【大紀元8月7日訊】自由時報記者林耀文╱專題報導) 依據台灣學者專家與房地產業者的調查資料，經濟能力較不充裕的首次購屋客層，購買房屋總價，應控制在家庭年收入的5、6倍，或是每月房貸本息負擔，為家庭月收入的3、4成，較不致影響生活品質。
考量利率緩步調升走勢，首購客必須在購屋前，更仔細精算購屋財務計畫，評估房貸支出與各項生活開支所需額度，除了在滿足購屋理想之餘，也對日後生活品質維持，較無後顧之憂。
房仲業者大多建議，首次購屋者要維持一定生活品質，購買房屋總價，最好控制在家庭年收入的6倍左右，也就是家庭年收入60萬元的首購族，購買房屋總價在360萬元上下較適宜﹔或是每月房貸支出負擔，為家庭月收入的3、4成額度，較不致影響居家品質，而需縮減生活其他開銷支出。
台灣江群廣告研展部經理邵泓指出，以目前首次購屋平均貸款利率約2.8%，且還款期限20年估算，每月房貸支出佔家庭月收入的33%為設定條件，以1個家庭月收入達3萬元的首購客而言，較合理的房貸負擔總額，約達183萬元﹔家庭月收入達5萬元，合理的房貸負擔總額，則可達到305萬元水準。
雖然當前已有不少首購產品推案業者，提供10、20萬元的低自備款購屋優惠方案，但除了銀行提供約7、8成首次購屋貸款額度之外，其餘1成或1成5的貸款餘額，仍必須搭配7年期的信用貸款，利息水準至少為一般首次購屋貸款水準的2、3倍以上，隨利率水準逐漸向上揚升，首購客每月房貸負擔壓力也會加重，這必須在購屋前即納入考慮條件，以免需犧牲其他生活開銷，以繳納增加的利息支出。
算一算╱房貸支出佔收入3成最好
不少首次購屋者為享受政府優惠房貸政策，紛紛提前進場購屋，推案業者也趁機訴求當前利率低檔，可大幅節省房貸支出壓力。
但是，今年隨著利率呈現調升走勢，首購族在購屋前，應事先評估未來3年內，利率調升可能幅度與家庭經濟負擔能力上限，較可避免繳不出房貸，房屋慘遭斷頭法拍窘況。
例如，以台灣一個月收入僅3萬元的首購族家庭而言，以當前平均利率約2.8%、還款期限20年期估算，合理貸款負擔總額約183萬元，當利率向上調升達1%時，每月將增加支出915元，達到實繳金額1萬0888元，增加的房貸利息支出，約佔家庭收入的3.05%。
但以一個月收入5萬元的首購家庭而言，合理房貸總額達305萬元，當利率水準向上調高1%，每月增加房貸利息支出將達1525元，實繳金額也上升至18147元，雖然每月增加的利息負擔壓力並不高，但首購族扣除生活其他開銷支出與信用卡刷卡還款後，必須仍控制在家庭月收入的3、4成額度內，不宜超過還款壓力上限臨界點，否則只能採縮衣節食或以債養債等模式因應，這對於購屋享受更佳的生活品質目的，勢將背道而馳。 （記者林耀文 )
比一比╱政府優惠房貸比較穩定
對首次購屋的「無殼蝸牛」來說，想要成功晉升「有巢氏」，除了先要有一筆自備款外，後續的房屋貸款能不能負擔得起也是一個重要考量因素。
台灣信義房屋協理張欣民表示，目前的房貸利率水準仍算是低，但整體而言未來的利率還是看漲的，為避免房貸的負擔過重，消費者最好將每個月的房貸負擔控制在家庭月收入的1/3左右，如果房貸金額已達家庭月收入的一半左右，那就負擔過重了。
永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，目前各金融行庫雖然紛紛推出低利率的指數型房貸，有些利率甚至還不到2%，但其中陷阱重重，這種超好康的低利房貸，多半僅有第一年而已，後續則是比照6大行庫一年期的定儲利率加碼計算，到底第2年、第3年以後的利率是怎麼算，消費者可得問清楚才是。
對第一次買房子的民眾，最好爭取台灣政府提供的優惠房貸，再搭配勞工貸款或是輔購貸款，不僅利率較低而且也較為穩定，不會第2年後就馬上飆升到3%以上。
以目前台灣政府優惠房貸年息2.72%、20年本息平攤方式來計算，如果貸款的額度是200萬元，每個月的房貸負擔為10814元，假設剛買房子手頭比較緊的話，還可以選擇前3年為寬限期，只繳息不還本的方式，則每月僅需負擔5000元，便可輕鬆購買3、400萬元的房子了。（記者王惠珍 )
保一保╱以火險及地震險為主
買房子除了需準備自備款、每個月的房貸支出之外，你可能沒注意到還有一筆保險費用的成本，根據產險業者表示，目前的住宅火險加上強制地震險，每年約需要繳2500元到3000元左右，一年需繳納一次，直接由房貸帳戶之內扣除。
聯邦銀行高雄房貸中心主任鍾瑞光表示，過去銀行只要求房貸客戶需投保住宅火險而已，但在921大地震之後，又加上了強制地震險的要求。
一般來說，無論住宅火險或是強制地震險都是以「建物價值」來核算，銀行則是依據建商公會所提供的重建成本來估算，其中強制地震險的「基本險」為120萬元的保額，年保險費為1459元，再加上住宅火險的費用，一年的年繳保費約在2500元到3000元之間。
值得注意的，強制地震險只限於建物的結構體本身，並不包含室內的家具及家電部分，必須額外加買產險才可以。
一般首購客戶對這方面的保險資訊並不熟悉，使得這種貸款保險並不普及，現階段房貸的保險仍以住宅火險及強制地震險為主。 （記者王惠珍 ) (//www.dajiyuan.com)
