【大紀元10月31日訊】（大紀元記者孫玉玟美國休斯頓採訪報導）林劉旭強是Lily Ling & Company地產經紀公司負責人﹐在休斯頓地產界已有28年經驗﹐精通自住屋買賣﹑公寓經營﹑出租管理﹑購物中心﹑商業大樓和土地買賣等開發項目。
Lily Ling在30年前選擇休斯頓定居，是因為休斯頓是一個較年輕的城市﹐對新移民和想創業的人是一個充滿機會﹑蓬勃發展的大都市。比如﹐休斯頓的港口﹑醫學中心﹑宇航中心﹑石油業﹑加上世界各地有數十個領館在此﹐這都會帶來無限商機﹐想創業的人可以跟着整個大環境一起水漲船高。
房屋出租及商業投資原則
房地產在休斯頓是比較穩健的投資﹐目前休斯頓西區﹑西南區都呈現不錯的發展。即使現在全球經濟危機﹐房地產緊縮﹐全新的房子降價空間依然比較小﹐是因為人工和材料並沒有降價。反之﹐舊的房子降價空間較大﹐原因在于原來的房價沒有那麼高﹐若再加上屋主急于脫手﹐可能降價較多。個人投資者大部分是從一棟一棟房屋買起﹐如果能善于管理﹐找個好房客﹐找個鄰近的社區﹐就是很好的投資。這是一種很普遍的個人投資房地產的方式。
這些個人投資者大多有一份工作﹐生活忙碌﹐如果要買房子來出租的話﹐最好選在自己的社區或附近地區﹐才能就近照料。因為房地產投資的收益多少和管理好壞有極大關係﹐若力不從心或距離遙遠﹐疏于管理照顧﹐可能會影響收入。
由于金融風暴的影響，使得買房貸款不易批准﹐首期款比例變高﹐貸款額度也變小﹐信用不好的人都難以貸到款﹐只好選擇居住公寓。還有一批人認為房價還未到谷底﹐不想出手買房。這樣致使公寓的出租率居高不下﹐所以經營公寓是很好的投資選擇。
商業項目投資比自主屋更需要專業經驗﹐特別是公寓買賣﹑購物中心﹑商業地產﹑土地開發等﹐如果自覺經驗或知識不夠，可以尋求資深商業地產經紀人的協助。
2012年通貨膨脹時代來臨﹖
Lily Ling預計在2012年低靡的美國經濟會走向通貨膨脹的經濟萎縮。跡象顯示﹐現今消費意願不是很強﹐美國政府及各大銀行會在利率方面儘量壓低。但是通貨膨脹壓力已經很大﹐物價已悄然往上﹐到2012年可能將走向通膨的經濟衰退。在那樣的情況下﹐錢幣變薄﹐房地產顯然是不錯的保值工具。
中國人講﹐有土斯有財。雖然現今經濟不景氣﹐房地產還是一個對付通膨的有效工具。但是﹐投資者必須量力而為﹐小心謹慎﹐並尋求專家意見﹐需特別關注就業率和利率的昇降。這是直接和地產投資息息相關的。例如﹐就業率高﹐房子容易成交﹔就業率低﹐房地產問題會相繼而生。再者貸款利息升高﹐房子難以買賣﹔利率若降﹐房地產成交量增大。依此類推﹐要合併所有優缺點﹐以敏銳的視角來判斷房地產市場。
海外人士在美置業原則
目前美國房地產是屬于比較安全的投資﹐在各大媒體報導中顯示各國都在增加美金持有量﹐這表示美金不管升值或降值﹐都是一個有份量的貨幣。在美國投資房地產，相對于亞洲地區而言還算穩健。
有些人可能因為工作﹑從商﹑投資﹑移民或孩子就學等因素﹐在美國購買自住屋或商業地產。Lily Ling建議找一個資歷較深的經紀人﹐並在當地生根已久﹐有足夠地產知識來輔助購買者的各方面投資。例如﹐今天你要找一個適合的自住屋﹐必定要請一個專攻Residental的地產經紀來幫助尋找好屋。若要投資商業地產﹐找一個專精Commercial買賣的地產經紀人﹐才能提供你全面的資訊。所以置產者要特別注意當地經紀人的選擇。
在平凡中創造獨特性
Lily Ling的公司旗下有一個公寓﹐位于Spring Branch﹐整個公寓有58個單位﹐全部是1400呎一間的大公寓房型﹐建材和設計都比照自住屋規模建造。因為居住條件好﹐住戶非常穩定﹐出租率達99%﹐很多人喜歡這種Apartment Home房型。
建造此公寓的土地是在數年前以10萬元價格買入的﹐隔了幾年之後﹐這塊土地翻身為50萬﹐蓋完公寓之後﹐價值更是不菲。現在這個公寓市場要價700萬﹐主要拿它來收租﹐投資報酬率相當高。
另一個是在今年初才開發完的新投資項目﹐它是位于中國城商圈的中國城聯合旅舍。由于Lily Ling的親戚來休斯頓﹐在住的方面很不方便﹐所以就想在中國城買塊土地﹐蓋間旅舍﹐便於Lily的親友來訪﹐也提供社區人士方便。但因中國城週圍土地幾乎已經開發殆盡﹐土地吋土吋金﹐光是這塊土地就投下將近50萬，但是覺得中國城的發展性還是很不錯﹐不僅有8家銀行環繞其中﹐擁有成熟商圈﹐地點就像中國城的華爾街，因此毅然決然，投入資金。
一條龍的服務
很多客戶喜歡找Lily Ling開發地產投資項目。有一個客戶曾委託其公司蓋公寓﹐Lily Ling提供了從土地的尋覓﹑設計﹑起樓﹑出租﹑管理﹑出售的服務﹐從無到有﹐一氣呵成。
房地產投資是一項當地化(Localized)的學問﹐在別的地區做的很成功的房地產經紀人﹐對德州和休斯頓的地產不一定了解。就像在某城市蓋房子﹐就一定要找當地的建築師來設計籌劃，因為每個地區有當地的情況﹐需要依照當地的地理與經濟條件做適當的調整。一個好的經紀人﹐要深入了解投資者的條件和需求，結合當地市場﹐才能幫助投資者步步為營，獲得成功。
(//www.dajiyuan.com)
