【大紀元12月5日訊】（大紀元記者岳定明美國麻州昆士巿採訪報導）專精麻州摩頓（Malden）及昆士（Quincy）地產的張振漢先生（C. Hon Cheung）是昆士Realty Direct地產公司的東主之一及房產經紀人。他在接受《家天下》專刊訪問時表示，目前巿場可以觀察到「短賣」（Short Sale，或譯為「虧損銷售」或「止損銷售」）正逐漸增多。他估計未來兩年「短賣」這種銷售方式會比較常見。（有關「短賣」的詳細介紹，請參見本刊文章《您不可不知道的短賣》，網址：//www.tvsmo.com/b5/9/11/14/n2721875.htm ）

張振漢先生介紹，一般而言，當屋主發生違約，開始付不出供房費時，銀行會發信通知，違約三十天及六十天的時後，發信提醒屋主。九十天以後，屋主會接到銀行的警告信，說房子將遭到法拍（Foreclosure）。

但銀行能否立刻付諸行動呢？以目前巿場及經濟情況看，法拍的程序往往比前些年漫長。張先生表示，據他所知，有些屋主到目前已經六個月沒付款供房了，然而銀行還沒對其採取任何實質行動。原因在於現在這種情況太多，銀行應接不暇，無力處理。

當發生違約時，屋主告知銀行無力付款，希望能調整還款方式及利率（Loan Modification），以保住自己房子。銀行會發出一個表格，要求屋主具明財務困難（Financial Hardship）發生的時間及原因，如：丟了工作，或其他致使收入大幅減少的因素。同時要提供銀行存款單（Bank Statement），及說明是否已按時繳交了屋主保險（Homeowner Insurance）。

如果屋主符合資格，銀行可能調降利率，比如由6%調至4%，並且固定下來不再隨巿場浮動。如果屋主不能獲得銀行同意，進行貸款調整，那麼就應該考慮採取「短賣」，以避免被法拍。

屋主什麼時候可以要求調整貸款呢？如果預見財務將會出現問題，其實可以在違約之前就和銀行商量，銀行也會同意，張振漢認為這是一個比較好的作法。但有些時候，銀行也不會理睬，因為違約沒有發生，銀行認為屋主沒有財務困難，直到違約六十天後，才會認真對待屋主提出的調整貸款的請求。

有些銀行甚至在電話上就可以口頭同意屋主調整貸款，特別是那些每月支出不及收入31%的屋主，容易符合銀行要求的條件。如果屋主收入佔支出的六、七成以上，銀行可能在電話上就直接拒絕屋主調整貸款的要求。

現在政府和銀行有鼓勵「短賣」的措施。張振漢介紹，例如，如果以「短賣」方式完成過戶後，原屋主可從銀行獲得一千五百元補助，協助他們搬家。

張振漢建議，屋主最好找專精「短賣」的經紀人協助，並賦予他們類似於律師的權利（Power of Attorney），代理屋主與銀行打交道。選擇這種代理人時，最好能找有Loss Mitigation Certification專業證書的經紀人。

「短賣」有兩種的形式，一種是屋主必須取得一個買方出價，然後向銀行申請；另一種方式，銀行同意一個確保某種收益的價格（Short Sale Agreement），屋主在巿場上賣到這個價位即可。張振漢先生表示，即使「短賣」申請因出價低沒有獲得銀行同意，屋主也不應該放棄努力，最好找一個熟悉巿場的經紀人幫助和銀行打交道，因為巿場價格可能還會跌，如果能讓銀行瞭解到法拍回收的錢更少，屋主重提申請仍有機會獲得銀行同意。

對於一些屋主供不起房，也不採取任何行動，坐等銀行法拍。張振漢先生表示，有這種想法的人可能對「短賣」不瞭解，他建議屋主儘早開始「短賣」的程序，因為一旦拖久了，欠款會越積越多，使銀行更難接受買方出價；而且屋主的信用分數每個月都會下跌；加上若是被法拍對屋主的信用分數衝擊更大。「短賣」對信用分數的影響比較小，一般兩年就可以回復。

張振漢先生曾從事會計及建築開發工作，因此對不動產業的瞭解全面且經驗豐富。張先生說廣東話、國語及英語，他的聯繫方式是：電話：508-769-2365；電子郵箱：Hon@RealtyDirect.com。◇ (//www.dajiyuan.com)