【大紀元9月24日報導】(中央社記者張良知台北二十四日電)房地產市場「928檔期」即將登場，不少預售推案會以健康休閒設施為銷售訴求，吸引購屋人青睞。但公共設施是否有實用性，是否包含在公設中，房地產仲介業者提醒，不論房價高低，買預售屋千萬別被現場樣品屋所迷惑，而多花冤枉錢在高公設比的房子上。
信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示，「928檔期」是房地產業年度預售推案兩大檔期之一，建商與代銷業者無不大力促銷，希望能在年底前衝出好業績，促使各類預售案上場爭豔；其中，有不少個案都是以具三溫暖、SPA、溫泉、游泳池、健身房、韻律教室、兒童遊戲室等健康休閒等公共設施完善做訴求。
房地產業者分析指出，一般而言，若是電梯大樓的個案，公設比高於四分之一，就代表公設比過高，相對室內使用面積就大幅縮水，管理費也居高不下。
針對市場上諸多健康休閒預售個案，信義房屋提出幾點重要的思考方向，幫助購屋族釐清預售屋的各種疑難雜症。
首先，要注意健康休閒設施有無併入公設計算？業者指出，健康休閒住宅分為兩種，除了必須點交的公共設施外，還有獨立產權型的俱樂部。公共設施的產權由所有住戶共同持分，而獨立產權型俱樂部產權則是由建商獨立持有。一般而言，公設比在25%以下算是合理，超過25%民眾可能得精算室內實際還有多少使用面積，是否值得為多出來的公設，負擔比市價高出一成左右的房價。
其次，要留意使用健康休閒設施如何收費？業者表示，大部分公設型的健康休閒設施，管理費一般是按月按戶數平均計收，但若是社區住戶進駐率太低，例如一個2000戶的社區，銷售500戶，交屋300戶，將使每戶分擔的管理費高出原先預期。至於獨立產權型的俱樂部，住戶雖然擁有免費會員卡，但在俱樂部消費須另繳清潔維護費，並有最低消費額規定，若收費過高反而會成為另一項負擔。
至於健康休閒設施有無開放給非住戶民眾使用？提供住戶使用公設型健康休閒設施，管委會本身是否具專業經營能力？獨立產權型俱樂部有無專業人士或團隊經營？獨立產權型俱樂部對建商而言，屬於餘屋與鉅額維護費的金錢積壓，為了營運獲利，必須對外開放承租，但承租約期的長短及開放後帶來的人潮、車潮，則是營運品質、社區安寧及安全管理上的重要課題。
此外，結構不佳的游泳池，或設於頂樓之泳池 SPA等，容易造成牆壁及天花板滲水，因此購屋前亦應注意健康休閒設施施工與結構的安全性考量。而在健康休閒設施的產權歸屬方面，公共設施型健康領閒設施產權由住戶共有，點交後產權歸屬管理委員會，至於產權獨立型俱樂部產權歸屬於建商，建商若因財務問題需處分資產，後續接手產權的債權人能否尊重社區住戶意見或需求，則無法有效掌握。
整體而言，一個優質的社區俱樂部或公共設施，需根據住戶的經濟條件、職業背景、家庭結構及附近生活機能等條件量身打造。如果沒有全盤評估，使得健康休閒設施的豪華程度超過住戶能力所能負擔，或大而無當造成使用率偏低，都將造成後續經營無以為繼、公共設施無人照顧的隱憂。
房地產仲介業者建議，其實使用三溫暖、游泳池不一定非得在自家樓下，以目前台灣社區住宅規劃的密集度而言，健康休閒住宅並非不能取代。目前台北市各級學校多數均開放夜間操場或球場，甚至不少新學校並規劃有室內外游泳池及體育館，也開放給附近社區使用，選擇學區附近房屋也是購屋的另一種選擇。
