【大紀元7月22日報導】(中央社記者張良知台北二十二日電)考量通膨保值及穩定租金收益等因素，今年預售市場小套房推案及銷售熱絡。綜觀建商多以高租金報酬率標榜套房為高投資報酬率金雞母，令投資者心動，不過，不動產專家提醒，很多看似高租金收入預售個案，往往暗藏數字遊戲，投資者須瞭解建商宣傳手法，避免衝動購屋。

根據行政院經建會95年首季最新調查，台北市預售屋銷售比重逐年增加，所佔比重由93年第三季的4.8%增至今年首季 23.9%，一年多來，預售屋銷售比重增加將近5 倍，連帶使台北市民購屋負擔邁向新高峰，房價年所得比由上一季8.9倍躍至本季9.5倍，創下歷年新高。

近年來，台北市房價居高不下，預售市場規模日益擴大，根據永慶房仲集團統計建商推案金額，由91年新台幣 544億元增至94年2110億元，單一年度預售屋規模成長4倍；反觀台北市新成屋市場，推案金額卻逐年萎縮。

永慶不動產董事長廖本勝表示，預售產品買的是「地段」與「未來」，台北市購屋族購屋能力及對高價購買預售屋的接受度頗高。此外，投資型購屋保值需求大增，也使許多套房型預售屋推案在粥少僧多下，預售時便銷售一空。

房地產專家分析，銀行利率持續處於低檔，租金報酬率高過定存甚多的收益型不動產廣受投資者青睞，迎合這類客源需求的預售屋個案越來越多，業者紛紛喊出動輒2 成以上高租金投資報酬率，甚至還有宣稱投資報酬率高達9成的個案。

不過，房地產仲介業者提醒，購屋前一定要先深入瞭解代銷業者或建商宣稱高租金報酬率計算方式，並衡量其實務面可能性，才能避免迷失在廣告促銷數字遊戲中。信義房屋不動產企研室協理張欣民表示，以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率是最傳統、最通用的不動產投報率計算公式，也可明確與其他投資工具做比較，讓自己做出正確投資決策。

若以總價120萬元、年租金7.2萬元套房為例，在不貸款情況下，其租金投資報酬率6%；但若以貸款 8成、利率2.62%並選擇3年還款寬限期計算，年租金 7.2萬元扣除利息支出2.52萬元後的淨收入4.68萬元，其實際投資報酬率立刻縮水為3.9%，購屋投資者須再與定存比較，再評估此項不動產標的是否值得投資。

房地產專家表示，預售市場上有很多標榜超高投資報酬率的套房個案，藉以吸引投資型購屋者；解析業者所用方法，不外乎以「自備款」取代「房屋總價」、刻意忽略房貸支出或壓低房貸利率、調高房貸成數等方法，來拉高套房個案租金報酬率假象。

業者最常見手法是以「自備款」取代「房屋總價」，由於自備款一般為房屋總價3 成，如此計算投資報酬率自然會有放大效果。同樣以上述個案為例，若改以自備款24萬元為分母計算，該套房前 3年投資報酬率大幅跳升到19.5%，獲利結果自然令人心動。

業者也常用調高房貸成數方式，使購屋人自備款壓低，若租金相同、自備款越低者，其租金報酬率自然更為拉高；若此時又將貸款利率壓低，更可大幅拉高租金報酬率。以同樣上述個案為例，其租金報酬率可拉高到3成6，甚至可能高過7成。

房地產專家認為，基本上這種算法並沒有對錯，但很容易讓購屋人忽略其背後潛藏風險。購屋人最好能取得業者貸款成數及貸款利率承諾，否則若 2年後房貸利率持續走高，屆時高租金報酬率就變得不切實際。

另外，業者也會利用刻意忽略房貸支出或壓低房貸利率方式誤導。由於沒有房貸支出，或以較低房貸利率降低房貸負擔來拉高租金收益，租金報酬率自然提升。

同樣以總價120萬元、年租金7.2萬元套房個案為例，如果業者計算時不扣掉每個月 2.62%房貸支出，而以每年7.2萬元租金報酬除以2成約24萬元自備款，其租金報酬率可拉高到3 成，但這是明顯誤導購屋消費者的行銷方式。

業者常以膨脹未來房屋租金收入，以吸引投資型購屋者目光。如果分母成本固定，將分子的租金收入放大，同樣可達到拉高租金報酬率效果，只是預售屋到完工交屋約2年時間，2年後市場租金是漲是跌，很難預料，因此專家建議投資型購屋者，購買時以當時附近同質性房屋租金水準作為分析判斷房屋租金報酬率參考數字。

房地產專家研究，若建商或代銷業者將上述灌水或刻意忽略手法混合運用，甚至可能創造出一個小套房投資報酬率高達120%情形。在現實市場機制中，不動產產品大都有其市場認定合理租金投資報酬率；目前一般住宅產品投資報酬率在4%至6%間，商用產品在3.5%至4.5%間，學區套房在5%至8%間。

整體而言，除了精算產品租金投資報酬率，投資標的是否位於交通便捷的辦公商圈、百貨商圈、捷運站商圈或大學商圈附近都是投資型買方投資時需一併考量重要因素，摒除廣告宣傳的超高報酬率，理性評估地段、商圈及其實際租金水準，才能避免衝動購屋。