【大紀元6月3日訊】華人喜歡買房，但是一些華人並不知如何利用房屋省稅。下面是我對房屋財務計劃的建議。

保存房屋更新花費記錄（Keep Cost Basis）：做好記錄，並存好你的房屋修理裝修成本收據。稅法規定，假如聯合報稅的夫妻擁有房屋，在過去五年中有兩年作為你的主要住處，其出售房屋獲利超過50萬要納稅；假如單身報稅，出售獲利大於25萬要納稅。

具體做法是，記下所有的房屋改善費用，因為它們可以增加你的房屋成本價格。這些花費可以大到美化庭院、房屋加蓋、廚房改建等，小到如燈光固定、水喉和開關的升級。不要小看這些小來西，積少成多，最終省稅可觀。

重新考慮共同所有權（Reconsider Joint Owner-ship）：許多夫婦聯合擁有他們的住房，但這將去除許多潛在的遺產省稅計畫選擇。假如沒有適當安排的話，當一個所有人去世後，這財產就自動轉到另一人名下。例如聯邦遺產稅豁免額為兩百萬元。假如一對夫婦財產超過豁免額，可將遺產分割，獲得兩個豁免額，即把地產免稅額擴大為四百萬元。

贈與然後回租（Give and Lease Back）：先把房屋送給成年子女或其它家庭成員，然後再把它租回自住。這樣，每年把房屋一點一點贈與子女以避免用掉遺產兩百萬豁免額。假如是單身贈與，其每年免稅額為1萬2000元，已婚夫婦的贈與額是2萬4000元。必要時也可以使用終身一百萬元免稅贈與額度。

其稅收優惠是，房屋轉移後其增值部份不記在你的遺產稅內。由於你必須支付租金給你的子女或其它成員，子女可以用一些花費抵消租金收入，如水電費、維持費、保險、折舊，甚至可能產生租賃損失。

銷售然後回租（Sale and Lease Back）：這個方式與「贈與然後回租」相似，除了你出售房屋給家庭成員以外，你可以豁免50萬 (或單身25萬)增值稅。假如你缺零用錢，此法可以提供你現金。但是，合同上租賃費用必須按照市場水平確定。不利之處在於，該房屋要失去繼承逐步增加的資產基數 (Step-upbasis)。但該法可能比約45%的遺產稅划算。

捐贈（Donation）：假如你準備出售房屋，而其增值超過50萬免稅額的界限（單身25萬），你可以透過向慈善機構做捐贈（charitable remainder trust，簡稱CRT）而不用交增值稅。

例如，你用此法把房屋捐給慈善機構，該信託將其房屋出售而你不用交增值稅，此售屋收入投資產生利益可作為你的生活來源。你去世後，存在信託中的剩餘基金將轉給慈善組織。你可用房屋現值作為慈善捐款抵稅。但是，此法的不利在於你會失去對本金的控制。你只能取用信託中獲得的利益。

你也可以把你的房屋送給慈善組織後，你仍然可以住在那裏度過餘生。其方法就是使用「保留生活地產」（retained life estate）。該計劃是把你的房屋轉給你選定的慈善機構，但是保留你的終身居住權利。你需交納房屋稅和維持費。在你捐出房屋後，假如你不想住在該屋內，或你的生理狀況不能再住在那裏，你和慈善機構在這種情況下可以提前處理你的房子。

反向貸款（Reverse Mortgage）：許多退休者付完房貸，但缺現金零用錢。假如你在62歲以上，可用該房的價值申請反向貸款。這樣，每月收到基金或者一次收到一筆資金，這些錢都免稅。屋主可繼續住在該房內。該貸款在所有人去世或出售房屋才需償還。不過，該處房產某個程度已經轉給家庭成員以外的人。

你也可向你的子女申請私人反向房屋貸款（Private Reverse Mortgage）。該法可使房屋所有權保持在家庭成員手中。你的孩子可給你一大筆錢而沒有任何禮物稅。當你的子女繼承你的房子時，房屋增值的基數 (Step-up Basis)仍然存在。你付給子女的利息對他們來說是課稅收入。但是，私人反向貸款必須合法，利率必須符合公平市場的價格。

防止房屋遺產認證（Keep Your Home Out of Pro-bate）：遺囑認證的花費和耗時各州不同。你可以透過可變生前信託（revocable living trust）來避免認證 (Probate)。其好處是你仍然有權利隨時改變信託。假如你去世，你的財產就按照信託的規定處理。

賣前出租（Rent Out Before Selling）：假如你想賣房子，而市場不好，你可以把房子出租出去，等待市場好轉再賣。只要符合過去五年中居住兩年，你既可現在出租賺錢，賣時還可享受增值豁免稅50萬（單身25萬）。

稅務相關問題，歡迎諮詢陳琪錢聯合會計師事務所，法拉盛 (718)461-8899，曼哈頓中城 (212) 964-8899(//www.dajiyuan.com)