【大紀元9月30日訊】台灣省建築開發公會理事長穆椿松,9月13日在「台中城鄉發展趨勢與房地產市場因應策略」座談會上指出,台中都市發展趨勢有從台中火車站西移的長期趨勢。以下是穆理事長的發言摘要:
15年前台中市最好的住宅區是科博館前面的綠園道到美術館之間,那時的房價以龍邦建設推出一坪25萬的單價,成了台中市最高的房價。但是今天再回到原來的位置來看,它還是在25萬左右,而新的房價卻在新的重劃區的新市鎮中心特區,以每坪40萬的高單價開出,難道科博館的環境不好嗎?難道七期重劃的環境有比科博館更好嗎?
事實上科博館的綠地也好、環境也好,包括科博館的本身的內容,都是台灣數一數二的好的環境,為什麼房價會比七期重劃的市政中心附近的房價來的低?台中市這幾年好像有非常明顯的往西移動趨勢,這是值得探討的一個課題。
從人口的結構看問題
從人口的資料來看,台中市目前人口數大概105萬左右,如果在台中市住50年以上的家庭,我們稱為老台中或者是原台中的,就占有33萬的人口數;另外72 萬的人口則屬於新台中,而其他尚有30萬人沒有報戶口的。而他們多為30歲以下的人口,且許多來自附近的縣市。所以在台中市的人口是135萬左右,而其中新舊人口比例,大概是3:1。
若根據統計數據以台中市的房屋的數量與人口數的數量來算,台中市的房屋數其實是比較不夠的,因此我們可以說,台中市是很多外來人口和游離人口聚集的一個都會環境。
15年前台中市最好住宅區,是圖中科博館前綠園道、至美術館之間,以一坪25萬單價為最高。而15年後新房價卻在七期新市鎮中心特區,以每坪40萬高單價開出。
高級住宅區
若是以這樣的觀念做比較,老台中人會認為高級住宅在哪裡?在我們父母那一輩的會說,在民權路和向上路交口附近的內河川是高級住宅區。當時附近有很多的日本高級宿舍,院子裡面有很高的大樹和果樹,是很早期的別墅型的住宅。但是現在很多的年輕朋友會說,那裡的馬路很窄,只有10米或者7米半,同時房子很舊,都 7、80年了,那樣的環境會是高級住宅嗎?對新台中人而言,高級住宅區會在哪裡呢?他們應該會異口同聲說,在七期重劃區。
商業精華區
再以商業區的角度來看,有些人會說,台中市商業區最精華的地點在自由路跟中正路的交口,但是最近到那裡看看,卻不怎麼熱鬧。可是在3、40年前,那裡是車水馬龍,過去以麥斯多麵包店來說,1坪就要1百萬,買個麵包要排隊,但現在已經不是了。那麼新的台中商業區在哪裡?有許多人會說是在新光三越、在老虎城,為什麼觀念會差那麼多呢?
目前大多數認為忠明南路以東,或者美村路以東是台中市商業區,而市政府因為是行政機關才不得不去。若以老台中的人數占四分之一,新台中的人數占四分之三,所以在新台中的區域在推量上,就可以大一點,這只是一個想法。
同時在新台中的區域還有許多外來的客源,以最近台商陸續希望在台中購屋,同時還會引進親朋好友。而這些台商都是十幾年前,從彰化縣、台中縣、南投等地,離鄉背井到大陸,現在開始回流了。
以台商分布的區域來說,其中以彰化縣最多,彰化縣的台商大概占中部的台商60%,那中部的台商又占台灣的台商45%,而住在和美、彰化鹿港這一帶的台商,就會從中彰道路過來,他們從中彰一下來就會選在七期這附近住下來,因為有其便利性。
學校與醫院是生活機能中很重要的一部分。大度山原屬台中市郊區,但現除中港路東海大學與台中榮總外(如圖),又增中科園區,使得大度山房市發展漸趨熱絡。
商務旅館變遷看都市發展
過去還是以火車為主力時,南到北都是坐火車的,以前的業務員都是坐火車的,所以從火車站一下來,到台中做生意,第二天要去拜訪客戶,也會住在火車站附近,所以火車站附近就有很多的小旅館、商務旅館。
但是今天時代變了,業務員不坐火車了,所以旅館就一家一家的收起來。今天豐原要來台中不是走北屯路、三民路,而是走高速公路或是80米外環道,今天的交通模式,已經使得很多的房地產產生很大的變化。
其中受影響最嚴重的就是中區的土地,中區中正路跟自由路的店面,30坪的土地60坪的房子,從3,000萬改成1,300萬。去年900萬2房子,今年剩下700萬。因為公路局和客運的車子少了,這種演變,使得中區的住宅店面越來越沒價值。
現在從高速公路下來,真正坐到終點站中區的已經很少了。也就是說越往中區這個範圍推案,因為它就只有1/4的人口數,再加上外來客不足,建商從94年推案到96年有可能都還沒有賣完。
交通建設區隔新舊發展
台中最大的工業區是台中工業區,有450公頃,其生產毛利有3千億左右的量,另外中科剛開始發展,目前的人數現在已經突破8千個員工,每個月以1千多人在增加之中,未來中科可以容納5萬個工作機會,這一帶所容納的工作人口數可以到十幾萬人,這十幾萬人的工作人數會居住在哪裡?其中七期、八期、逢甲附近都是不錯的選擇,這是以工作狀況來說。
就交通狀況來說,第一條高速公路是中山高,二高在大度山那邊,還有中彰,以及高鐵都在這個位置上面,如果要立足台中放眼天下就要在這邊,但若是立足台中也死守台中,那就在中區就可以。
有人問新舊台中有沒有一條線,有的說在文心路,有的說忠明南路,有的說美村路,這是台中市整個的發展的趨勢,因為人口、交通、實質建設的問題有這麼大的改變,當然建設也會一直在變動,未來4號生活圈道路如果開通,或許也會有再往東移的可能性。◇(//www.dajiyuan.com)