【大紀元4月27日訊】四月十六日，美國第二大商業購物中心地產商，通用地產發展公司（General Growth Properties, Inc.）宣佈申請破產保護。這對目前已經非常低落的商業地產業無疑是一個重型炸彈，讓人們開始看到，在住家地產（Residential Real Estate）倒塌的硝煙中，商業地產也開始震動、傾斜，地產行業的第二波危機正洶湧澎湃地衝向岸邊。是什麼導致了這麼大一家地產公司倒閉呢？

通用地產發展公司最早是由Bucksbaum家族的兄弟倆從蓋商業購物中心起家的，他們最早專門在二、三類城市建造商業購物中心（Shopping Mall）。1993年公司上市，在此後的15年內進行了幾次大規模的併購，將一些商業購物中心開發商兼併到自己旗下，使自己發展壯大成僅次於西門地產集團（Simon Property Group Inc.）的全美國第二大商業購物中心地產商。目前它在全美四十四個州擁有超過200家的商業購物中心，在亞特蘭大就有我們熟知的North Point Mall, Perimeter Mall和Lenox Mall。它的租客包括著名的Nordstrom, Dillard’s, Macy’s 和Bloomingdale等等。

通用地產發展公司的破產並不是人們想像的是因為店舖關門，租客跑空而導致的。相反，根據2008年第四季度的報表，通用地產發展公司的商業購物中心一直擁有高達92.5%的出租率。它的倒台完全是因為債台高築，過分依賴融資貸款來支撐公司的發展而導致的。一旦銀行緊縮銀根，不再對它的貸款進行延期，沉重的還款義務就把公司壓垮了。在它的破產申請上，目前公司欠了270億（27 billion）的債務。它的資產負債率是所有商業地產公司最高的。它們在公司融資方面不是像一般上市公司通過發行公司債券（Corporate Bond）或銀行貸款(bank loan)來滿足。這兩項融資手段都會對公司的整個資產負債率有所限制，從而使公司不會過分舉債。這些融資的借款合同中都會對公司的舉債及信用嚴格控制。

通用地產發展公司運用了大量依靠抵押商業地產而取得貸款的方式進行融資。這些通過抵押地產帶來的貸款只是與被抵押的地產掛鉤。通過地產的市值來放款，對該公司擁有的其他地產的債務狀況並不審閱，對公司的整個債務狀況、資產負債率也沒有約束。通用地產發展公司正是利用了房地產抵押貸款這個靈活性而規避了銀行貸款對負債比例的嚴格規定。這個方法在經濟繁榮時很好用，因為每家銀行都看到了地產行業蒸蒸日上而願意放貸，一旦經濟不景氣它就會讓貸款的緊箍咒越念越緊，直到不可負荷。

通用地產發展公司的倒台也從另一個側面反映了美國經濟的特點及弊端，過分依賴債務融資，中國話叫寅吃卯糧。在美國，沒有信用無法度日，因為信用可以幫助你拿到貸款，這樣就可以增加自己的購買力，幾乎人人都要通過貸款才能買房，但是否要把自己的負債率擴大到極限，恐怕是一個值得三思的問題。這次金融危機也給了我們一個很好的教訓，物極必反，通過貸款擴大自己的購買力，一旦自己不保守地估算自己的承受力，過分擴張帶來的後果就是沉重的壓力，一旦一個軸不轉就全盤皆輸，這在地產行業尤其如此。因為你只要拿20%的首期付款就可以買到超過自己擁有資金近十倍的地產，再加上每個人都說投資地產一定會賺錢，拚命地買，一旦資金週轉有問題，地產無法變現，就變成一堆無人要的廢土了。

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