【大紀元12月25日訊】(大紀元記者晏宇編譯)現在每四個美國房貸屋主中，就有一個是房價資不抵債。許多屋主在經濟低迷、工作朝不保夕的情況下，還背負著「資不抵債」的按揭房貸，苦不堪言，也面臨了「去兮？留兮？」的難題。以下就是一位典型資不抵債屋主的自述。作者是在媒體工作的費玆均瑞德，他的自白深刻反映出許多美國房貸屋主的經歷。

*** *** *** *** *** *** *** ***

我家住在新澤西郊區的一所簡樸的房子裡。這所房子現在的市場價值比我們目前尚未付清的銀行欠款還低3萬美元。我們從未想過要放棄這所房子，但在目前的情況下，也不得不考慮作「戰略性拖欠」。我們購房可不是為了投機賺一筆，也不是像在市場鼎盛時期的一些買主那樣，選擇一種不合規範的貸款。我們購房是為了過日子，把它看作是生活中的一個重要決定。

　　

開始考慮購房是在2004年，當時妻子剛懷孕，我們激動不已。不久後，得知妻子懷的還是多胞胎。我們感到既激動又擔心，心想需要一個更大的家了。

　　

當時：房價飆高 利率新低

我們可能應該再等上兩年。但是當時的貸款利率正在歷史低位徘徊，周圍的人都在忙著買房呀，再融資，獲得相對低廉的貸款呀。簡直就像是賽跑，當我還在繫鞋帶的時候，所有的人都衝過終點線了。

　　

當我們開始看房子時，首先令我吃驚的就是高得嚇人的房價，哪怕是一幢很普通的兩居室住房，價格都達45萬、62.5萬以至更高。35萬以下的房子很少，就算有，那些房屋的狀況也實在是不敢恭維。

記得那時人們都想方設法地買房子。我們堅持要用固定利率貸款，因為我們相信利率已到低谷，是肯定會上升的，為什麼要浮動利率呢？這一思路現在看來是一個重大的失算，最近幾個星期，30年期固定利率已低過5％。

失算：採固定利率 放棄貸款保險

我們的首付款也是問題。我和妻子剛剛還清數萬美元的學生貸款債務。對我們來說，我們近兩萬美元的存款可是一筆「鉅款」了。可事實上，對任何買得起的房子來說，這筆錢還不足房價的10％。要籌到20％的首付，加之即將到來的3個小傢夥的負擔，實在讓我們望塵莫及。

　　

到 2006年，我們終於在新州米德爾塞克斯找到了我們的家。這個小鎮親切友好，對我這個在澤西市長大的人來說好像是找到了根。這所擴建的科德角式（Cape Cod）房子有三間臥室，頗具創意，33.9萬美元的房價在當時怎麼看也不算貴。房子保養良好，通風、布局也不錯。客廳有點小，但樓上的房間在幾年之內足以容納下我們的孩子們。

這房子符合我們清單中的「必備項目」：廚房島、擁有洗衣設施的寬敞地下室和有草坪的後院。一旦孩子們長大，我們就可以將這房子賣了，再買一個更大的。當時我發現很多購房者的想法都是這樣的。

相信房子會升值 淨值會增加

　　

然後我們著手辦理貸款。因為能拿得出的首付款只有房價的7%左右，但要面臨支付很高的保險費用。我天真地覺得購買貸款保險（PMI）就是承認我們是高風險的借款人，覺得這是一種侮辱。因此，我們選擇了背馱式貸款（piggyback loan「搭便車」貸款），即用第二筆貸款支付剩下的首期付款，並免去購買PMI。我們每月支付大致相同的還款金額，當房子一升值，可以再融資將兩筆貸款合二為一。我向朋友們尋求建議，他們很多都是與我面臨同樣問題的新近才購房的同事們，或者那些購房很久了，對當時的低利率羨慕不已的人。沒有一個人對我說：「老兄，再等兩年看吧！」

　　

我們在房價上稍稍討價還價後，就於2006年5月成交了，房價最後定為32.8萬，利率為6.12％。當時我並不知道第二筆貸款事實上就是一種房屋淨值貸款（home-equity line of credit）。我知道它的利率更高，比第一筆貸款利率要高出2.5個百分點略多。但是，與主貸款相比，第二筆貸款金額要少得多，所以我並不過分擔心。在簽字那天，我做好了簽署一大摞文件的準備，結果發現並沒那麼多。這顯然是一個人人給過的通行儀式。

　　

這回至少有一大發現：我們的背馱式貸款實際上是一個氣球貸款（balloon Loan）。15年中，我們不得不付出一大筆錢，總共好幾千美金。我吃了一驚，我怎麼錯過了這個細節呢？我又不是一個金融門外漢。

　　

律師把我拉到一個單獨的房間談這個問題。我們做了一些快速的金融計算，預測14年後當氣球貸款「膨脹」後我們的生活會是什麼樣子。他說到那時房子肯定會攢下一筆淨資產，即使房價持平，我們也能過得去，因為生活在大紐約地區的郊區，較便宜，妻子可以重新工作，我們可以用她多掙的收入來償還這筆背馱式貸款。

房價資不抵債 做好最壞打算

　　

我們沒有料到的是房屋價值會下跌那麼多，那麼快。Zillow.com估算我們的房子現在值27萬。最近學術界有一些爭論，認為越來越多經濟窘迫的房主們為何不收拾東西一走了之。對此，布亞利桑那大學法學副教授布倫特‧懷特（Brent T. White）在他的研究報告「資不抵債也不走人」中列出了以下幾個原因：道德廉恥心，對信譽損失的恐懼，以及來自社會和政府的壓力。但這些理由並沒有說服懷特先生。他寫到，窘迫的房主們應該成群結隊地離開他們的房子。

我們從未考慮過故意拖欠，但讀了懷特先生的研究報告後，我們決定再作些計算，把房貸的基本資料、稅率和我們地區可比房屋的租金價格等數據，輸入到PayorGo.com上的計算器。當然這不是一個科學的資產評估。我須輸入估計要在這所房子裏住多久，我真的無法回答。我就估了個7年，到那時我的孩子們將是12歲。計算結果是，如果我們房產的價值在未來7年內不能上漲 1.94％的話，我們就應該立馬退出。當然我們不會。但是如果有一天我失業了，好幾個月都找不到工作的話，那我們可能就不得不這樣做了。

積累感情資產 心懷感恩

　　

房價下跌有時感覺就像一個幽靈。在帳面上，我的房子的價值要低於所欠貸款，但實際上它還是我簽字畫押購買時所喜歡的那幢房子。哪怕我妻子繼續在家看孩子，我也可以負擔得起按揭貸款和保險金。它對我很珍貴，不能用金錢來衡量。我不能說我們的房子有多麼好，但住在裡面我們真的很開心，心裡倍感到恩賜和滿足。財務顧問會對我尖叫說我有多少收入被貸款吸走了。我可以拿到全美最便宜的按揭貸款，但如果我失業了，我仍然會有麻煩。不過今年我的確做了再融資，將第一貸款利率下調到5.25％，而那個「氣球」貸款的利率仍保持8.75％不變。

　　

我並不是對問題視而不見，如果我在另一個城市找到工作，我們沒法賣掉這房子，我們無法再獲得房屋淨值貸款。如果我在2006年時知道2009年能夠以20%的折扣買到同樣的房產，同時還能夠獲得同樣低的利率，我決不會在那時「扣動扳機」的。

我所知道的是，這是我們的第一個家，這是我們的孩子們從小長到大（現在5歲了）成長的地方。我們愛我們的鄰居和學區。我們還裝了中央空調。我還記得我第一次拿到房子鑰匙的時候的感覺。對這個房子，我們已經積累了感情上的「資產淨值」。購房不是一個只論輸贏的金融遊戲。理論上我們現在是資不抵債，但還沒有感覺我們就要走投無路了。 (//www.dajiyuan.com)