【大紀元4月5日訊】

伍凡：各位觀眾好，現在是獨立評論時間。上海市統計局3月20日公佈的數據顯示，由2008年以來樓市銷售面積明顯回落，截止至2009年2月末，上海商品房空置面積已達到創記錄的1211.75萬平方米。中國房地產危機已經出現，但中國政府如何處理這個問題哦呢，今天我們就談一談。

草庵：從上海市政府某部門獲得的權威數據,在2008年12月末時,滬商品房空置面積接近1100萬平方米的歷史最高記錄,空置面積同比增長48.4%,增幅高出全國平均水平26.6個百分點。其中住宅空置面積同比增長82.3%，高出全國平均水平50個百分點。此前多年並不尖銳的供需對峙,讓上海在2008年之初,累積了735.46萬平方米的商品房空置量。但2008年樓市供求關係突變，與當下的1211萬平方米相比，一年多，上海空置率迅速翻了接近一倍。

伍凡：值得注意的是，已公佈的《上海市2009年住房建設計劃》顯示，年內,上海在建及新開工商品住房建設項目，預計預售標準面積約2400萬平方米。加上累積的空置面積。上海今年待售商品房超3600萬平方米。上海官方網上房地產的統計，2008年商品住宅預售登記面積較去年下降了42%，為1560萬平方米,按這靜態速度,上海消化今年待售商品房,約計需27個月。

草庵：需注意的是,托底在向房地產上游突圍,區縣房地產公司亦出沒於該區土地市場出讓之中。摩根士丹利中國策略師婁剛表示：「按眼下的商品房囤積量來看,政府及地產商只有一個辦法可以刺激剛性需求,那就是想方設法讓房價降到位,其餘方式值得商榷。」

伍凡：上海市一位房地產開發商說，面對居高不下的空置率，政府在1、2月低谷之時，開始採取真正的托市措施。「包括黃浦、靜安、徐匯、浦東新區等各個區政府，對區內的國資房地產公司存量房進行了一次集中’清理』。」據透露，清理的途徑十分單一，即讓區內關聯的國有企業進行購買。「尚且不知道政府在團購後的具體意圖，但這是政府引導下與市場進行的對抗行為，救得了一時的空置量。對樓市市場走向並無多大幫助。」

草庵：事實上在2008年年底, 浦東政府就開始採取過類似的托市舉措,即團購區內存量房。2008年11月22日,陸家嘴集團與上海中星集團舉行了購房簽約儀式。3天後,陸家嘴集團以 17918元/平方米的價格收購中星恬園的36套房產，總價約7800萬元。其後又出資2.7億元分3次團購了中星恬園的公寓，總計成交約180套。陸家嘴集團表示,此舉是為儲備人才公寓做準備。

伍凡：同年12月,浦東樓盤被政府性公司「集中團購」現象層出不窮。易居房地產研究院提供給本報的數據顯示，一手商品住宅「鼎鑫名流苑」，12月18日當天剛出售就被團購全部66套集資樓。而張江的陽光花城、張江名流豪庭及鼎鑫名流苑4個樓盤的絕大批房源也被團購。

草庵：上海社科院房地產研究中心教授顧建發對此表示,大批「團購」對市場推動不小，據其瞭解,相當一部份是被國有開發商團購下用作將來的人才公寓或保障性住房的。摩根士丹利中國策略師婁剛則對此分析,如此高昂的樓價，與人才公寓的實際住宅需求情況並不吻合。「不會有那麼多人才需居住如此高檔的住宅。政府與市場角力的結果一定是政府吃虧，房價肯定要跌。

伍凡：更為關鍵的是,上海區縣政府對房地產的「托底」，已經伸至上游的土地出讓市場。從上海市規劃和國土資源管理局獲悉，據第6號和第7號土地成交結果顯示,最引人矚目的「靜安區15號街坊交通樞紐綜合項目地塊(東塊)」，被靜安區國資繫上海靜安城建配套發展公司以7.4億低價獲得。無獨有偶，嘉定區徐行鎮新漕河北側、徐潘公路南側地塊,被嘉定區國資企業,上海市嘉定區房產經營(集團)有限公司以2.1億摘下。需要注意是,這兩幅成交地塊，上海今年鮮有成交的非工業性質建設用地。

草庵：上海統計局數據顯示,1-2月，海商品房銷售面積為338.07萬平方米，去年同期下降了18.8%，降幅比1月減少24.3%,比去年全年減少19.1%。而在進入3月時，上海樓市呈現一股「小陽春」現象。易居中國提供的數據顯示,3月份第2週,滬商品住宅成交量回到了2007年10月份的市場高峰水平，全市共成交商品住宅32.38萬平方米，環比上升38.3%。

伍凡：上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟表示,此前成交量上漲，主要是由於3月12日至15日的春季房展促成。此前觀望的剛性需求，在房展會進行了09年的第一波釋放。據春季房展主辦方統計的數據，4個展覽日,近13萬客流參加展會。房展會總意向交易金額2億元，而現場成交總交易額1.2億元。陸騎麟分析,成交的背後是開發商的促銷所致。

草庵：23日，易居中國再次提供了3月份第2週統計數據，在3 月16日-22日,商品房成交量65.85萬平方米，環比增幅再次拉高18%。與此相對應的是，成交均價為9787元/平方米，環比下跌240元，跌幅 2.39%。「之前上海各開發商手上積壓的房源和土地都超負荷，總體供應壓力巨大，隨著了新一輪的推盤計劃的啟動,降價勢在必行。」易居中國分析師薛建雄表示。

伍凡：「上海現在許多高檔樓盤降價幅度較大，去年底上市的世茂濱江花園5號樓,網上報價是7.5萬元/平方米，3月份成交的11套房源均價僅3.6萬，前期報 價達5.7萬/平方米的經典茂名公寓，3月成交的13套房源價格僅3.6萬,m，古北國際花園也從3.2萬跌到2.7萬。」

草庵：:房價如果要跌，不會只跌3%或5%，過去一年就漲30%-50%，只跌這麼一點不足以說明問題,房價還需要降到位。從目前並不樂觀的經濟形勢看,，一方面國內購房群體的經濟實力是在下降，而國際方面,海外游資原本日子就不好過，隨著人民幣已經完成了大幅升值過程，來中國一線城市投資樓市的故事已經講完。

伍凡：中國的事情很奇妙，房子價格下降，其實損失最大的是政府，因為政府收走了房價中的百分之七十。所以，中共就極力用各種手段抬高房價，來鼓勵百姓買高價房。政府鼓勵國營企業買房無非是想繼續抬高房價從中謀利。根本就沒有想到百姓的生活和買房子的困難。今天的時間到了，這個話題就暫時先談到這裡，謝謝各位觀眾的收看，再見。

草庵：再見。(//www.dajiyuan.com)