【大紀元9月25日訊】台北市政府宣布與民間共組都市更新開發公司，以加速推動都更案，優先鎖定大同、萬華區等建商介入意願低、卻有更新急迫性的老舊區域，住商不動產總經理林倩表示，目前全台最具都更急迫性與增值潛力的區域非台北市莫屬，政府出面協調，確實可以讓住戶協議條件透明化，進而加速更新速度。但如果不能將區域重新定位，只是針對某些特定老舊建築更新，不過是落入頭痛醫頭，腳痛醫腳的狀況，對整體區域房價幫助有限。

林倩分析，台北市由於發展早，目前第一批國宅都已經步入40年大關，30年以上的老舊公寓更是不勝枚舉，目前較常聽到與建商或是住戶自辦更新的案例多以房價較高的中山、中正、大安等房價較高區域，由於更新後房價往往倍翻，因此不論建商或是住戶，更新意願都相當高。但房價相對弱勢的大同、萬華兩區，都屬於台北早期發展區域，生活機能強，交通也堪稱便利，但由於時日已久，不論是巷弄與規劃都難以符合現代住宅的需求，雖然有更新急迫性，但建商意願低，自然更新進度緩慢。

而台北市政府在6年前通過都市更新條例，迄今完成的案子屈指可數，都更所面對的問題除了是住戶之間的協調之外，包括住戶與開發商間的信任度、協議條件，都是一大問題。加上容積獎勵額度不確定，除非獲益驚人，不然很難讓開發商涉入其中，加上過程中所產生的補償問題，和驚人利益背後的角力，更讓都更難上加難。如今能有政府出面作協調，並以合理利益為前提，不動產相關業者都相當樂見這樣的狀況。

林倩表示，根據目前政府50處優先推動都更計畫的區域來看，台北市優先推動區域涵括了大同、中正、南港、士林、萬華、北投等區，多是舊建築較多的區域，以目前房價與推估未來更新過後的房價相較，漲幅多在一倍以上，如果周邊有相關配套交通措施或是先天優異條件，漲幅更是驚人，如中正紀念堂邊的華光社區，擁有先天的交通、環境優勢，未來規劃為台北華爾街，除了讓該區域房價起漲之外，更因為整體風貌的改觀，讓周邊住戶一同受惠。對原住戶來說，姑且不論房價，即便是因為公設比提高而降低室內使用坪數，在熟悉的區域裡有更好的居住環境，生活品質更是大大不同。

林倩認為，更新獲利最主要在於容積放寬，才能夠提供足夠誘因。而針對單一物件的更新，不過是頭痛醫頭，腳痛醫腳，綜觀世界各國的更新，除了建築物的更新之外，更重要的是讓都市產生新「風景」，讓都市與區域具有新的風情與特色。而必須依靠政府整體的規劃，以大同區來說，由於台北車站位居其中，具有先天的交通優勢，加上作為台北縣市聯繫的樞紐，在更新上除了建物之外，也必須考量到未來商業活動頻密所帶來的人潮與車潮。

以萬華來說，南萬華擁有台北屬一屬二的青年公園，加上未來捷運通車，區域步調慢，十分適合居住，而北萬華隨著台北車站的帶動，將有相當的發展潛力。這些先天條件優勢，如果能搭上政府規劃的順風車，相信能有更好的效益。◇(//www.dajiyuan.com)