【大紀元6月25日訊】（大紀元記者秦飛編譯報導）一項最新調查發現指出，房屋破產或喪失房產抵押贖回權（foreclosure）的人群從美國中西部的工業中心（即所謂的鐵鏽地帶）移向海岸地區及南部各州（即所謂的陽光地帶）。

網絡房地產數據公司RealtyTrac為CNN財經新聞網站所做的調查發現，屬於陽光地帶的加州有139個郵政編碼名列美國500個喪失房產抵押贖回權最多的地區名單。其次為佛羅里達州的72個－－又是一個陽光地帶。

拍賣網站RealtyBid.com上的房產名單顯示出地理位置的轉變。這一網站主要拍賣喪失抵押贖回權的房屋。

RealtyBid的發言人戴芬‧香儂（Daphne Shannon）說：「在我們看來中西部總是很穩定，但我們看到房產在轉移－它們來自於加州、亞利桑那和內華達。」

但RealtyTrac調查發現，喪失抵押贖回權最多地區的郵政編碼仍在鐵鏽地帶，它是克里夫蘭（Cleveland）的44105，在六月十五日之前的三個月中共有784套房屋喪失抵押贖回權。

加州破產房屋最多的郵政編碼為薩拉門多（Sacramento）的95823，共有634套被簽發不履行通知，收回並拍賣，在全美名列第六。

加州經濟活躍，人口迅速增加，那麼是什麼原因造成破產房屋的？抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association，簡稱MBA)首席經濟學家道格‧鄧肯（Doug Duncan）說，過去喪失房產抵押贖回權的人多數是因為出現了經濟問題，如被炒魷魚或工廠倒閉等，但在加州及佛羅里達，亞利桑那和內華達州現在的情形已不一樣，在那裏喪失房產抵押贖回權主要因為失控的房價超出了屋主的承受能力。

以兩位數比率上漲的房價吸引了大量投資者，他們又加速了房價的上漲。開發商競相抬高地價以使得能夠儘快將房子建好推上市場。當房地產市場降溫時，投機者們又拚命拋售房屋，使得本來已經很長的待售房屋清單變得更長，同時也增加了房價下滑的壓力。

「在很多這樣的房屋市場中，房價跌至投資者支付的價格以下，這使得很多人不得不走進他們貸款銀行的辦公室，直接交出鑰匙。」鄧肯說。

很多陽光地帶的買房者選擇2/28可調整利率貸款（ARMs）買進高價房屋，這類貸款首期付款很低，或稱「引誘」，但在最初兩年的固定償還期後利率將大幅上升。

鄧肯說，ARMs是一項最適用於信用不佳者的信用修補貸款。在這個貸款中，借貸者在頭兩年內按ARMs的利率和條款付款，以此來顯示他們他們能還清貸款，在兩年後則調整成具有固定利率的貸款。

很多買房者選擇ARMs買房而不考慮是否能償清貸款，他們的籌碼是上升的房價使他們在出售房屋後獲利。但是當房價穩定不變甚至下跌時，這種安全感消失了。房主無法償清每月的賬單，也無法獲得產權。

在像密歇根、俄亥俄及印第安那等州不太景氣的鐵鏽地帶，是經濟衰退的「漣漪效應」而不是投機使得借貸者的經濟得到重創。

克里夫蘭郵編為44105的社區曾住滿了東歐移民與他們的後代，這些居民在附近的羊毛廠和鋼鐵廠中工作。今天這裡成為人種混雜的地區，人均收入低於平均水平，失業率高出平均，又有著大量陳舊的獨立住房，很多房屋售價低於十萬美元，一些甚至低於三萬美元。

克里夫蘭市議員託尼‧布蘭切特里（Tony Branchatelli）說，附近地區的六百多家房屋是廢棄空置的。很多已沒有價值了，因為重新裝修的支出甚至超過了房屋的售價。一些房屋的管道，電線和其它硬件已被拆走。

相反在薩拉門多郵編為95823的地區，居民更多的從事政府工作和服務性行業，儘管薪水仍低於州平均水平。薩拉門多郵編為95823地區的房子較克里夫蘭郵編為44105的社區的房子更現代化，也更有價值；甚至普通的三房二衛住宅也值幾十萬美元。

似乎無論鐵鏽地帶還是陽光地帶近期的情況都不會好轉。在陽光地帶，次級抵押貸款（Subprime Mortgage）的困境仍將需要很多個月的時間來解決，很多在零五年和零六年選擇2/28和3/27 ARMs的借貸者在今明兩年面臨著利率的重新調整。

而鐵鏽地帶似乎承受著重工業更多的經濟困難。

鄧肯說：「今年年底貸款拖欠率可能達到高峰，而零八年喪失房產抵押贖回權的人數將達到高峰。」
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