今天要談的案例就是當年訴訟時，聯邦法官針對市府律師團要求撤案動議的意見書，已經被西部法律出版社(Westlaw)的網站收錄(見2001 WL 1329060 E.D.N.Y.)。

法官的意見書簡介如下﹕

原告RKO Delaware,Inc.以反徵用土地求償(Inverse Condemnation Claim)告紐約市府和紐約市的古蹟保護委員會。被告們動議要求法庭撤案，其主要理由是原告求訴還不成熟，法庭不可干涉。

原告RKO Delaware,Inc.公司是現在擁有在紐約市法拉盛北方大道上一塊土地的業主，該土地以前是著名的「RKO凱斯戲院」所在地。在1984年，紐約市的古蹟保護委員會宣佈該戲院的入口大廳裏的一個部份建築是古蹟。原告是在古蹟保護委員會宣佈該部份建築是古蹟後買下該土地。

在1986年，古蹟保護委員會給業主發了修復該建築的開工紙。在1987年3月2日，古蹟保護委員會又發了一道停工命令和違規通知，因為業主做了原來開工紙允許開工範圍外的整建工程。被宣佈是古蹟部份的建築僅佔地2,000平方英呎，而整個戲院的面積超過168,000平方英呎。古蹟保護委員會的停工命令則影響到整個戲院的土地。在1989年3月8日，古蹟保護委員會又發了一張開工紙，允許業主在不是古蹟部份土地可做修復工作，但是沒有取消先前發的影響到整個戲院的土地停工命令。

原告稱在過去十幾年裏它己經向古蹟保護委員會遞交了無數次糾正違規計劃書和估價單，也與古蹟保護委員會進行了長時間的談判。原告又稱古蹟保護委員會從來都沒有接受業主提交的任何計劃書，但是原告沒有在訴訟狀中提到具體的計劃書內容和具體的古蹟保護委員會的反對理由。

原告繼稱在1987年後，業主不能在該土地開工並且使用該土地，原告稱被告的拒絕是故意的，原告還提供文件顯示在2000年5月18日，皇后區區長在報上講，該土地己經被政府看中將會被開發成公共學校和被商業機會利用。

原告RKO Delaware,Inc.公司現在控告被告市府違憲，變相微用民用土地而不給合理補賞。原告也要求法庭命令被告市府發出開工紙，使原告可以修復該建築物。

在2001年4月16日的口頭辯論時，當事的雙方都答應協商解決爭端。本法庭也同意就目前的動議作出延緩裁決。但是2001年8月22日，市府的律師都通知法庭，因為在申請開土紙的文件上，有一些有關入口處銅門的細節沒有達成協議，當事雙方要求法庭就目前的動義做裁決。原告業主律師在2001年8月24日的信裏同樣要求法庭對動義做裁決。

法官在陳述了基本事實後，從法律角度對案子進行了分析。被告市府在它的動議裏，稱原告的政府非法徵用土地違憲控告案還沒有成熟，聯邦法庭不得審理。要達到成熟，可以在聯邦法庭立案，原告須舉證(1)政府有關部門的決定己經是最終的；(2)原告己經通過合理以及足夠渠道向州政府尋求補償。

一項「最終決定」是指一項會造成原告受損的明確決定。早先先例己經判決，如果原告建商沒有試圖尋找變通的建築計劃書，政府不批准原計劃不算是最終決定。如果原告建商只遞交了一份建築計劃書，政府拒絕那份計劃書並不等於說政府會拒絕所有的計劃書，故也不算是最終決定。但是如果政府部門在有關業主使用土地的權力時，沒有變通餘地話，政府部門的決定是最終決定。

本案原告RKO Delaware,Inc.公司爭辯到，古蹟保護委員會要求它先修復古蹟部份作為才可以在戲院的其它部份動工的前提，是一個最終決定，因為古蹟保護委員會剝奪了業主使用它的土地的所有經濟價值。然而，業主在過去十幾年內不能使該土地有可能是業主自己沒有維修該土地。另外，原告並沒有舉證，古蹟保護委員會在讓原告業主去修復該建築的申請上，己經到了沒有變通餘地了。儘管原告業主稱它己經遞交了無數次計劃書和籃圖，但是原告並沒有解釋它為甚麼不能再遞交另一計劃書。所以原告的訴訟狀子，沒有陳訴足夠的事實來證明，古蹟保護委員會要求它先修復古蹟部份方可在戲院的其它部份動工，是一個最終決定。

原告RKO Delaware,Inc.公司進一步爭辯，要向古蹟保護委員會或樓宇局申請得到開工紙是徒勞無益的(Futile)，因為該土地己被市府官方看中將會被開發成公共學校和被商業機會利用。雖然聯邦第二巡迴法庭認可「徒勞無益」(Futile)是立案必要條件「最終決定」的例外，但是聯邦第二巡迴法庭還沒有劃定甚麼是「徒勞無益」的明確界限。其他巡迴法庭的解釋也是非常有限的。政府部鬥的不友善、拖延、以及設障都是法庭考慮的因素。

原告RKO Delaware,Inc.公司的訴狀僅陳述該土地己經被市府官方看中將會被開發成公共學校和被商業機會利用是不足夠的證明「徒勞無益」。原告的訴狀沒有陳述任何實質性的事實，由於該公眾官員的講話對它的申請開工紙有任何影響。原告也沒有陳述足夠的事實證明它己經向古蹟保護委員會遞交了完整的申請，以及具體古蹟保護委員會的拒絕是最終的事實。

原告的違憲訴訟立案還要滿足另一條件，也就是原告己經通過合理以及足夠渠道向州政府尋求補償，而原告的那些努力都被拒絕。這一條件適用於政府己實際徵用土地(Physical Taking)或者以管理以及控制的幌子下的限制土地使用權的形式徵用土地(Regulatory Taking)。

紐約州的憲法也提供原告足夠的保護，私家財產不得被徵用，除非有合理的補償。紐約州己經有先例判決，用法律干擾業主的土地使用權和處置權都屬於既成事實的徵用土地。因為原告RKO Delaware,Inc.公司還沒有在紐約州的法庭求償，故本違憲徵用土地案還不夠成熟在聯邦法庭立案。

如果原告的論點是古蹟保護委員會要求它先修復古蹟部份，作為才可在戲院的其它部份動工的前提是一項違憲的徵用土地條件。政府強加給業主的開發土地的條件是違憲的，如果該強加的條件與政府管理控制土地的目的是沒有合理關連的，或者該強加的條件會給業主造成的負擔與政府的理由是不成比例的。

非常明顯，古蹟保護委員會要求業主先修復古蹟部份才可在戲院的其它部份動工的前提與政府的保護古蹟的政策有合理的關連。而且，該強加的條件會給業主造成的負擔與政府的理由不是不成比例的，因為要修復的古蹟只佔整個建築的百分之二土地。

基於上述理由，被告市府的撤案動議被批准，但是原告仍可重新修改控告狀子，補充足夠事實以達到滿足成熟，可以在聯邦法庭立違憲徵用土地案的條件。

在筆者準備收集更多事實，補充修改控告狀子時，市府的律師與筆者達成庭外和解條件，市府同意核發開工紙先修復古蹟，原告須暫停(Stay)聯邦法庭的訴訟案進行，直到該建築修復完畢。原告須在九十天內向它自己的律師，存放四萬美元保證金。只要案子還掛在法庭，業主去開工，還有一點護身符，尤其有像筆者那樣的孫悟空型的律師保駕，市府有關部鬥再刁難時，隨時又可大鬧天宮一番。

原案請查RKO Delaware,Inc.v.City of New York,WL1329060(E.D.N.Y.2001年)。

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