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粉領族購屋勢力崛起 投資不動產管道多

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【大紀元5月14日報導】(中央社記者張良知台北十四日電)隨女性自主意識抬頭及經濟地位的獨立,近年來台灣國內房地產市場上看到越來越多的女性購屋客源,在大台北都會區尤其明顯。預售市場上不僅有7成的女性握有購買與否的決定權,這兩年來單身女性的購屋客戶,佔整體客戶的6成以上,粉領族購屋勢力崛起,成為建商重視的客層。

根據房屋仲介業者及建商資料顯示,近年來房地產市場女性客源明顯增加,其中以購買套房產品居多,達7成5以上;在購屋族群中,女性首次購屋比例也攀升到64.8%,明顯超越男性首購族的52.6%,不僅在市場形成一股粉領族購屋勢力,甚至有不少預售屋個案,從建案之初即規劃成專攻粉領族市場的產品,從推案名稱、接待中心、樣品屋都充滿浪漫情懷,以感性訴求爭取粉領購屋的潛在客戶。

信義房屋不動產企研室協理張欣民指出,單身女性的粉領族多半已有自主的理財觀念,不動產只是理財投資的工具之一,也是分散投資風險的標的。不過對於初次進入房地產市場的粉領購屋者該如何進行不動產投資?張欣民建議,必須把握所謂的「三三」原則。

張欣民表示,所謂「三三」原則,首先就是要先準備三成的自備款。由於現在全球利率都有走升的趨勢,因此以目前自己的收入推算雖然負擔得起高房貸,但未來一旦利率走高,在這個物價飛漲、只有薪水不漲的年代,很可能就會馬上面臨還不起房貸,被銀行送進法拍的命運。因此建議現在購屋需提高自備款,避免過度擴張個人信用。

其次,第二個「三」的原則,就是每月房貸還款不得超過家庭月所得的三分之一。每人每月除了生活費外,都還會有些固定的支出,甚至有些不時之需,因此能將房貸控制在所得的三分之一,才可保有正常的生活品質。

至於房地產市場上有一個投資不敗定律,同樣適用於粉領族,就是「要找到對的產品、找到對的地點」,投資套房也一樣。最適合投資套房的地點有四大選擇,包括大學商圈、辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈,這四大選擇地點並非獨立選項,如果購屋標的套房在大學商圈,又近辦公商圈、百貨商圈及捷運站商圈,絕對是上上之選。

不過信義房屋也提醒,投資套房有時會陷入一個迷失,那就是「賺了租金、賠了房價」。很多人買套房都是為了出租,賺取穩定的租金收入,但經常可見投資者選對了地段,市場需求與租金報酬率都很高,但等過幾年要賣掉時,才發現賣不到當年買入的房價,關鍵就在套房大樓缺乏管理,出入份子複雜,以致房價不漲反跌。

業者建議,買套房要能保值,甚至增值,就一定要有良好的管理,全體戶數、單層戶數都不宜過多,有門禁管理者勝過沒管理者,有飯店式管理者又優於只有門禁管理者,這可做為挑選套房個案時的參考。

至於該如何計算租金報酬率?多高的租金報酬率才划得來?房地產業者指出,正常的租金報酬率是以年租金除以房屋總價,比如一間套房總價200萬元,月租金1萬,即以年租金12萬元除以總價200萬元,其租金報酬率就是6%,但這只是毛租金報酬率;其他因買入套房的其他費用,如仲介費、裝修費用、稅費、維修費、建物折舊等,須將這些費用從年租金收入中扣除,才是淨租金報酬率。

如果上述例子來看,若這些額外費用要再扣掉3萬元,則淨租金報酬率就只有4.5%。一般而言,投資不動產出租,淨租金報酬率最好要高過定存2%以上,才有投資價值,目前一般銀行定存利率都在2%左右,所以要投資標的其淨租金報酬率至少要有4%才划算。

房仲專家也建議,如果資金較充裕,不妨可投資住家產品,然後再將其「套房化」,如此就可拉高租金報酬率。業者表示,一般住家產品在市場上的租金報酬率大約落在3%至5%間,但經過「套房化」後,就可拉高到7%至10%的租金報酬,其間租金報酬率的高低,則完全要看投資者,如何切割出一個最適的小單元及裝潢包裝能力的好壞而定。

此外,對於資金能力較弱的粉領族,去年來國內投資市場也出現不動產證券化產品,這種以不動產為主體的證券化產品,也在證券市場上掛牌銷售,所以只要有1萬元左右的資金就可投資,適合資金不多又想參與不動產投資的投資者。由於這類產品的報酬率都在3%至4%,一旦將來這些不動產資產增值,其掛牌的股票也會跟著水漲船高,可以賺取其間的價差,獲利空間雖不如實體不動產投資,但風險也較低,適合保守型的粉領族投資。

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