【大紀元11月21日訊】（大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報道）地產權威們再一次凝視著他們的水晶球，這次他們看到的景像是玫瑰色的。據最近QBE借貸保險的一份報告顯示，到2012年6月份，所有省會城市的中間房價都將以兩位數字上漲，其中墨爾本房價上漲約19%。

為什麼會這樣呢？讓我們聽聽地產專家Mark Armstrong的分析：

在一個地產週期中，當市場呈現上漲趨勢時，首房購買者往往起到了極先鋒的作用。在現實中我們看到的情況也確實是如此，3月-9月這6個月間，首房購買者的積極表現有力的支撐了市場。但他們畢竟財力微薄，在所有購買者中僅佔不到10%的比例，而且他們通常購買低價位的房子，因此儘管房價大幅上漲，他們對中間房價的推動作用還是微乎其微的。舉個例子說，一個首房購買者買了一套30萬的物業，就算房價每年漲7%，一年以後這套物業僅增值$21000元，還夠不上中間房價的門檻呢，所以對墨爾本房價的走勢幾乎不起作用。

相比之下，投資者是地產市場持之以恆的參與者，因為他們的收入中多了租金和負槓桿投資帶來的退稅這兩部份，所以與首房購買者相比，他們是財大氣粗的，在市場中佔了30%的比例，他們通常購買中等價位的房子。如果一位投資者買了50萬的物業，一年後增值7%，那麼這套房子就多增加了$35000元。在一個投資者活躍的市場中，這種效應會不斷遞增，你就會看到推動房價上漲的著力點。

在地產市場上最大的買方群體是重複買家，就是已經擁有一套住房，但是想將現有的住房更換或升級。據統計，澳洲人平均每7年換一套房子。所以這個群體人數眾多，在市場上佔了60%的份額。他們從第一套房屋增值中積累了很多財富，因此算得上財力雄厚。他們的需求往往是中高檔的物業。假設一位買家購買了一套80萬的房子，增值率還是7%，一年以後這套房子將增值$56,000，這幾乎是首房購買者房屋增值的3倍。簡而言之，重複買家是房價上漲的真正推動力，他們是市場的主導力量。

目前首房購買者已經淡出市場，投資者正源源不斷地進場補充，因為他們知道，利率上漲預示著經濟已經穩定下來，他們會一直在市場中活動，直到利率漲到不能接受的程度。重複買家具有更強的規避風險的意識，他們會一直等下去，直到確定經濟已經完全恢復為止。當投資者和重複買家都活躍在市場上的時候，市場將達到巔峰狀態。預計12個月以後，重複買家會大舉進入市場，屆時QBE所預測的價格漲勢就會成為現實。

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