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抗通膨 大台北套房出租報酬率4.3%至9.2%

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【大紀元4月21日報導】(中央社記者李文忠台北二十一日電)國際油價站上每桶70美元大關,台灣民生物資跟著漲聲不斷,擔心財產縮水的民眾積極將資產投入適合標的;儘管近年央行持續升息,但存款利率始終維持在2%左右,對照之下,大台北主要都會區的套房出租平均投資報酬率維持在4.3%至9.2% ,適合對抗通膨。

只要鎖定租屋客源源源不絕的大學學區、捷運站出口、辦公商圈、明星學區及新興重劃區等有穩定租屋需求的區域,將可享受租金高投報率的收益,對抗通膨。

永慶不動產董事長廖本勝表示,內湖區因區域內科學園區 8萬就業人口帶來租屋需求,加上未來捷運通車效應,租金報酬率最高甚至超過 10%,遠遠高於定存利率。未來可能因為大幅升息因素,使租屋人口再度增加,現在購屋當房東,顯然是優質理財方式之一。

由於過去 3年來房地產受到房貸利率下降到歷年最低點,加上土增稅減半徵收政策等影響,交易量大增,促使許多租屋房客漸漸轉租為買,租屋需求因而明顯減少,導致租金行情有往下調整的趨勢。

根據建研所調查資料顯示,過去轉租為買的比率約維持在 20%左右;但自93年以來,由於利率持續維持低檔、房貸額度又不斷升高,使得93年第二季轉租為買的比率,已經上升到23.3%,去年第四季仍維持在22.8%,但隨著未來升息壓力持續推升,預估租屋人口將有回流趨勢。

廖本勝表示,趁租屋需求量尚未大量浮出市場前,選對標的物投資,正是領先波段操作的好時機。而租屋大宗族群多為大學學生、上班族及年輕夫妻,只要觀察租屋者特性、交通建設及區域發展,建議鎖定大學學區、捷運站出口、辦公商圈、明星學區及新興重劃區等有穩定租屋需求的區域,選購中古公寓產品重新裝潢以套房形式出租,將可享受租金高投報率的收益。

近年來由於捷運陸續完工,大幅縮短市郊與市區的通勤時間,促使想節省租金支出的上班族或家庭,逐漸往市郊捷運沿線搬移。

例如永和市永安站附近租賃市場,便受到捷運便利性加持,套房租金投報率可達4.4%至6.4%;另外,羅斯福路二段、三段的辦公商圈內上班族眾多,又因鄰近新店線、淡水線交會的古亭捷運站,租屋需求一向很強,套房租金投報率也有4.1%至7.6%水準,顯然比存放銀行定存更為有利。

另外一個特別的現象是,平均投資報酬率通常與市中心距離成正比,因為市中心房價高,投資報酬率遠不及市郊套房,例如市郊10坪左右的套房(附家具)平均每月租金約6000元至 1萬2000元左右,這與市區套房租金價格大約差3000至6000元,但房價卻可能差到兩成以上。另外,捷運也是上班族最愛,如果出租房屋位於市郊捷運站附近,租金收益相對更高。

辦公大樓群聚處通常也有一定的租屋需求,以台北市來說,大安區仁愛路四段、敦化南路二段、四維路、延吉街、大安路、安和路以及松山區南京東路四段、五段及敦化北路辦公商圈,出租交易最為活絡。因位於辦公精華區,套房租金約在8000元至 1萬2000元,租金報酬率約為4%至5%,敦化北路商圈更因受到外商青睞,租金報酬率甚至可到6%。

廖本勝表示,大學商圈也是良好的投資重點。由於部分學校腹地較小,提供學生宿舍未能滿足需求,這類學校附近的套房產品租金投報率一直居高不下,例如台北師大、政大、世新、大同、中興、輔大、淡江等校,校外學生套房租金收益平均都可到4%至7%;位於新莊市的輔大,更因未來有捷運經過的交通利多因素,套房租金平均投報率高達7%以上。

有獨立衛浴的套房型態通常是學生族群最愛,將整層住家改裝成數間獨立衛浴的套房,加上寬頻網路配備,不但出租率高,平均投報率更可達到6%。

明星學區向來是家長們擠破頭想入主的區域。廖本勝表示,從今年開始,租屋家庭子女亦可擠進明星學校,勢必引起明星學區的租屋風潮,台北市明星學區多集中在大安區、中正區及松山區,區域內套房產品租金約為1萬2000元至1萬6000元,平均投報率約為6%至7%;另外,整層出租投報率也在3%左右。

如果房子屋齡不算新,在租賃成交時間通常會比較長,且租金收益也會不如預期。廖本勝建議,可將老舊公寓翻修,重新裝潢、粉刷,或增加如床、衣櫥、小冰箱等家具及電器用品,或裝置寬頻網路線、第四台等設備,以增加賣相。

其次,將房子改裝成套房形式出租,通常會比整層出租的投報率高出2%至3%左右,也是房東提高租金收益的好方式;而在挑選適合的標的之前,應打聽當地的租屋需求及供給量,以免面臨調整租金的情況。

另外,投資人也需留意自身財務槓桿風險,雖然現在一般房貸利率仍保持在3%以下,投資人在貸款成數上仍以不超過 8成為宜。

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