【大紀元5月17日訊】政府機構所有的法拍屋是美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）所有的房產，或退役軍人事務部（Department of Veterans Affairs，簡稱VA）所有的房產。

美國聯邦房屋管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）是一個致力於促進美國民眾房屋所有權的政府機構。一些低收入或信用記錄很差的人申請不到傳統的貸款，聯邦房屋管理局便通過為銀行貸款提供擔保來幫助他們。美國住房與城市發展部（HUD）是FHA下屬進行操作的一個官方機構。如果FHA擔保的貸款人違約，FHA則要替他們向銀行支付欠款，贖回房產，交由HUD公開拍賣。VA房產與此類似，是退伍軍人事務部為退伍軍人購房提供擔保後，因貸款人無力償還貸款而收回的房產。

這類房屋的特點是允許購買者以很低的首期付款購買住房，通常允許他們只付房屋價格的3─5%，甚至零首付。政府的這種政策帶有社會福利保障性質，而低首付自然導致較高的還貸違約率。

第一，當這些購房人遇到支付困難時，由於他們在房屋上的投入很少，因此不會像支付了10%到20%首付的貸款人那樣去努力保住房子。

第二，在當前下跌的房地產市場中，這些房屋所有人放棄房子反而更划算，他們在房屋上不擁有、甚至是有負的淨資產。如果房價已經跌到少於他們抵押貸款的本金，房子售出後，為了付清貸款，他們在過戶時還得倒貼一筆錢。這和市場處於上升期時完全不同，那時房屋所有人可以輕易的通過出售升值的房屋賺上一筆。

第三，當初滿足申請FHA或VA貸款條件購房的人，大多數收入很低或信用記錄已經很差，他們在不景氣的經濟環境中更容易違約。與銀行持有法拍屋一樣，HUD和VA也由於沒有足夠的人力和經驗管理、營銷房屋，只能依賴當地房產管理公司和經紀人幫他們出售這些法拍屋。

HUD建有一個完備的網上競拍系統（www.bidselect.com）出售房子。它作為促進美國民眾住房所有權的政府機構，要保護購房自住的人不會因為競爭不過房地產投資商，而喪失購買住房的機會。所以，HUD的競拍系統給予購房自住者優先的競拍權，而投資商則排在其後。一般HUD房屋上市後的前10個交易日，只允許購房自住者競拍。如果沒有人競拍或是出價太低，才輪到購房投資者。如果價格還是達不到HUD的最低保留價（不公開的），它則會降低最初公佈的要價，再競拍一次，同樣，購房自住者再優先競拍10個交易日後，才輪到投資者。這個程序會重複進行直到房屋被售出。

上世紀中國一直在流傳美國老太的神話。一個中國老太與一個美國老太在天堂見面了，中國老太省吃儉用，租房子生活，死之前才能買得起房子，但沒住上幾天；而美國老太年輕時就先從銀行借錢買房，然後每月支付房貸，等死的時候，房子貸款也還完了。對比看的結論是中國老太太傻了，不知道借錢消費，或者，中國的金融市場太落後了。但這個故事有太多假定前提，才能得出美國老太比中國老太聰明的結論。如果美國老太沒有一個穩定的收入支還房貸，或者房子不會持續漲價，可能的結果則是美國老太去天堂時，留不下一套房子。現實中的次貸危機就把這種可能性清清楚楚地顯露給我們。

取消抵押房產贖回權，又稱法拍，發生於房屋所有人開始還款違約，然後債權人通過法律手段獲得抵押房產的所有權，最終將其出售給公眾。在法拍發生之前，原房主可以委託房產經紀人進行法拍前賠本拋售，以保持良好的信用記錄；如果經過法庭拍賣，不能售出給投資者，則由債權人承受房屋產權，再通過REO出售程序或公開拍賣會的方式，賣給新的房主。法庭拍賣在債權人取得實際房屋所有權之前進行，要求當場或短期內現金支付；而REO出售程序和公開拍賣則在債權人取得實際所有權之後進行。法拍屋最終再次售出的時間持續越長，銀行所要承擔的律師、維修、銷售等費用越高。但銀行的虧損主要還是由於房價走低，法拍的抵押房產在銷售之後仍不足以償付貸出的本金。

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