【大紀元12月19日訊】在當前經濟蕭條、信用緊縮的巿況下，許多屋主出現財務困難，無力負擔貸款供房費，因此主動或被動的放棄房產。這些房產，通常是以折價拍賣的方式，重新回到巿場上來。不論您是想買房自住，或置業投資，都不能忽視對「拍賣」這種房產交易方式的瞭解，因為，它很可能為您省下極為可觀的資金投入。

拍賣可以幫您買到自住或用於投資的獨立房、康斗（Condo）、公寓樓、土地或商用大樓。拍賣價格會反映市場的承受力，這就是「拍賣」這種房產交易方式的準則。換言之，消費者將以自己願意的價格購買，可以說是由你自己來選擇你所願意付出的價格。

本報《家天下》專刊採訪到丹尼爾.弗林房地產公司(Daniel J. Flynn & Co)，取得該公司為客戶特別準備的有關拍賣知識的專業介紹。本文接續上週，刊出該介紹的第二部分，以惠讀者。

競標前應該徹底檢查房屋

拍賣屋的買家應該對當地類似房屋的售價有相當的瞭解。利用房屋開放展示（Open House）的機會，您可以親眼看看所競標房屋的質量。

房屋展示一般在拍賣前的一個週末進行。買家最好僱請一位房屋檢查員（Home Inspector）幫您把房子徹底分析和檢查，並寫出匯報。

如果找不到專業的房屋檢查員，您可以這樣做：一、檢查房子外觀，看看地理環境如何。整體上是不是能接受？是否需要很大工作量來整修？二、看看車道、圍欄、陽台、平台等基礎設施是否還好。三、看看建築中是否有裂縫，雨槽是否需要重新調節角度？房頂是否夠牢固？是否需要重新整修屋瓦。此外，觀察木質結構的腐朽跡象很重要，因為修起來代價很大。您應該將房屋做徹底檢查，並到當地市政府查詢該房產的估價，這些都會很有幫助。

如果可以做內部檢查，還有一些細節可以注意，如：有無漏水跡象？這項檢查會告訴您房子是否密封很嚴。看看牆上有無裂痕，窗戶的情況如何？窗戶的問題將會導致昂貴的維修和高額取暖代價。此外，還要留意房子是氣熱還是油熱？電子系統是否沒問題？暖氣是否正常工作？

雖然每個屋主都會裝修房子來讓自己滿意，但客觀評估房子的實際狀況仍必不可少，因為需要將估算的維修費用考慮到競標中。大多數的維修不算昂貴，但涉及較大問題時，要請專業房屋檢查員估算維修費用。其實，您自己就是最好的鑑定者，一定要讓自己滿意。只有自己對房子滿意，之後的競標才會是愉快的體驗。

事先確定貸款合格

在參加拍賣之前，您應該和銀行或貸款經紀人（Mortgage Broker）討論參加拍賣的目的，以幫助您確定正確的貸款策略。

在作過房屋檢查並決定參加拍賣後，要確定自己有足夠的資金。您必須知道自己能負擔的極限。所有的銀行和貸款機構都有如何申請貸款的資料。通過各類數字、圖表和計算，您將會知道能承擔多大的貸款，也就是要投標多少。最好是請一家貸款公司精確估算您能貸到的款項。

很多的時候，貸款機構會要求借款者提供借款保險，以防不能按期償還貸款的情況。通常對首次付款數額不足房價20%的借款者，都會有這種要求。一般而言，您的首次付款越多，貸款就越容易。

準備參加拍賣

對房子做了充分瞭解後，您就可以準備參加拍賣了。任何的拍賣，代表銀行（拍賣者）的律師會在現場。律師負責刊登物業拍賣的法律聲明並處理物業銷售中的資金問題。

通常，拍賣者會主導整個拍賣過程，宣佈銷售要求及競標開始。拍賣工作人員會負責登記潛在買主，給其提供拍賣文件，還會在拍賣前回答任何問題。

準備已久的時刻終於到來。所有的研究工作，事先確認貸款的資格，以及學習貸款知識都是為了這一刻。

明智的做法是提前一個小時到達現場來準備參加競標。到場後，向負責拍賣者出示您的押金，最好是銀行認證的支票。押金額一般會在拍賣廣告中刊登。您可以把支票寫成支付給自己，這樣的話，如果您不是最高競標者，可以把支票存回您自己的賬戶；如果成為最高競標者，就把支票背簽付給拍賣公司或貸款者作為購屋價錢的一部份。

當工作人員確定您有足夠的押金後，會把現金或支票交還，並給您一個競標資料袋和一個競標號。資料袋中有關於物業的信息，以及當地政府關於該物業是否有不良報稅的紀錄，還有銀行的買賣合同書及其它相關說明文件。

有些拍賣公司會把定金保留至拍賣結束後才歸還。即使這樣，您有權不參加競標，甚至只是「袖手旁觀」都沒問題。但是如果在拍賣前您沒有完成註冊，將無權參加競標。

拍賣的過程與競標策略

拍賣不會在廣告刊登的時間以前進行，所以您不必擔心拍賣提早開始。以下是一步步的拍賣過程。

首先，拍賣者會宣佈物業將就地銷售，意思就是將不通過任何經紀人來直接銷售，所以您得依靠自己的判斷來競標。

拍賣者接著會按規定宣讀法律上的注意事項。這些規定會包括在競標者資料袋的文件中。宣讀完畢，是回答問題的時間。請注意，這將是您最後一次提問的機會。

大多數競標者會選擇低競標策略，這屬於願意看到競價一點點攀昇的保守競標者。但也有願意開始就高價競標，讓周圍的競標者對自己的投標沒有信心。無論您採取何種方式，守住心中的理想價格並堅持，要清楚自己的競標極限，這樣成為最高競標者後您不會感到遺憾。

拍賣者會事先宣佈最低競標價。如果沒有起始標價，拍賣者會讓您來選擇競標價。競標時，請您把競標牌高高舉起，好讓拍賣者注意到。拍賣者會隨著競標的進行逐步提高競價，直至競價提升的速度減緩，到最後確定競標結果。然後簽約，過程就這麼簡單。

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丹尼爾.弗林公司(Daniel J. Flynn & Co)創立於1991年，是麻州最大的、提供全方位服務的房地產公司。公司首席執行官兼創始人Daniel J. Flynn擁有麻州房地產經紀人執照和麻州、緬因州、新罕布什爾州、佛蒙特州、羅德島州、馬里蘭州和喬治亞州拍賣人執照。他在商業地產方面具有豐富經驗，包括銷售和租賃購物中心、酒店、療養院、醫療建築、汽車經銷商、高爾夫球場、辦公樓和工業設施。

最近，丹尼爾.弗林公司與波士頓地產顧問公司(Boston Realty Advisors)合併，成立了Flynn/BRA公司，在波士頓和紐約市都有辦事處。從而建立起一個有效營銷平臺，在整個新英格蘭通過拍賣快速銷售豪華住宅。到目前為止，丹尼爾.弗林公司在整個美國銷售紀錄已超過10億美元。公司電話：617-479-9000。◇ (//www.dajiyuan.com)