王維洛：《物權法》將決定中國房地產市場的命運
【大紀元3月2日訊】中國房地產的泡沫經濟已經形成，房地產市場是否會崩盤，什麼時候崩盤，是許多人關心的事。2007年3月，全國人大開會時，將通過《物權法》。中國的住宅房地產由兩部分組成，70年的土地使用權和建築物的所有權。70年後，土地使用權期滿後，土地使用權歸國家所有，國家是否支付對建築物所有權的賠償？土地使用權是否可以延續？延續土地使用權時，是否需要再次交納土地使用金？土地使用金將多高？老百姓辛苦一輩子置下的住宅房地產能否保值？這些都取決於「物權法」的規定，特別是民眾對《物權法》規定的理解。而這個理解將決定中國房地產市場是否馬上崩盤。
一、此房地產非彼房地產
房地產，從語言上來看，房產和地產構成了房地產，似乎兩者是可以分離的。但是在技術上兩者卻是不可分離的。中國成語中有「空中樓閣」一詞，生動地說明了，沒有土地，要建造樓房，這是不可能的事。梁啟超先生在「駁某報之土地國有論」中寫道：「其空中樓閣的理想，誠足以自慰。」空中樓閣的理想，就是指聽起來十分美好，但不可實現的理想。
根據德國的基本法，建築和土地是不可分的，建築從屬於土地。土地所有權擁有者，不僅擁有土地的所有權，也擁有該土地上的建築所有權。在德國，Grundstueck這個詞的意思是土地，土地加上房屋建築物還是叫Grundstueck。您購買一處房地產，獲得一份地契，在德國稱地籍登記簿（Grundbuch），土地所有權歸您，土地上的建築物的所有權自然也歸您。
而在中國，由於中國城市的土地歸國家所有，私人不能擁有土地所有權，而只能擁有土地使用權。您購買一處房地產，獲得兩份文件，一份是土地使用權證書，一份是建築物所有權證書。
在德國，您購買一處房地產，土地加上房屋建築物永遠屬於您。在中國，您購買一處以居住為目的的房地產，雖然建築物的所有權歸您，但您只獲得了70年的土地使用權。當土地使用權結束後，土地使用權回歸土地所有權者，土地上的建築物所有權也隨著土地一起屬於土地所有權者 ——國家，這是基本原則。因為建築物和土地是不可分的。至於物權法對期滿時的具體處置規定，正是本文要討論的。
二、投資房地產的目的
投資房地產的目的有許多，比如自用、保值、出租贏利、投機等等（投機是一種市場行為）。目標不同，對物權法具體規定的理解就不同。
在中國房地產市場上都知道溫州軍團和某某軍團的利害。一位溫州家庭婦女告訴筆者，她投資房地產的經驗之談是︰只要有首期付款的資金和支付三年利息的能力，她就可以在三年之內獲利100％。以一處房地產的價格一百萬元為例，她需要30%的資金，即三十萬作為首期付款，其餘七十萬向銀行貸款。她估計房地產的價格每年上漲百分之十五，三年之後，她出賣該處房地產價格價格為一百四十五萬元。歸還銀行貸款七十萬，減去三年利息十萬五千元（年利息為百分之五，每年支付三萬五千元），減去需要交納的稅和其他開支四萬五千元，減去首期付款三十萬，淨獲利三十萬。她說，在這三年必須讓房屋空置，否則三年後不能當新房出賣，價格將大打折扣。忽略這位溫州家庭婦女在計算中的一些錯誤，可以看到，這位溫州家庭婦女的投資目的不是自用、保值或出租贏利，而是投機。她在購置房地產三年之後就將其出賣，為的是短期投資的利益，而不是一般投資房地產人的長期的投資利益。而在溫州，這樣的這樣的「家庭婦女」有許多，她們們可以利用親朋好友的關係，籌集到幾千萬到幾億甚至更多的資金，去衝擊某地的房地產市場，抬高房地產價格，以達到投資獲利的目的。
從這位溫州女投資者的經驗也可以看出，如果中國的房地產價格每年只上升百分之五到六的話，那麼這位女投資者則無利可圖，以投機為目的大量資金也將退出房地產市場。
與這位溫州女投資者相反，許多人投資房地產的目的是自用和保值，許多人認為，房地產的價格只升不降，所以有錢就給子孫後代買房地產，甚至給還沒有出生的後代買，反正買了也不會吃虧。在中國房地產市場上，這部分保值的需求量很大。
在中國房地產市場上，正因為以投機和保值為目的的投資者佔很大一部分，所以房屋空置率十分高。
三、在物權法框架之內，房地產保值不可能實現
在中國物權法框架之內，房地產的保值是不可能實現的。為什麼這麼說？
房地產的價格雖然不分土地的價格和建築物的價格，但是從開發房地產的成本來分析，50至80％是土地的價格，50至20％是建築物的價格。例如，一處房地產的價格為一百萬元，其中60萬元是土地的價格（70年的土地使用權費），40萬元建築物的價格。
建築物有使用年限，有損壞折舊。這個大家比較容易接受。這樣，在未來七十年間的發展中，建築的價值受兩個因素影響，一是建築物價格的平均發展速度，一個是折舊。建築物的一般使用年限為100年，按直線折舊曲線計算，每年折舊為百分之一。如果建築物價格沒有變化，七十年後，建築的價值為12萬。如果建築物價格每年上漲百分之三，七十年後，不計算折舊，新建築物的價格約為317萬，計算折舊，只有新建築物的百分之三十，約為95萬。
土地使用權的價值也要「折舊」，這個大家很難接受，因為客觀上土地使用是沒有期限的。但是國家出讓的土地使用權是有期限的。建築物的折舊是由於自然的原因和技術上的原因，看得見，容易理解。土地使用權的價值也要「折舊」，這個「折舊」是看不見的。舉個例子來說明，兩處住房，完全一樣，價格也一樣，只是一處的土地使用權為70年，一處的土地使用權為50年。您會選擇哪一處？當然是土地使用權長的。土地使用權價值的「折舊」，其價值並沒有消失，而是從土地使用權擁有者的手中轉到了土地所有權擁有者，也就是國家的手中。無論土地的價格在今後七十年中怎樣發展，每年百分之三也好，百分之五也好，甚至百分之十五，到土地使用期滿時，土地使用權擁有者手中的價值都為零。
當國家收回土地使用權時，土地上的建築物，包括建築物的所有權也隨著土地使用權歸國家所有。物權法沒有規定，國家在收回土地使用權時，必須向建築物的所有權擁有者支付賠償。所以到七十年後，房地產的所有價值全部歸國家所有。保值，財產繼承的目的無法達到。這對中國許多老百姓來說，是難以接受的。在德國，居住建築的土地使用權期滿時，土地使用權回歸土地所有權擁有者，建築也歸土地所有權擁有者，但他必須按照合同支付建築物的賠償費。
如果物權法只是保留這樣的處置規定，那麼中國房地產市場馬上就會崩盤。因為為數眾多的以保值為目的的投資者將撤出房地產市場。這個問題，顯然物權法的制定者也看到了。
四、土地使用權的自動延期
物權法在這裡提出了，如果國家不收回土地使用權，土地使用權可以自動延期，這是一個明智的做法。但是物權法未具體規定自動延期的期限和次數，以及自動延期時是否又要再次交納土地使用費，土地使用費的高低是多少。雖然自動延期是一個明智的做法，但是物權法自己面臨一個自己也不能解決的局面。因為這裡面的變數太多、太大。物權法將來的每個具體規定，對公民財產的影響都十分大。
本文從兩個極端可能進行分析，以展示這個規定的政治和經濟後果。
第一個極端可能是，土地使用權期滿後自動延期，自動延期的期限為七十年，可以無數次延期，在延期時，不需要再次交納土地使用費；第二個極端可能是，土地使用權期滿後自動延期，自動延期的期限為七十年，只可延期一次，在延期時，必須再次交納土地使用費，土地使用費的高低由當時的市場價格所決定。
第一個可能的結果是，土地所有權擁有者將永遠失去土地使用權。而土地使用權擁有者將永遠佔有土地使用權，而不再需要交納土地使用費。房地產的增值將永遠屬於土地使用權擁有者、而不歸土地所有權者。這樣的結果，就是虛化了國家的土地所有權。在沒有實現土地私有制的情況下，首先實現了土地使用權的永遠私有化，在土地私有化道路上大大前進了一大步。
如果物權法的制定者是傾向這個可能，那麼中國房地產市場在很長時間內不會崩盤，而且還會得到很大發展。從中國公民的希望來看，他們希望虛化了國家的土地所有權，永遠佔有土地使用權，而不再需要交納土地使用費，這對他們在經濟上最有利，也是房地產保值的最好途徑。
但是這個可能性很小，不說政治上的原因，單就經濟原因來說，土地使用出讓金已經構成了中國政府的最重要的收入來源。 2006年政府的土地使用出讓金收入高達5500億元。在2006年底，中國政府又將土地使用出讓金的價格提高了一倍。這土地使用出讓金的收入就像鴉片一樣，吃了上癮，不肯輕易放棄的。
第二個可能的結果是，由於土地使用權的自動延期，土地使用權擁有者繼續保有建築物的所有權及其價值，比如上面例子所說的建築物的價值將不會被國家拿走。但是土地使用權擁有者必須按照市場價格支付土地使用費。請看看70年後要再次支付多少土地使用費。
如果土地使用費在未來七十年內沒有變化，七十年後，需要再交60萬土地使用費。如果土地使用費平均每年增長百分之三，再次支付的土地使用費為475萬元。如果按照中國政府每十年將土地使用費的價格翻一番，那麼70年後所需要支付土地使用費為7680萬元。
自動延期時需要再次支付土地使用費，那麼中國的房地產就失去保值的功能。問題是，土地使用權擁有者那時是否能支付得起土地使用費？或者說，他們是否準備支付土地使用費？
物權法的第五稿中，規定了住宅土地使用權延期時，必須再次支付土地使用費。只是在第六稿將再次支付土地使用費的規定予以刪除。但是對工業、商業土地使用權延期時，則仍然規定必須再次支付土地使用費。物權法強調平等的權利，既然都是土地使用權，工業、商業土地使用權延期時必須再次支付土地使用費，那麼住宅土地使用權延期時，也必須再次支付土地使用費。沒有什麼兩樣。
物權法多次強調市場原則，所以按照市場價格支付土地使用費，應該符合物權法的理念。但是必須強調指出了是，中國並不存在一個土地使用費的市場，這裡只有國家對土地使用費的壟斷，是壟斷價格，而不是市場價格。因為沒有一個市場，可以從今天到明天，就把「市場價格」提高一倍或者兩倍的。
五、土地使用權延期時是否需要再次支付土地使用費和土地使用費的高低決定中國房地產市場的未來走向
物權法的第七稿中，未就住宅土地使用權延期時，是否需要再次支付土地使用費和土地使用費的高低，做出任何規定。
也許是物權法的制定者認為，土地使用期七十年，中國最早出讓的住宅土地使用權，至今也不到30年，到第一例土地使用期到期，還有四十多年的時間。到那時再作規定也不晚。
也許是物權法的制定者認為，反正這個物權法維持不了四十年，甚至這個制度也維持不了四十年，所以在物權法中留出空缺，也不算什麼大毛病。
本文已經在上面展示了兩個極端可能，物權法的任何規定的影響，都在這兩個極端所包括的範圍內。特別是當土地使用權期滿後，國家將收回土地使用權，他們將失去所有的房地產價值。中國房地產市場未來的走向，中國房地產市場是否馬上崩盤，取決於中國公民對物權法的理解，對物權法中未做出的規定的自我解釋。如果他們認為，物權法的規定，沒有能夠保護他們房地產的價值，投資的興趣就會減低，房地產價格上漲就會減緩。房地產價格上漲減緩，又會使在房地產市場中的以投機為目的的投資資金撤出，造成房地產價格繼續下降。如果他們認為，國家是代表了他們的利益，堅信物權法將來做出的規定是有利於土地使用權擁有者的規定，那麼他們會繼續把房地產作為保值的最好投資，給下一代買，給下二代買，甚至給未出身的後代買，那麼中國房地產市場就不會馬上崩盤。
不是物權法決定中國房地產市場的未來，而是中國公民對物權法的理解，決定中國房地產市場的未來，決定中國房地產市場是否馬上崩盤。
──原載《民主中國》(//www.dajiyuan.com)