【大紀元6月26日報導】全球房地產專題報導（日本篇）（中央社記者張芳明東京特稿）二零零四年日本公告的地價顯示，全國平均地價和前一年相比，出現近六年來首次微幅的縮小，包括東京都在內的全國六大都市都出現止跌的現象，市中心區則有上漲的趨勢，近年來地價觸底回升的徵兆使得房地產開始步出長期不振的陰影。

去年公告的地價顯示：全國平均地價和前一年比較，下跌百分之六點二，是連續十三年走低；全國住宅地的平均地價也下跌百分之五點七；商業地則下降百分之七點四；住宅地和一九九一年的最高峰期相比，跌至百分之五十七的水準，差不多回到泡沬經濟前的水準；商業地則掉落至只有百分之三十二的水準，跌到一九七四年以來的最低水準。

日本不動產研究所的調查指出，全國地價跌幅都在縮小中。到今年三月為止，東京都二十三區、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等全國六大都市的商業區地價平均上升百分之零點二，創下近十四年半以來首次的上揚，最高價格的土地則上升百分之二點九，從去年三月以來已經上升三次。

以東京二十三區來看，商業地上漲百分之零點五，住宅地上升百分之一點五，最高價格土地則成長百分之二點四。不動產研究所針對今年的展望，預估全國平均地價將下跌百分之六，六大都市的跌幅預估在百分之二點四。

造成土地泡沬化的氣勢是始於一九八六年和一九八七年之間，主要由於外國金融機構和日本國內外的企業大舉進軍東京，造成東京的土地需要大增，辦公室不足的表面化後，進一步帶動住宅需求的增高，土地一定上漲的神話使得個人購買土地不動產成為熱潮，促使房地產價格持續高漲。

日本政府為了要對異常的房地產狂熱現象減溫，阻止土地價格的繼續高漲，一九九零年大藏省開始對金融機構提供不動產業界的貸款進行總額管制，金融機構被迫停止對不動產漫無節制的貸款；另外，加上調升銀行利率，地價開始下跌，「土地神話」的破滅造成日本房地產下跌走勢一發不可收拾，土地泡沬化因而導致房地產市場崩潰。

以往，日本金融機構將房地產貸款視為高額利潤的最佳貸款項目，因而毫無規律地擴大信貸，促成泡沬經濟的形成，也成為後來留下了巨額的呆壞帳的禍根；在惡性循環之下，房地產價格的高漲使得企業和個人都競相對房地產進行投機性的投資，造成房地產的天價現象。

房地產價格暴跌對日本造成最大打擊的是金融機構。許多房地產和建築公司由於投資徹底失敗，無力償還銀行貸款而宣告破產。銀行取得的擔保性資產，隨著土地價格下跌而價值暴落，這種惡性循環使得日本金融機構的呆壞帳如同滾雪球般的增加，幾乎所有大中小型金融機構都蒙受重創。

日本在泡沬經濟崩潰後為刺激經濟上揚而提出總額高達上百兆日圓的刺激經濟景氣對策，日本主要銀行在大傷元氣之下被迫全力處理巨額的呆壞帳問題，並相繼推出大規模的人員組織精簡等對策。

到了今年五月為止，日本七大銀行集團預料，將可達到淨利超過六千億日圓（約五十四億美元）。日本的金融業長期前景雖然仍然還不容過份樂觀，但是也顯示呆壞帳的苦戰已告結束，日本今年經濟腳步雖可能放緩，但也不致於出現後退。

地價下跌對個人和企業都造成正、反兩面的影響。

個人的負面影響包括：土地資產減少導致於因傾向儲蓄而抑制消費，使得換新房子增加困難。正面影響包括：住宅較容易取得、和由於房租和停車費等的下跌而生活費用減少。

企業的負面影響包括：資產負債表惡化、土地擔保的貸款趨於困難而不利設備投資的擴大、金融機構呆壞帳的增加。正面影響包括：事業費用的減少、土地的流動化有助於促進利用、不動產投資市場的形成。

泡沬經濟崩潰後的日本房地產市場整體來說，還是處於不振。但是，東京和其他主要都市的住宅銷售量近年來則有上揚的走勢。根據統計資料顯示，以東京為主的首都圈，去年出售的大廈公寓總數共達約八萬五千戶，比前一年成長百分之二點七；今年全國主要都市地區的房地產市場也繼續被看好可小幅度成長。

包括東京都、千葉縣、埼玉縣和神奈川縣在內的首都圈，最近新建公寓大廈的每坪平均單價都顯著成長，反映出市場的需求在上揚。統計指出，今年四月每坪平均單價是一百九十一萬日圓，比上一個月成長百分之十三點二；東京都的每坪單價是二百二十六萬日圓，成長百分之十三點三。

近年來，以東京都中心為例，在以港區和品川區等為主的地區，不難看到到處都在大興土木，而且朝著超高層發展。這些超高層公寓大廈雖然價格不低，但是由於交通方便和內部設施完善，甚受消費者歡迎，一推出市場就很快銷售一空，反映出不動產市場開始邁向復甦之途。

日本政府的住宅政策主要是針對四項目標：一，充實足以滿足人民多種選擇要求的優質住宅；二，因應少數高齡化人口的住宅環境；三，推動都市和地方活力化的居住環境；四，提供消費者容易取得的市場資訊。

政府為刺激房地產的復甦，主要採取提供低利購屋融資、和放寬土地稅制。公營的日本住宅公庫目前提供的貸款年利率，前十年在百分之二點七上下，剩下的年數則增至百分之三點五上下；民間銀行則提供各種不同的商品，前幾年最低可達百分之一點九。土地稅制方面，則在所得稅、法人稅和固定資產稅方面加以放寬。

日本泡沬經濟崩潰至今已達十四個年頭，造成泡沬化的股票滑落，總算穩住在一萬一千點上，地價目前則還未止跌。不過，由於下跌幅度縮小，加上大都市區開始有回升的現象，這傳達給購屋者的訊息是：止跌回升或許為時不遠，要買房子大概是時候了，不動產市場的動向已反映出這種心理。

分析員認為，儘管離真正復甦可能還有段時間，但是可以期待的是，日本的房地產開始步出長期不振的陰影。