【大紀元10月31日訊】房市熱潮轉戰商用不動產，相較於住宅產品買氣趨冷，商辦、店面買氣依舊熱呼呼。而值得注意的是，隨著產業外移，薪資水準不見明顯提高，買氣逐漸趨冷，住商不動產企劃研究室調查大台北地區忠孝、信義、天母、公館、西門等商圈後發現，許多商圈出現集中化、M型化危機，黃金商圈炙手可熱，但次級商圈轉手性與空置率雙雙攀升。住商不動產總經理林倩表示，這樣的變化值得想要進入店面市場的消費者多注意。

大台北地區商圈可以依照租金與來客數分為一級與二級商圈，一級商圈包括忠孝、信義、公館、天母、西門等，其中表現最優異的莫過於忠孝東路SOGO起的忠孝商圈，捷運帶來大量的過路客之外，原本百貨公司林立的東區就已經是開店者的一級戰區，住商不動產台北頂好店陳成政店長指出，忠孝東路商圈算是台北市相當精華的區域，進駐率高，租金居高不下，市場上也少有物件出售。與去年相較，店面空置狀況下降，但輪動速度似乎有增加的狀況，特別是許多連鎖品牌的進駐，一方面以租金優勢強壓不具知名度的品牌，另一方面也出現了「前手未搬空，後人已進門」的特殊狀況。

信義商圈由於信義計畫區內百貨公司林立，產生了相當大的磁吸效應，對於鄰近的店面來說，許多小生意在消費者預算有限的狀況之下，紛紛應聲倒地。住商不動產台北世貿店副理林沛慈表示，店面的價格隨著房價波動確實有成長，租金表現相對弱勢，加上銀行貸款趨嚴，除非店面本來就有人承租，不然屬於高單價的店面詢問度相對較低。而到了通化街一帶，店面相對較熱，今年租金有喊漲之勢，也讓許多挺不住的商家紛紛求去。與其他商圈相較，兼具轉運站及學區型商圈的公館商圈，由於來客量高，店面經營相對穩定，這一兩年間沒有太大的變化。

而與其他的商圈相較，公館商圈多了書卷味與學生氣息，個性化、年輕化的服裝受到相當的喜愛，許多巷弄經營的個性化小店仍舊生意興隆，整體來說，在公館商圈只要是價廉物美，通常可以經營相當長久，商圈的變貌也不較其他商圈快速。而正因為這些原因，加上公館商圈的店面數較少，近一年來店面價格屢創新高之外，店面租金也至少成長一成以上。而主打年輕族群的西門商圈，雖然買氣有趨緩，但在萬華、大同兩區都市更新議題不斷發酵的同時，前景相當看好，看中更新議題詢問者也相當多。而到了士林商圈，雖然房價漲了約10%，但租金卻沒有成長，連帶空置時間也被拉長，空置率雖成長，但還維持在一成以下。

屬於第二級商圈的內湖、敦南、民生、天母商圈，這一年來變化頗大，住商不動產天母西路店林學良店長表示，近一年來，天母商圈店面在租金與售價並無太大變動，店面空置率卻持續增加，原因在於一方面天母的房東多具有雄厚經濟實力，店面空置一年半載影響也不大，而天母商圈屬於社區型商圈，週間來客量少，但店租卻與工商型的忠孝商圈不相上下，對於某些業種來說相當吃緊，加上越來越多的業主以銀行為首選，銀行開在同一條街的結果，造成下午三點半之後整個商圈空蕩蕩，長期來說，對商圈並不是好事。

而傳統的敦南、民生、內湖商圈也有轉淡的狀況。傳統型的敦南、民生感受相當深刻。住商不動產台北敦南店經理宋高鵬表示，近一年來敦南商圈店租未成長，售價小幅起漲，壓低店面投報率，因此影響買氣。而在店面汰換上，服裝等業種較不受到衝擊，但餐飲等自行創業的小資本店面如果沒有特色，很容易做不久，這也是近一年來空置率有提高的主因之一。

而在民生商圈，近一年來租金與房價都未有明顯成長，但由於買氣趨弱，店面去化時間拉長，加上消費力不若以往，許多店家寧可結束營業，整體來說，周邊店面空置率約在一成左右。而內湖商圈雖然因為捷運興建本來買氣就受到影響，加上近來消費力不若以往，做不下去的店面趁早結束營業，空置率大幅提高。

與住宅產品相較，店面產品一般貸款成數會比一般住宅貸款來得低，約在6～7成左右，加上目前銀行核貸趨於保守，在貸款成數受限，加上利率又節節攀升的狀況下，住商總經理林倩建議想要介入店面市場的消費者應準備較寬裕的自備款；此外，在租金報酬率的計算方面，應以1年10個月的月租來計算房價較為安全．同時，除非三角窗店面，否則10～20坪小店面的需求將比20坪以上的中大型店面來得更佳。◇(//www.dajiyuan.com)