二十年，在法制建设上很有成就，但司法地方保护主义一直挥之不去，原因是地方司法部门在人事、财务、组织与行政体系上，受到地方各部门及党组织制约，使得独立判案十分困难。

(转自<<亚洲周刊>>)

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