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澳洲

澳房地產投資:財務自由的必由之路(一)

【大紀元7月5日訊】 作者簡介:作者1996年從中國來到澳洲留學,1998年開始從事IT工作。2001年開始投資房地產,在短短的7年內,他已經擁有近二十套投資房。他的房產分佈於墨爾本的Kew、Box Hill、Brunswick、Ivanhoe等社區,價值近千萬。

1、序言

擁有一套自己的住房一直是澳洲人的夢想。大多數澳洲人會在35歲時買自己的自住房,計劃貸款30年在自己退休前還完貸款,完全擁有自住房。在他們買房後的第7年,他們驚喜的發現他們住房的價格已經翻了一番。他們的工資收入也相應漲出一大塊。他們很自信的賣掉現有住房,再買一套更好的區中更大的房子。7年後,他們會再換一套更好、更貴的住房。這就是澳洲典型的中產家庭。他們有一套自住房,一份穩定的收入,每年旅遊度假一次,銀行沒什麼存款。

在澳洲還有一小部分人,他們與上面提到的澳洲人沒有太大不同,只是他們稍為懶一點、「傻一點」、運氣好一點。一到財務年度末,大家都忙於報稅。他們懶得自己報稅,也懶得找一個最便宜的會計師報稅,而是找一個方便的、信任的會計師報稅。這個會計師可能會對他們說:你交的稅太高了,買個投資房,省一點稅吧。會計師的建議在稅法上被稱為負退稅 (NEGATIVE GEARING)。大概的意思就是:你

的投資房的收入小於維持投資房的開銷(包括貸款利息、房屋折舊、物業費等等),你的損失可以抵稅。

例如:你的年收入是80000,你在投資房上的損失是10000,那麼你的應納稅年收入是80000-10000=70000。對於聰明人來說這個建議餿得不能再餿。為什麼自己為了少交4500的稅而損失10000?對於某些「傻」人來說這個建議太好了:世上哪有這樣的政府,當你投資損失了10000時,我替你補上4500。於是他們就去買投資房,他們也懶得去聽什麼房地產講座,就在自家附近買了一個投資房。過了幾年,房租漲了不少,能自己養自己了。他的會計師又會提醒他再去買一套投資房。就這樣幾十年下來,當他們退休時,他們手上有十來套投資房,然後賣掉兩套還完貸款,手上還有幾套投資房,這幾套投資房的房租足夠養老。

2、你真的想富有嗎?

當我問你:你真的想富有嗎?很多人會毫不猶豫的說:當然哪。可實際上富有和有錢是兩碼事。富有是一種為人,是長久的,而有錢是一種佔有,是暫時的。很多買彩票得中的人,只是有很多錢的窮人。調查發現95%的中彩人5年以後又回到他們以前的財務狀況,有的甚至更差。為什麼?因為他們的為人沒有變,他們做的事沒有變,結果當然會是一樣的。然而,富有的人剛好相反,他們有時會破產,但很快會東山再起。看來富有不光是拚命掙錢、撈錢,而是一種為人、一種選擇。

你真的想富有嗎?要知道富有與舒適是不同的。追求舒適的人是很難富有的。追求舒適的人總是躲在自己的舒服圈中,不願意採取應該採取的行動,不願意承擔應該承擔的風險。要知道沒有行動是沒有結果的。

與富有一樣,財務自由也是一個被誤解的概念。很多人認為財務自由是擁有很多錢,想怎麼花就怎麼花。如果真是這樣的話,很難有人能做到。為什麼呢?其一:人的慾望是無止境的,筆者剛到澳洲時,靠獎學金生活,每年15000,生活得不錯,還有節餘。畢業工作後,年薪40000,也沒覺得生活好到那裡去。又過了幾年,年薪80000,還覺得一般,也沒什麼節餘。有道是:由簡入豐易,由豐入簡難;其二:通貨膨脹,想當初,萬元戶是先富起來的少數人,當時想,這輩子能有十萬足矣,現在看來當時是多麼幼稚啊;其三:不能克制自己的人,很難掙到很多錢,即使掙到也很難存得住。

到底什麼是財務自由呢?實際上很簡單:永續收入大於你的開銷。什麼是永續收入呢?永續收入就是當你不工作時你的收入還源源不斷流入你的賬戶。財務自由聽起來容易做起來難。難就難在只靠打工、做生意永遠達不到財務自由。只有投資才有可能。

3、投資工具的比較

說起投資,不外乎股票、房地產、存款和基金。基金的投資也是買股票、房地產和存款,基金是各種投資的組合,它的回報也只能是個平均數,比自己操作更穩。存款也可以排出在外,因為存款是一個效率低下的選擇,扣除利息所得稅,減去通貨膨脹,所剩無幾,有時甚至是負數。所以說窮人向銀行存錢,富人向銀行借錢。

那麼股票和房地產到底誰好呢?縱說紛紜。有時候股票漲得好一點,有時候房地產漲得好一點,長期來看都大概每年上漲10%左右。不一樣的地方就是股票的起伏大一些,房地產的起伏小一些。不要小看這一點不一樣,這一點不一樣創造出的策略大相逕庭。一般人買股票是很少貸款,一是因為股票上下起伏太大,貸款風險太高;二是因為銀行限制,貸款比例低;其三,當股票跌到一定價位時,銀行會收回貸款或強制平倉(margin call)。房地產就不一樣,大部分人買房子多會貸款,貸款的比例還很高,銀行一旦把錢貸給你,只要你能付月供,銀行是不會因為房價往下跌而收回貸款的。

比較投資的好壞最重要的指標是資本的回報率。讓我們來比較一下股票和房地產的回報率:假如股票和房地產的年增長率都是10%,股息回報是5%,房租回報也是5%,如果我們有10萬圓,投資股票的回報率是15%;如果我們用10萬買房子我們可以貸款40萬,買一個50萬的房子,假如貸款的利息為9%,我們的投資回報為50*15%-40*9%=3.9萬,回報率高達39%。這就是槓桿的威力。

有人說股票流動性好,容易兌現,房子很難賣掉。實際上房子的流動性也不錯,當房價上漲後,你不需要賣掉房子也能通過再貸款的方式支配房價上漲的部分。例如:你買了一套30萬的房子,貸款24萬,幾年以後漲到60萬,這時你可以向銀行貸到48萬,多出的24萬你可以自由支配。

也有人說股票可以進行投資組合,房地產很難。所謂的投資組合是將投資分散,唯一的功能就是減小波動,你再怎麼組合也沒有基金更分散。基金的穩定性也不如房地產。

還有人說股票的交易成本低,房地產的高。不錯,正是因為房地產的交易成本高,大家才會盡量減少炒作,才有可能享受澳洲特有的稅務優惠:持有資產超過12個月,財產增值稅減半。

不僅如此,房地產還有它不可比擬的優點。第一,他是生活必需品,它的剛性需求是價格堅挺的保障;第二,房地產看得見,摸得著,買了它心裡踏實;第三,永久產權;第四,自己說了算,想怎麼裝修就怎麼裝修,可控性強。所以說,房地產是長線投資的首選。

4、澳洲的房地產及將來發展趨勢

澳洲是一個幸運的國家,物產豐盛,氣候宜人,環境優良,民風友善,而且還沒有大的自然災害。住在澳洲的人也非常的幸運,特別是住在墨爾本的人就更加幸運了。墨爾本是一個最適合人類居住的城市之一,每年移民定居與此的人逐年遞增。

墨爾本的房價也和墨爾本的人口一樣逐年遞增,圖一即為澳洲統計局公佈的墨爾本1975至2008年間的房屋加權平均價。從這些數據中,我們可以看到這麼幾點:房價要麼上漲,要麼持平,基本不跌;房價從1975年的$27734到2008年的$463488,33年間漲了16.7倍,平均每年上漲9%。在計算房地產多少年翻一番時有一個72法則,即用72除以每年上漲的百分數,所得餘數即是翻一番所需年數。墨爾本的房價平均每年上漲9%,所以72除以9得8,墨爾本的房價8年翻一番。圖二為每年上漲9%的理想曲線與實際曲線的比較,從圖中我們可以看到當實際房價偏離理想曲線時都會回歸。這就是墨爾本房地產的歷史。



圖一



圖二



投資決策與生意決策過程是不一樣,生意決策看得是今後一兩年是否能賺錢,投資決策是看今後十年、二十年是否能賺錢。如何知道今後十年、二十年是否能賺錢呢?唯一的方法就是看它過去十年、二十年的歷史。如果你問我明年墨爾本的房價是多少,我不知道,但是我可以告訴你8年後墨爾本的房價大約是90萬,16年後墨爾本的房價大約是180萬。以前,別人這麼告訴我,我也不相信,但看看墨爾本過去30年、50年、100年的房價歷史,然後想想這100年什麼事沒發生過,戰爭、經濟危機、經濟衰退、高通漲、高利率如此等等,7至10年房價翻一番的規律從未中斷。今後10年、20年、50年我也沒發現有什麼東西能中斷這個規律。如此說來,成為百萬富翁也不是什麼難事,只要你能活得夠長。

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