美國之音:美國房地產業的「大躍進」
【大紀元10月26日訊】【美國之音記者許波報導】起源於美國房屋抵押貸款壞帳的金融危機正在隨著信貸市場的緊縮向實體經濟部門擴散，猛烈衝擊著全球經濟。痛定思痛，很多經濟學家現在都在研究這場自 1930年代經濟大蕭條以來最嚴重的金融危機的根源、走向和長遠影響。從今天開始，我們將連續播送系列報導，詳細探討這場金融危機的來龍去脈。今天談談美國政府在這場危機的醞釀過程中發揮了什麼作用。
目前美國經歷的金融危機的導火索是兩年前開始出現的房屋市場滑坡。從2006年第二季度開始，繁榮了10年的房地產市場榮景不再，房價開始劇烈下跌。三個月之後，房主拖欠分期付款、喪失房屋抵押贖回權的案例以史無前例的速度急升。到2007年末，房貸壞帳已經佔到全部房貸的近百分之4，暴露了美國最大的一場房地產市場泡沫的冰山一角，拉開了愈演愈烈的金融危機的序幕。
為什麼高度成熟的美國房貸市場會突然之間一敗塗地？為什麼當經濟總體上運行良好的時候，房地產市場卻出現了大量的債務拖欠？人們常常用次級房貸危機來解釋房屋市場乃至後來的金融市場危機的根源，把降低借貸標準和大量發放次級房貸的責任歸咎於銀行和金融機構唯利是圖的貪婪和利令智昏的愚蠢。
急於普及房產權 市場十年大躍進
德克薩斯大學管理經濟學教授斯坦-利伯維茨認為，金融危機的根源並不僅僅是次級房貸市場的崩潰，單是銀行和資本的貪婪也不會引起這樣驚人的金融災難。他在接受美國之音採訪時表示，追根溯源，政府急於普及房屋擁有權，尤其是提高黑人、拉美裔的購房比例，從而在房地產市場掀起了一個超過10年的「大躍進」熱潮。
利伯維茨：「政府傾向於人為提高房屋擁有率，並且採取了極為危險的方法，即降低房屋貸款的標準。結果造成了兩種惡果，其一是推動房屋價格飆升，形成美國最大的房地產泡沫；其二，降低了房貸發放標準，這就增加了屋主喪失房屋贖回權的可能性，尤其是在房屋市場遇到困境的時候更是如此。」
政府機構鼓勵放寬貸款標準
早在1970年代中期，美國政府和國會就開始致力於推動金融信貸機構消除房屋貸款中的種族歧視傾向，認為少數族裔的住房擁有率低跟房貸行業的種族歧視有關。到了1990年代中期，政府管理機構對商業銀行的壓力明顯增強，要求提高美國的住房擁有率，尤其要鼓勵放寬對少數族裔和低收入群體的貸款標準。結果各種有針對性的、五花八門的新型房貸產品應運而生。
不久前瀕臨破產而被美國政府接管的房貸融資公司房地美在2002年發表的一份報告中曾把這種「新一代廉價的、靈活的、有針對性」的房屋貸款產品說成是「房貸創新」，是對美國傳統的房貸體系的「深刻變革」。
研究美國房貸市場的專家利伯維茨教授對美國之音表示，正是這種所謂「創新」和「變革」，給美國房屋市場和日後的金融市場的災難埋下了種子。
「利率可調整的貸款分別在3年、5年和7年後調整利率。正是這種貸款，無論是優級房貸還是次級房貸，成為壞帳的比例最高。而傳統的固定利率貸款卻很少發生喪失房屋贖回權的現象。」
少數族裔太容易得到不良貸款
拉美裔和黑人是各種新型貸款和次級房貸的主要借貸人。華盛頓大學公共政策教授格里高利·斯格里斯在接受美國之音採訪時表示，1990年代以前，銀行在房屋貸款方面一直存在對少數族裔特別苛刻的問題，但是在最新一輪房地產市場泡沫形成的過程中，問題走向了另一個極端。
「現在的問題不是少數族裔不容易得到房貸，而是太容易得到貸款，太容易得到不良貸款了。我們經常聽說『掠奪性貸款』這個詞，正是這種貸款導致了次級房貸的崩潰。據聯邦政府公佈的數據，2006年非洲裔美國人得到的房貸中，超過一半是這種高利率的次級房貸，拉美裔的次貸比例為百分之45到46，而白人的次貸比例大約為百分之22。」
掠奪性貸款像定時炸彈
房貸諮詢機構拉萊扎全國諮詢協會負責人格萊西拉·阿龐蒂指出，這種所謂靈活的房貸交易充滿欺詐，因為這種次級房貸要求的頭款很少，甚至不要頭款，在最初的幾年利率也比較低，可是在幾年之後利率卻會大幅度上升甚至成倍提高，這種注定成為壞帳的貸款就像是定時炸彈，因此被稱作「掠奪性貸款」。
「所有那些充斥拉美族裔報紙的掠奪性貸款廣告吹得天花亂墜，說房貸利率只有百分之1，無須查看信用紀錄，無須一分錢的首付款，百分之百的貸款，按月分期付款比房租還便宜等等。次級房貸交易中有許多欺詐行為，我檢查過一些房屋過戶的紀錄，一位清潔女工的貸款文件上寫著她是醫生，一位建築工人在房貸文件上卻變成了工程師。」
經過房貸市場的這些所謂「變革」，美國的住房擁有率出現了顯著的提高。據統計部門公佈的數據，美國人擁有住房的比例多少年來一直保持平穩，大約在百分之 64左右，但是從1995年開始，住房擁有率急劇上升，2004年攀升到近百分之70。舊金山聯邦儲備銀行2006年發表的一份報告透露了住房擁有率幾乎直線上升的奧秘。報告說：「增長的很大部分來自於房貸產業的發明創造，使眾多的美國家庭能夠比幾十年前更容易購買住房。」
壞帳堵塞金融血脈
美國財政部長保爾森最近在解釋7千億美元的金融救援計劃的必要性時說，全國大約有500萬房主已經或面臨喪失房屋贖回權的局面。如果每戶貸款按30萬美元計算，數額將高達1萬5千億美元。保爾森說，正是這些壞帳堵塞了國家的金融血脈，使銀行系統的流動性幾近喪失。而信貸市場的凍結導致金融系統陷入崩潰的邊緣。
－－原載：《美國之音》，2008-10-24(//www.dajiyuan.com)