【大紀元12月5日訊】中國國土資源部與財政部及人民銀行日前出台一套新的土地調控政策，但據一項調查顯示，到2007年底，大陸房地產開發商囤地約10億平方米，同時，銀行體系每向房地產行業注入4元資金，就約有1元被沉澱在土地上。截至2006年囤地所沉澱的資金近2.4萬億元，已形成金融業一顆不定時炸彈。

近年來，大陸土地開發商囤積土地現象愈演愈烈，坐地等漲，無形中抬高地價，而這也成為全國房價日益飆升的重要原因。

據第一財經日報報導，日前，北京師範大學金融研究中心撰寫了《中國房地產土地囤積及資金沉澱評估報告》。報告主要撰寫人、北師大金融中心主任鍾偉認為，繼續維持既有決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產行業和金融行業將是一場危險而巨大的賭博。

囤地可供靜態開發4年

報導說，在計算了近10年來全國土地購置和開發面積之間的差額後，報告估測到2007年底，開發商通過規範渠道的囤地規模約為8億平方米，規範和非規範囤地約為10億平方米。在2002年~2006年間，山東、江 蘇、浙江和四川省是土地囤積最多的省份，分別占近五年全國土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。

鍾偉表示：「開發商目前的囤地規模大約可支持開發商靜態開發4年或者動態開發3年，即可支撐一個完整的開發週期。」 此外，報告指出，國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現象，其計劃的土地供應量並沒有完全進入市場。近來一些城市房價大幅上漲，無一不和當地政府連續三年以上未能完成供地計劃有關。

資金成本高達2000億

報告認為，大量的土地囤積導致開發商每年為囤地所需要承受的資金成本高達1800億~2000億元，甚至已經超出了全行業目前的利潤水平。根據估算，截止到2006年底，沉澱在土地上的資金約2.4萬億元。「這幾乎相當於目前商品房的年銷售額，沉澱在土地上的資金成本也超過了目前房地產行業的年度利潤總額，顯示出房地產企業的總體財務狀況穩健性迅速下降。」

報告分析認為，來自銀行信貸的資金可能高達1.32萬億，差不多銀行系統每向房地產行業注入4元資金，就有1元被沉澱在土地上。鍾偉說「在全部囤地導致的資金沉澱中，和房地產企業的淨資產、淨利潤等指標相比較，沉澱在土地上的銀行信貸資金已有一定風險。」

保持現狀房價極可能大漲

根據前述分析，報告認為，地價影響房價的關鍵在於目前的土地開發、供應方式和規模，以及囤地的資金成本，造成了市場嚴重的供不應求，形成了強烈的房價上漲預期。

鍾偉指出，如果當期房價上漲8%，那麼僅有2.5個百分點可以直接歸因為前期地價的上漲。供地方式和規模的改變，造成了商品房嚴重的供求失衡，造成了開發商的囤地浪潮，供地和囤地可以解釋為當前全部房價上漲的七成原因。

報告最後認為，如果持續目前的供地、囤地和房地產金融、稅收政策，商品房價格極有可能持續大幅度上漲。而中國房地產與住宅研究會副會長顧雲昌表示：「如果數據屬實，確實需要加大打擊囤積土地的行為，加快土地供應節奏。」

新政策未嚇阻開發商

中國三部門日前出台「土地儲備管理辦法」，要求土地儲備機構應對儲備土地特別是依法徵收後納入儲備的土地進行必要的前期開發，必須達到「淨地」要求，提高供應「淨地」能力以狙擊囤地。不過，此辦法頒布之後，市場反應平淡。

市場人士指出，今年以來，北京就嚴查土地儲備未開發的問題，不久前，北京市當局對數家開發商亮出紅牌，收回開發商手上囤積的土地。但是由於今年以來各大開發商將儲地列為年度戰略目標，因此，各地方執行的法令，並未形成嚇阻效果。

市場指出，不管是1994年頒布的「城市房地產管理法」，還是1999年頒發的「閒置土地處置辦法」，在打擊囤地行為方面，現實與理想都存在很大差距。

違法成本小於違法所得是很重要的一個原因。其次，執法部門執法不嚴甚至徇私舞弊，致使對開發商的處罰和閒置土地的收回力度不夠，及對開發商囤地行為定性不准，致使大部份開發商遊移在非法與合法之間，這些都是政策無法落實的主要原因。

中國社科院數量經濟與技術經濟研究所研究員李金華說，土地轉讓收入成為地方政府的主要收入來源，使得地方政府行為由以前更重視發展企業轉變為更重視土地開發搞城市化，從而推高了土地和房地產價格。(//www.dajiyuan.com)