【大紀元1月2日訊】(大紀元紐約訊)一波波房屋次貸與金融危機，釋放出許多「Foreclosure取消回贖權」的房產，若想要購屋自住或做投資用，專家認為這類房產不失為理想的選項。但如何購買？您不可能以$1000買到好房產，即使以低得可笑的價格買到一房產，很可能需要大翻修，這就不會是一個具有經濟效益的資產。其次，您可以以折扣價買到「取消回贖權房產」，但是這需要有一個很強的團隊並真正了解市場和費用。為此，從事投資、經紀和房產管理業務的房地產企業家陳偉明(Weimin Tan)特別為《大紀元》讀者提供了教戰手冊。

陳偉明指出，在回贖權的取消過程中有三個主要階段，買家能購買房產： (I) 回贖權的取消前期， (II) 拍賣， (III) 銀行擁有房地產(REO)。

(I) 回贖權的取消前期

陳說，這是房主三次或多次未交房款的階段，這有時稱Lis Pendens (等待訴訟)階段。買家也許能在這個階段直接從房主手中買，或通過該房產列在其MLS名單的經紀人購買。(MLS：經紀人用的複式列表服務)。對賣者來說，與銀行收回該房產相比，在取消回贖權前階段賣的好處是他的信用不會有不利影響。房產無論如何不是他的了。或者在取消回贖權前賣，或者被銀行拿走拍賣。後者，他的信用將嚴重受損。

陳說，從房主手中買很簡單，只要回覆其待售廣告即可。定下時間，觀看房產並且談價格。或許唯一的區別是買家也許知道所有者是在取消回贖權前的階段中(通過一些調查)，因而有優勢。

也有積極的買家或企業，辨認出在Lis Pendens階段的房產，找到所有者的聯絡信息然後直接與所有者聯繫，雖然所有者未將房產待售。這麼做「幫助」了所有者卸下房產包袱，還能獲得利潤，因此是雙贏。陳說他們一般不這麼做，因為這時需先處理情緒因素。

另外，房主也可聘用一名不動產經紀人通過MLS銷售房產。經紀人也可與銀行談判，銀行同意接受比欠款低的付款。它是雙贏，因為，假設房產賣出去了，銀行得到錢，房主離開時，無需嚴重損壞他的信用。例如，買家看了房產，銷售經紀人告訴他房主很想賣掉它。如果買家通過公開記錄研究了房產，發現房產在取消回贖權前的階段，以及欠銀行多少錢，買家的談判籌碼增加了。

陳建議如果房產由經紀人銷售，就出價買取消回贖權前的房產。原因是與經紀人打交道可有緩衝，因為買家不須直接與感情支配的房主打交道。關鍵是要得到取消回贖權前的房產名單(通過縣管理人的辦公室)，然後通過經紀人或房主與市場上待售的房產對上號。這樣，買家可以只觀看取消回贖權前的房產，還有談價錢的有利條件。如果房產還沒有被經紀人或屋主銷售，陳表示，他不會像許多相關課程建議的那樣，去打擾屋主買其取消回贖權前的房產。

(II) 拍賣

房產對公眾拍賣，是取消回贖權前階段之後的階段。陳偉明說他不推薦在拍賣會買房產。現在，銀行從房主手中收回房產。通常，只有有限的機會在出價前觀看準備拍賣的房產。買家也許得到15分鐘集體觀看拍賣房產，無法詳細查看房產的情況。當20個人看同一房產時，買家不會有保密性或時間來估計哪些需要修理。通常拍賣的房產需要很多修理，因為前所有者可能故意毀壞它，詳細估算費用非常重要。然而，買家沒有機會來適當的評估這些。

避免拍賣的另一個原因是，贏了的投標者經常是「優勝者的詛咒」的受害者，由於競爭壓力而支付太多。在許多人為同一房產出價的拍賣中，有很多情感和競爭的壓力。拍賣造成買家得到一筆好買賣的幻覺，實際上並非如此。陳表示，他經營的投資公司從未在拍賣時買房產，並且不推薦這樣做。

(III) 銀行擁有的房地產(REO)

如果在拍賣中沒人抬高銀行的出價，銀行最終得到房產。這些銀行擁有的房產叫REOs (銀行擁有的房地產)。 銀行做銀行業務而不是房地產的業務。同樣地，銀行需要使REOs減到最小量。如果REOs很多，就說明銀行做出了許多壞的房地產抵押決定。

要擺脫REOs，銀行或直接銷售房地產，或聘用一名不動產經紀人列在MLS上出售。

陳偉明經營的投資公司購買REO房產。他認為好處是這些房產有折扣，且銀行經常願意講價。壞處是折扣是因房產需要修復。例如， $500,000的房產作為REO只賣$300,000，因為銀行估計需要修理費$125,000，實際折扣是$75,000 ($500-$300-$125)。因此找一個能估計修理費用並按預計時間完成的可信任的承包商是非常重要的。如果您能只花$80,000完成估計要 $125,000的維修任務，那就增加了您的折扣優惠。更可能的是，修理費用將比買家最初估計的加倍。最初的估計經常只根據大的修理項目。費用增加是因為買家發現還有一百個較小的需要被修理的項目。

陳表示，買REO得到的「折扣」多少主要看您怎樣高效率地修復房產。買家能安排時間觀看REO房產，還能花時間適當地估計翻修費用。如果買家想要出價，他可以如此做，而不用像在拍賣情況下，有其他二十人為同一房產競價而情志過激。

陳在此提供一個心得：在REO和拍賣階段的房產通常需要大修。原因包括不快的前所有者故意地毀壞房產以及維修不足。因此，如果買家買REO或拍賣階段的房產，有一個可信任的承包商是非常重要的。陳的忠告是不要在拍賣時買。

陳偉明建議，如果您決定冒險買取消回贖權的房產，先做研究，組成一個強的團隊，特別是您的經紀人和承包商，並且非常小心地估計修理成本。修理費用經常比計劃的數額加倍。因此，您需要一個好經紀人辨認取消回贖權的房產，分析房產並且為交易去談判。因為翻修將是主要費用。您必須依靠您的承包商在買之前估計修理費用，按照估計費用在預定的期限之內完成翻修工作。

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