【大紀元10月31日訊】(大紀元紀者孫玉玟美國休斯頓採訪報導) 梁競輝（Jeng Liang）現任德州地產投資評估顧問。從1989年從事地產至今已有20年豐富經驗，包括商業房地產管理和買賣。在後8年銀行界服務中，主要負責商業房地產的估價（Appraisal）工作。

估價(Appraisal）是任何房地產買賣（包括商業及住宅）在和貸款銀行借款之前必須完成的一項重要手續。美國聯邦政府OCC部門(The Department of Treasury and The Office of the Comptroller of the Currency)規定，在銀行批准貸款前，要請估價檢驗師分析其資產貸款金額是否合理。商業地產的估價程序要比住宅更加複雜繁瑣。假設買方看中一個出售1,000萬的購物中心，依照現在嚴苛的貸款限制，買主得拿出30%-50%的頭期款。假若是40%，那就是400萬的金額，其餘600萬則需向銀行借貸。

銀行派出的估價師大致上從三個方面進行分析：（一）計算這個房地產的出租率加上收入，扣掉所有支出之後能否有支付利息及本金的能力；（二）考量此房地產的造價、土地價格、維修情況和折舊等因素；（三）收集附近商業房地產近期的成交價格來進行比較。

若估價結果確認此購物中心有1,000萬的價值，當然皆大歡喜。但有時也可能遇到估出的價值遠低於賣價，許多問題自然而生。假設銀行只估價800萬，業主只能貸到60%，那意味著只有480萬。換句話說，業主就得多拿出120萬出來履行520萬的頭款，許多貸款也可能因此無法成交。

其實此時也不是無法扭轉情況。如果買方或賣方覺得銀行的估價過低，可以聘請中立的第三方估價師重新進行估算。如果差距太大，可引用第二次估價結果要求銀行重新審核、重新估價，或買方用估價結果再度與賣方還價。

「地點」(Location)是商業建築最關鍵的因素。投資地點選擇不當是造成損失的最大原因。投資者必須考慮交通便利性、住宅區大小、大公司的遠近、是否為成熟的商圈、人潮多寡等優缺點，切勿只看單一因素而冒然出手。投資失敗的例子，大多數是房地產經驗不足造成的。

醫生、律師、餐館老闆、上班族等各行業成功人士，在各自的領域中賺了很多錢。看到別人投資房地產也賺了不少，就想跟進，但與他所學的是完全不同的學問。如果此時對房地產操作不熟悉，也沒有和商業地產投資顧問協商，計算一下投資報酬率、風險評估、物業的優缺點、地點適不適當等，盲目投資的後果可能是一生心血化為烏有。

梁競輝在地產界20年看過無數投資成功與失利的例子，每個以失敗告終的項目也都有跡可尋。投資人或集團在做大型投資之前，與經驗老到的商業地產評估顧問做一次全面分析研究，剖析投資者的目標和可行性是否一致，若差異太大則不可勉強，完整仔細的考慮也許可以避免幾十萬或上百萬的損失。

也許有人問，地產投資顧問和地產經紀人有何差異?一位經驗豐富的好地產經紀人也會提供非常仔細的分析資料和市場調查，但如果踫到經驗稍淺或急於成交的經紀人，則可能引導錯誤方向。例如近期，一華人買了一塊地，並投注大量資金興建一座全新加油站。因投資人事前未作詳細市場調查，勘查在此區經營加油站合適與否。後來發現地點偏僻、車潮也不太大、也不靠近主要交通要道。美國有句諺語：每塊(Highest & The Best Use)。以上例子來講，若業主將此塊土地開發成公寓、住宅或旅館不僅降低投資風險，而且為業主提高投資報酬率。

梁競輝表示，在(1)鑒別土地最佳用途。(2)藍圖是否適合建築計劃。(3) 有效的管理經驗。(4)市場需求、投資可行性分析等重要因素上，都能提供最全方位的顧問服務。

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