【大紀元11月20日訊】（大紀元記者高飛美國聖地亞哥編譯報導）房地產資訊公司DataQuick本月16日發佈的研究結果顯示，十月份，聖地亞哥縣房價四十個月來首次超過一年以前的水準，這為聖地亞哥經濟樹立了一個小小的里程碑。

儘管增長幅度很小——小於1個百分點，也可能是臨時性增長，但產業觀察家說這個信號很重要。

DataQuick分析師安德魯‧勒帕日說，「這反映出市場在很多地區已經趨於穩定。」

據《聖地亞哥聯合論壇報》17日報導，9月的整體房屋中價（median）為325，000美元，與8月持平；但相比2008年10月份的323，500美元增長了1500美元，這是自2006年6月以來第一個年度增長。

從去年5月到今年5月的13個月來，房價幾乎是直線下降，下跌幅度超過20%。一月份下跌幅度最大，達34.7%。經濟學家們關注跨年度同月份比較（即每個月都與一年前的同一個月份比較），目的是消除季度差異。那段時期的房屋中價從$38萬美元猛跌至$28萬美元，然後才開始緩慢上升。

那麼，哪些因素導致了這樣的變化呢?

「使市場趨於穩定，政府起了很大作用。」勒帕日說。

他舉例說，政府提供的低利率房屋貸款，利率僅為5%甚至更低，這使居民的購買力達到了幾年來的最高點。

當次貸危機使銀行接近崩潰時，聯邦住房管理局介入了貸款保險，其貸款面相當大。同時，美國財政部接管了房地美和房利美兩家公司，過去這兩家公司購買債券，再把它們倒賣給投資者。

還有，美國國會批准最近擴大了購房者的稅額減免，使舉棋不定的購房者打消最後的猶豫。

勒帕日說：「如果出現一些其他的情況，比如利率回升、更嚴格的聯邦住房管理局貸款標準，新一輪的法拍屋風潮，房價又會走上下坡路。」他說，現在的房價短期趨穩，但存在著很多不確定因素，很多今年拉抬房屋銷售量的因素明年可能不復存在。」

蘇利文集團房地產諮詢公司的高級副總裁Peter Dennehy說，銷售量比價格更能說明市場的情況。

10月份共有3671筆交易，比9月份增加了6.3%，比一年前增加了2%。這是自2006年以來最為活躍的一個10月份。每年10月的銷售量通常都少於9月。

「總體來說，價格是提高了一點，年售量也高了一點，」Dennehy說。「這可能是一件好事。」

他說，一個月銷售3500套房的量是健康的，但不尋常的事是首次買家和投資者占主導地位，他們往往相互競爭，投標法拍屋。DataQuick的數據顯示，上個月所有的舊屋銷售中，34.5%涉及過去12個月的法拍屋。

「對於某些類型的房子和某些特定地區，我們處於賣方市場，」Dennehy說。「很顯然，當一所房子有30－40個買主競價，那就是一個賣方市場了。」　

他說，要想使房市真正復甦，還需要更多的高價房買賣。由於買家不能獲得貸款，賣家不肯進一步降價，目前的交易量還是偏低。

「現在的市場遠遠沒有完全恢復。這樣的市場需要交易者廣泛參與。」Dennehy說。

就單個的小區而言，市場變化趨勢並不明顯。低價區的房子沒有因為買主願出高價而價值升高，高價區的房子也沒有因為需求不足而價值下降。

例如，高價區的Mission Hills/Hillcrest升價32.2%到75萬美元，Cardiff升價20.9%到66.5萬美元。而低價位的Golden Hill有13個房屋交易，降價23%至18萬美元，City Heights賣出了25套房子，降價18.8%至19.5萬美元。

加州州立大學聖馬可斯分校（Cal State San Marcos）經濟學家羅伯特‧布朗研究廉價急售房，如法拍屋和急售房，在這些情況下，賣方和他們的貸款人以低於抵押貸款餘額的價格銷售。

布朗說：「廉價急售房數量，在保持高企的同時，似乎有點維持的跡象，在一些地方有持平、甚至下跌的現象。」

從聖地亞哥房地產經紀人協會的統計數字可以看出，急售房可能會發生短缺。16日當天共有8291棟在售房屋，還有6350棟處於未決狀態。總體比去年下降了13%。

但是專家表示，未來難以預料。如果急售房的房主無法重新貸款，將導致新一輪法拍屋風潮，這將再次使價格降低。

國立大學（National University）的經濟學家凱利‧坎寧漢（Kelly Cunningham）說，整體的房市圖景正在逆轉。

「我們一直在盼望這段時間，」他說，「有確鑿的證據顯示，市場已經開始轉變。它沒有變得更糟，相反，它甚至顯示了一些回升。」

坎寧漢說，目前考慮的問題應當轉移到房屋的長期供應上。今年9月，獨棟房屋的批准總數為1323棟，是2006年的可比數據的三分之一。「如果房屋建設繼續保持今年這樣的低水準，在未來幾年內，可能會發生嚴重的住房短缺。」 (//www.dajiyuan.com)